Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок. Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Читать еще:  Как оформить единовременное пособие на рождение ребенка в 2020 году

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Покупка земли достаточно сложная процедура, требующая значительных инвестиций. Перед тем как совершить сделку, предметом которой является данный объект недвижимости, граждане в первую очередь ориентируются на аналогичные объявления, сравнивая цену и параметры схожих наделов, нередко рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиками.

Что это такое

Рыночная стоимость земли зависит от колебаний спроса и предложения. Фактически она представляет собой ориентировочную денежную величину, по которой можно реализовать участок в разумный период времени. Иными словами, это цена, которую готов заплатить покупатель за предмет сделки, а владелец продать его. В некоторых случаях, например, когда оценка земли необходима для решения материально-правового спора в суде, используются услуги независимого оценщика.

Важно знать, что рыночная и кадастровая стоимость земли могут иметь расхождения. Обычно кадастровая стоимость ниже той цены, которая сформирована на конкурентном рынке, но бывает и наоборот, если участок был поставлен на кадастровый учет в период, когда наблюдался пик спроса на данную землю или с учетом того, что на прилегающей территории была хорошо развита инфраструктура.

Что влияет земельную стоимость

Рыночная стоимость участка земли определяется с учетом ряда факторов. Вот некоторые из основных.

Местонахождение участка

Чем больше город, тем дороже стоимость квадратного метра. Земельные наделы, которые находятся в пределах городской черты, являются самыми дорогими, обычно их стоимость снижается пропорционально удалению от города. Но существуют и исключения, если участки располагаются в элитных пригородах крупных областных центров.

Инфраструктура

Стоимость земельного надела зависит и от того, насколько в районе его нахождения развита инфраструктура. Присутствие асфальтированных дорог, доступность городского общественного транспорта, наличие сети водоснабжения и канализации или возможности для подключения всех требующихся коммуникаций в короткие сроки. На цену влияет нахождение рядом садика, школы, банковских организаций, почты, больницы, что особенно важно в тех случаях, когда участок приобретается для строительства жилого дома. Именно поэтому перед тем как установить цену или приобрести землю, необходимо обратить внимание, насколько она удалена от города.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Читать еще:  Какие льготы и привилегии положены многодетным семьям санкт-петрбурга

Окружающая среда

Оценивается физическая пригодность земли для нужд будущего владельца. С этой целью проверяется рельеф местности, наличие на земельном участке водоемов, оврагов, деревьев, болота, которые не позволяют использовать надел по назначению. Обычно стоимость выше, если рядом есть выход к озеру или недалеко находится лес. Возведенные на участке хозяйственные помещения увеличивают его стоимость.

Оценка земли производится с учетом вышеуказанных факторов, однако нельзя забывать, что фактическая цена продажи участка в конечном счете определяется также платежеспособностью покупателей.

Методы оценки

Для того, чтобы наиболее точно и справедливо установить стоимость земельного участка, прибегают к различным методам, среди которых выделяют:

Первый вариант подразумевает, что оценка рыночной стоимости земельного участка будет складываться с учетом предполагаемого дохода, который может быть получен после приобретения объекта недвижимости. Например, если продаваемая земля относится к категории сельхозназначения или территория приобретается для возведения на ней промышленного или любого другого предприятия, то в дальнейшем новый владелец будет получать определенную прибыль от своей деятельности.

Второй способ предусматривает анализ расходов, необходимых для приведения участка в надлежащее состояние. А именно, в стоимость могут включаться затраты на проведение инженерных сетей, бурение скважин и выполнения иных подобных работ. При оценке учитывается степень изношенности подсобных построек, которые были возведены на земельном участке. При затратном методе необходимо соизмерять потенциальный доход, который земля принесет в будущем, и фактические вложения в нее, учитывая этот фактор, корректируется цена надела.

Сравнительная методика предполагает оценку земельных наделов, схожих по своим параметрам, местоположению и другим характеристикам. Обычно заинтересованное лицо для более точного определения цены земли сравнивает от 3 до 6 аналогичных участков.

Процесс оценки земли

Заняться оценкой земельного надела можно как самостоятельно, так и обратившись к профессиональным оценщикам. В настоящее время услуги по оценке предлагают всевозможные агентства недвижимости, юридические компании, оценочные бюро и независимые специалисты. Данный вид деятельности регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии со ст. 66 ЗК РФ, государство старается сократить разрыв между кадастровой и рыночной ценой земли, поэтому самостоятельно примерную стоимость можно узнать по кадастровому номеру на сайте Росреестра. При этом определяя денежный эквивалент земельного надела, необходимо учитывать вышеперечисленные факторы, а также спрос на аналогичные участки и цену, которая за них предлагается.

При обращении в оценочную компанию с экспертом обязательно заключается письменный договор. Требования к форме и содержанию такого документа установлены в ст. 10 закона 135-ФЗ.

В частности, в соглашении должна быть прописана цель оценки и ряд вопросов, на которые необходимо получить четкие ответы, правильная характеристика земельного участка, позволяющая точно его идентифицировать, сумма денежной выплаты за проведенную работу, ответственность эксперта, дата, когда была произведена экспертиза, сроки и методы ее проведения, реквизиты организации.

После того как будет заключен договор, оценщик приступит к процедуре оценки. Для этого эксперту в установленную дату и время необходимо выехать непосредственно на сам объект недвижимости и оценить его индивидуальные особенности. Кроме того, специалист должен ознакомиться с правоустанавливающими документами на земельный участок, а также получить техническую документацию, кадастровую справку о его стоимости, выписку из ЕГРН.

По факту завершения экспертизы, в соответствии со ст. 11 закона 135-ФЗ, заинтересованному лицу будет выдан подробный отчет об оценке земельного надела. В данном документе прописана рыночная стоимость объекта недвижимости, дата проведения процедуры, методика ее проведения, реквизиты оценщика. При несогласии с рыночной стоимостью, которая установлена экспертизой, выводы оценщика могут быть оспорены в судебной инстанции.

Согласно ст. 12 закона 135-ФЗ, стоимость земли, которая определена в отчете, рекомендуется для продажи либо совершения каких-либо других гражданско-правовых сделок в течение полугода после осуществления экспертной оценки. По истечении 6 месяцев лучше всего заново установить стоимость земли, которая сложилась на рынке, так как цены могут существенно колебаться.

Рыночная стоимость земельного участка — что это такое и как рассчитать

Многие граждане, владеющие земельным наделом по праву собственности, часто путают два понятия: «рыночная стоимость земельного участка» и «кадастровая стоимость». Несмотря на то, что показатели существенно различаются и назначение их также различно, люди частенько заменяют один термин другим, и в результате возникает путаница и ошибки.

Читать еще:  Как выполнить разделение лицевого счета по жку

Если кадастровая стоимость устанавливается изначально и требуется контролирующей организации для исчисления налога, то рыночная стоимость необходима владельцу земли, чтобы определить цены, по которой он сможет реализовать имущество в случае необходимости. Существует несколько способов рассчитать данный показатель, о которых и будет рассказано в нашей статье.

Определение рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимости (РС) – это понятия, которыми оперируют сотрудники учреждений, осуществляющих учет и контроль за эксплуатацией и распоряжением земельными наделами.

Практически во всех случаях показатели различаются, и чаще всего цена земли на рынке значительно меньше той, которая прописана в Госкадастре. Под рыночной стоимостью следует понимать наиболее вероятную цену земли, по которой ее можно будет продать. Под такой характеристикой стоит понимать реальную цены имущества и ее ликвидность.

Сегодня действует еще и такое понятие, как «нормативная цена». Показатель начинает действовать в том случае, когда кадастровая стоимость еще не определена. Рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая является на 25% выше рыночной. При определении кадастровой характеристики в учет не принимаются отдельные параметры надела. К примеру, на земле появилась новая постройка.

В этой связи рыночная стоимость территории увеличивается, а кадастровая остается прежней. В итоге получается, что рыночная начинает превышать кадастровую, но такие ситуации крайне редки, поскольку при определении начальной цены территории учитываются даже недостроенные объекты. Кроме того, оба показателя пересматриваются каждые 5 лет.

Сведения необходимые для расчетов

Существует несколько вариантов определения стоимости надела на рынке, хотя в каждом случае к процедуре предъявляются одинаковые требования.

Реальная цена земли определяется в ходе выполнения стандартной оценки территории, и для этого потребуются некоторые данные на землю:

  • физические характеристики – площадь, наличие построек, качество земли на участке;
  • наличие необходимой документации на землю и статус владельца;
  • экономические показатели, отмечающие высокое качество земли;
  • взаимоотношения с другими наделами;
  • наличие коммуникаций и уровень развитости инфраструктуры;
  • удаленность от населенного пункта;
  • фактическая ситуация с ценовыми позициями на рынке недвижимости.

Все перечисленные показатели чрезвычайно важны для проведения операций с недвижимостью, особенно если речь идет о покупке/продаже или о передаче земли в аренду.

Способы исчисления РС

Сегодня специалисты выделяют сразу несколько методов исчисления РС земельного объекта. Рассмотрим каждый метод подобнее:

  1. Переноса и соотнесения.
  2. Вычисления капитализации ренты.
  3. Метод развития земли.
  4. Техника остатка на землю.
  5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Наиболее простым считается последний метод, при котором берется во внимание цена реализованных участков за последний квартал или полугодие. Иными словами, рассчитывается примерная цена на землю, соотнося ее с продажами похожих участков. Метод достаточно логичен, но может быть не очень точным, поскольку индивидуальные характеристики не принимаются в расчет.

Методика развития земли актуальна, если в дальнейшем надел будет разбит на несколько маленьких территорий. Здесь учитывается приблизительная стоимость осваивания каждого маленького надел. Методика переноса и соотнесения предполагает изначальный расчет стоимости земли, а затем определение цены построек.

Остаточная методика требует получения ряда сведений об эксплуатации надела и данных о полученном доходе. Из данной суммы отнимается сумма расходов на благоустройство надела, и получается итоговая стоимость. Существуют и специальные формулы для расчета, которые позволяют определить точную стоимость земли на рынке аналогичных объектов.

Процедура оценки

Несколько слов стоит сказать о процедуре проведения оценки надела, которая состоит из нескольких важных этапов. Проводит это мероприятие оценщик, имеющий специальную лицензию на деятельность. Этапы процедуры могут быть следующими:

  1. Сбор информации об участке и подготовка необходимой документации.
  2. Определение цели выполнения оценки.
  3. Проводится осмотр надела имеющихся построек, выполняется описание.
  4. Устанавливается целевое назначение земли и ее возможные перспективны развития, после чего формируется итоговая цена.
  5. На финальном этапе составляется специальный отчет о проделанной работе. Документ должен иметь письменную форму и быть подписан оценщиком. Акт передается владельцу земли, который также его подписывает.

После проведения всех указанных работ оценка считается выполненной и гражданин может использовать полученную стоимость при необходимости.

Заключение

Рыночная цена участка может потребоваться владельцу при проведении сделок по отчуждению надела. Как правило, данный показатель ниже кадастрового. Существует ряд методик, которые используются для выполнения расчетов.

Ссылка на основную публикацию