Оформление купли-продажи квартиры: основные шаги и важные моменты

Как правильно провести оформление и регистрацию купли-продажи своей квартиры

Оформление купли-продажи квартиры не относится к простым процедурам. Даже если сделка чистая, у покупателя имеются наличные, а у продавца готовы все документы. Даже тут могут возникать осложнения. Однако такие сделки — настоящий подарок для сторон: оформление в большинстве случаев почти моментальное.

Но если раньше процент таких сделок доминировал, то теперь на первом месте ипотечные сделки. Связано это с трудным финансовым положением большинства семей, которые не могут позволить себе купить объект за свои средства. Статистика говорит, что без кредитования со стороны банков люди просто оставались бы без своего угла. Справедливо будет возражение о довольно крупных процентах банку, да и сроки ипотеки подчас чуть меньше, чем половина жизни.

Нужно понимать, что порядок оформления — не постоянная величина и зависит от многих переменных. До того, как будет составлен сам договор, необходимо пройти несколько этапов. Сколько будет последних — это зависит многих моментов.

Как лучше оформлять: самостоятельно или с помощью специалиста

Критическая ошибка почти каждого второго собственника — самоуверенность. Некоторым кажется, что вот он собрал информацию по сети и готов все провести самостоятельно. Однако самостоятельно без помощи нотариата сделку может провести только тот, кто уже имеет опыт продаж и оформления. Не важно, будет ли это сам продавец или его поверенный. Главное условие для прозрачной и значимой сделки — законность и оформление документов.

Некоторые собственники не желают обращаться в профильные фирмы, стремясь сберечь свои средства. Действительно, при обращение в любую фирму по недвижимости придется заплатить внушительную сумму. Но за эти средства со сторон снимается почти вся нагрузка, и фирма сама проводит важные действия:

  • проверка правоустанавливающей документации;
  • проверка на обременения;
  • правомочен ли представитель или собственник решить вопрос о продаже;
  • есть ли «темные пятна» в квартире и ее истории;
  • не было ли арестов.

Это только несколько пунктов, которые выполняет фирма. Если предстоит ипотечная сделка, нагрузка возрастет вдвое. Так сложилось, что не все банки озвучивают подробно свои требования к квартире. Человек получает одобрение и бежит выбирать жилье. И вот тут чаще всего возникает стена непреодолимости: квартира не подходит под требования. Значит, все потраченное время впустую.

Агенты узкого профиля, они же брокеры, работают тщательно. Прежде чем показать и отнять время для просмотра, они заранее проверяют соответствие критериям кредитора. Особенно сложно и опасно самостоятельно оформлять, если сделка цепочная. То есть когда квартира покупается у продавца, а тот еще покупает у кого-то, и так по очереди. Если хоть одно звено лопнет, провалится вся цепь сделок. Остановить и попробовать повлиять на такие события может только профессиональный агент.

Договор продажи

Только после того, как все документы сверены и подтверждена подлинность, можно говорить о договоре. Причем подписываться может три договора:

  1. договор о намерениях;
  2. договор задатка;
  3. договор купли-продажи.

Первый вариант составляется только как некоторое подтверждение о том, что покупатель хочет купить, а продавец продать некий объект. Отметим, что никакой особой юридической силы не имеет, поскольку подписывается в простой форме. На профессиональном языке риэлторы часто называют его «бумажное обещание».

Договор задатка — правовой документ, который имеет полную силу и заключается как гарант будущей сделки. Данное соглашение чаще шаблонное, где прописываются все достигнутые договоренности. Также подписание договора дает старт самой процедуре оформления. На этом этапе, если задействован юрист или фирма, передаются все документы по квартире. Оформление документов становится обязанностью третьей стороны.

От продавца могут потребовать только некоторые справки или выписки, которые только он лично может получать. Но и тут возможно оформить передачу прав на получение справок, но лучше это право передавать родственникам или только той конторе, которая имеет положительное имя и хорошую репутацию.

Когда весь пакет документов собран, он передается в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Пока переход не пройдет, не внесут изменения в реестр, материального расчета быть не должно. Даже под расписку или под чью-то ответственность. Все расчеты и акт приема квартиры производятся только после того, как вернутся документы и будет подтвержден факт регистрации сделки. Это правила покупки: регистрируют договор, и только потом расчет.

Читать еще:  Оплата госпошлины за загранпаспорт через "сбербанк онлайн"

Ошибки собственников при продажах:

Сроки проведения

Самая быстрая по срокам сделка, когда продается новостройка в неоконченной стадии строительства. Договор переуступки прав требования подписывается быстро, все соглашения проходят за несколько дней. Первичный рынок по этой причине набрал в популярности последние годы. Тут важное, чтобы сам застройщик был добросовестным, тогда сложностей не возникает.

Но когда оформление касается вторичного рынка, никогда нельзя сказать сразу срок. Особенно если речь идет о домах прежней постройки: хрущевки/сталинки. Здесь можно провалить сделку просто потому, что половина сектора — самозастрой в чистом виде. Люди, стремясь к комфорту, делали перепланировки. Некоторые из таких планировок просто невозможно узаконить, а техпаспорт вообще не менялся с года постройки за ненадобностью.

Второй камень, который мешает назвать сроки, — если в совладельцах есть малолетний ребенок. Здесь львиная доля времени потребуется на получение разрешения от комиссии из органа опеки. К тому же сделка разрешается только альтернативная, что не всегда возможно. Еще труднее, если такая квартира — предмет покупки по ипотеке.

Даже если собственник понимает, что правильно оформить может и сам, лучше обратиться за помощью к специалисту. Сэкономить и выиграть просто: подобрать вариант самому, а вот оформить — уже в фирме. Тогда сама фирма возьмет незначительный процент, а сделка будет в безопасности для обеих сторон.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского Смотри заметку “Кто такой риэлтор”.
Откроется в новой вкладке.”>риэлтора
. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор набор инструментов для Покупателя квартиры.”>СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Жми! И она откроется во всплывающем окне!”>Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его Откроется в новой вкладке.”>риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Читать еще:  Срок действия кадастрового паспорта на квартиру землю или дом

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел Откроется во всплывающем окне.”> «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться Откроется в новой вкладке.”>дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой Откроется в новой вкладке.”>права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Оформление купли-продажи квартиры: основные шаги и важные моменты

Оформление купли-продажи квартиры не относится к простым процедурам. Даже если сделка чистая, у покупателя имеются наличные, а у продавца готовы все документы. Даже тут могут возникать осложнения. Однако такие сделки — настоящий подарок для сторон: оформление в большинстве случаев почти моментальное.

Но если раньше процент таких сделок доминировал, то теперь на первом месте ипотечные сделки. Связано это с трудным финансовым положением большинства семей, которые не могут позволить себе купить объект за свои средства. Статистика говорит, что без кредитования со стороны банков люди просто оставались бы без своего угла. Справедливо будет возражение о довольно крупных процентах банку, да и сроки ипотеки подчас чуть меньше, чем половина жизни.

Нужно понимать, что порядок оформления — не постоянная величина и зависит от многих переменных. До того, как будет составлен сам договор, необходимо пройти несколько этапов. Сколько будет последних — это зависит многих моментов.

Как лучше оформлять: самостоятельно или с помощью специалиста

Критическая ошибка почти каждого второго собственника — самоуверенность. Некоторым кажется, что вот он собрал информацию по сети и готов все провести самостоятельно. Однако самостоятельно без помощи нотариата сделку может провести только тот, кто уже имеет опыт продаж и оформления. Не важно, будет ли это сам продавец или его поверенный. Главное условие для прозрачной и значимой сделки — законность и оформление документов.

Читать еще:  Какие документы требуются для продажи квартиры в 2020 году

Некоторые собственники не желают обращаться в профильные фирмы, стремясь сберечь свои средства. Действительно, при обращение в любую фирму по недвижимости придется заплатить внушительную сумму. Но за эти средства со сторон снимается почти вся нагрузка, и фирма сама проводит важные действия:

  • проверка правоустанавливающей документации;
  • проверка на обременения;
  • правомочен ли представитель или собственник решить вопрос о продаже;
  • есть ли «темные пятна» в квартире и ее истории;
  • не было ли арестов.

Это только несколько пунктов, которые выполняет фирма. Если предстоит ипотечная сделка, нагрузка возрастет вдвое. Так сложилось, что не все банки озвучивают подробно свои требования к квартире. Человек получает одобрение и бежит выбирать жилье. И вот тут чаще всего возникает стена непреодолимости: квартира не подходит под требования. Значит, все потраченное время впустую.

Агенты узкого профиля, они же брокеры, работают тщательно. Прежде чем показать и отнять время для просмотра, они заранее проверяют соответствие критериям кредитора. Особенно сложно и опасно самостоятельно оформлять, если сделка цепочная. То есть когда квартира покупается у продавца, а тот еще покупает у кого-то, и так по очереди. Если хоть одно звено лопнет, провалится вся цепь сделок. Остановить и попробовать повлиять на такие события может только профессиональный агент.

Договор продажи

Только после того, как все документы сверены и подтверждена подлинность, можно говорить о договоре. Причем подписываться может три договора:

  1. договор о намерениях;
  2. договор задатка;
  3. договор купли-продажи.

Первый вариант составляется только как некоторое подтверждение о том, что покупатель хочет купить, а продавец продать некий объект. Отметим, что никакой особой юридической силы не имеет, поскольку подписывается в простой форме. На профессиональном языке риэлторы часто называют его «бумажное обещание».

Договор задатка — правовой документ, который имеет полную силу и заключается как гарант будущей сделки. Данное соглашение чаще шаблонное, где прописываются все достигнутые договоренности. Также подписание договора дает старт самой процедуре оформления. На этом этапе, если задействован юрист или фирма, передаются все документы по квартире. Оформление документов становится обязанностью третьей стороны.

От продавца могут потребовать только некоторые справки или выписки, которые только он лично может получать. Но и тут возможно оформить передачу прав на получение справок, но лучше это право передавать родственникам или только той конторе, которая имеет положительное имя и хорошую репутацию.

Когда весь пакет документов собран, он передается в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Пока переход не пройдет, не внесут изменения в реестр, материального расчета быть не должно. Даже под расписку или под чью-то ответственность. Все расчеты и акт приема квартиры производятся только после того, как вернутся документы и будет подтвержден факт регистрации сделки. Это правила покупки: регистрируют договор, и только потом расчет.

Ошибки собственников при продажах:

Сроки проведения

Самая быстрая по срокам сделка, когда продается новостройка в неоконченной стадии строительства. Договор переуступки прав требования подписывается быстро, все соглашения проходят за несколько дней. Первичный рынок по этой причине набрал в популярности последние годы. Тут важное, чтобы сам застройщик был добросовестным, тогда сложностей не возникает.

Но когда оформление касается вторичного рынка, никогда нельзя сказать сразу срок. Особенно если речь идет о домах прежней постройки: хрущевки/сталинки. Здесь можно провалить сделку просто потому, что половина сектора — самозастрой в чистом виде. Люди, стремясь к комфорту, делали перепланировки. Некоторые из таких планировок просто невозможно узаконить, а техпаспорт вообще не менялся с года постройки за ненадобностью.

Второй камень, который мешает назвать сроки, — если в совладельцах есть малолетний ребенок. Здесь львиная доля времени потребуется на получение разрешения от комиссии из органа опеки. К тому же сделка разрешается только альтернативная, что не всегда возможно. Еще труднее, если такая квартира — предмет покупки по ипотеке.

Даже если собственник понимает, что правильно оформить может и сам, лучше обратиться за помощью к специалисту. Сэкономить и выиграть просто: подобрать вариант самому, а вот оформить — уже в фирме. Тогда сама фирма возьмет незначительный процент, а сделка будет в безопасности для обеих сторон.

Ссылка на основную публикацию