Что такое обременение на квартиру – подробнее о статусе

Что такое обременение на квартиру — подробнее о статусе

Приобретение собственной недвижимости — ответственный шаг, который требует предварительной подготовки. Для успешного его осуществления просто необходимо ознакомиться с базовой информацией, проконсультироваться со специалистом.

Кроме того, перед заключением договора купли-продажи тщательно изучите все документы на квартиру, ее статус. В противном случае можно столкнуться с серьезными проблемами. К ним относится и обременение на недвижимость. Что это такое? Ответим более подробно на этот вопрос в статье.

  • Что такое обременение?
  • Разновидности
    • Ипотека
    • Аренда
    • Рента
    • Арест
    • Доверительное управление
  • Снятие статуса
  • Продажа обремененной квартиры

Что такое обременение?

Обременение на квартиру или любой другой тип недвижимости представляет собой ограничение прав собственника. В некоторых случаях этот статус объекта называют арестом на определенный срок. Собственник квартиры с обременением значительно ограничен в правах при ее распоряжении. Значительно усложняется процесс совершения таких сделок, как аренда, продажа, дарение, наследование. В некоторых случаях они становятся попросту невозможными.

Данный статус может возникать вследствие:

  • Заключения договора.
  • Решения судебных органов.
  • Заключения соглашения между несколькими сторонами.

Особой чертой обременения является то, что оно может не только ограничивать собственника в его правах, но и накладывать на него определенные обязанности. Как правило, это возможно, если квартира получена по договору ренты или передана иждивенцем.

Разновидности

Существует несколько разновидностей данного понятия. Рассмотрим их более подробно.

Ипотека

Ипотека представляет собой временное обременение на квартиру. Оно завершается после полного погашения владельцем недвижимости долга перед кредитной организацией.

Банк должен получить максимальную гарантию того, что заемщик будет выплачивать денежные средства по графику, установленному в договоре. Именно поэтому права собственника имущества ограничиваются до полного погашения займа. Он не может осуществлять большинство сделок с недвижимостью. Это является существенным стимулом к скорейшему погашению ипотеки.

Аренда

На рынке довольно часто появляются выгодные предложения по покупке недвижимости. Но не всегда продавцы таких объектов действуют в интересах покупателей. Квартира подозрительно низкой стоимости может иметь арендаторов.

Если вы приобрели такую недвижимость, проводить операции, связанные с ней, до выселения арендаторов вы не имеете права. Жилая площадь должна быть полностью освобождена для получения собственником всех прав.

Но не всегда удается достичь полного взаимопонимания и соглашения между собственником и постояльцами. Если компромисс найти не удается, необходимо обратиться в судебные органы.

Рента

Рента представляет собой сделку, согласно которой владелец квартиры передает свои права на нее другому лицу при условии полного или частичного содержания, предоставления всего необходимого в течение установленного срока или пожизненно. Заключение договора значительно ограничивает права собственника недвижимости, так как она уже не может быть продана.

Если владелец изменил свое решение и не хочет проводить сделку, ему необходимо пройти процедуру расторжения договора ренты. Она довольно трудная и нередко проводится при участии специалистов и судебных органов. Кроме расторжения документа, необходим пересчет денежных средств.

Арест

Эта форма обременения является одной из самых сложных. Она используется, если собственник продолжительное время не оплачивает счета, не вносит выплаты по кредиту и т. д.

При аресте ограничиваются права собственника не только на распоряжение, но и на использование и владение. Возможно ограничение проживания на определенный срок.

Доверительное управление

Случаются жизненные ситуации, когда приходится, к примеру, уехать за границу на определенный срок. Но недвижимость нуждается в присмотре: необходимо вовремя оплачивать счета, следить за чистотой помещения и состоянием инженерных систем.

В таком случае можно оформить доверительное управление. Оно заключается в частичной передаче прав собственника другому лицу. Он может проживать или периодически посещать жилое помещение, но не имеет юридических прав на распоряжение им.

Снять доверительное управление раньше срока, который указан в договоре, можно только в следующих случаях:

  • По согласию обеих сторон сделки.
  • При смерти временного собственника.

Снятие статуса

Обременение может быть снято с недвижимости. Но это осуществимо только в следующих случаях:

  • Прекращение исполнения обязательств.
  • Досрочное погашение залога и наличие весомых оснований для этого.
  • Гибель недвижимости.
  • Продажа объекта недвижимости для погашения долга.

Присвоение и снятие данного статуса — процедуры, которые обязательно должны отражаться в Реестре. В ином случае они считаются недействительными.

Для того чтобы снять обременение с квартиры, необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением и документами, которые подтверждают наличие оснований для осуществления процедуры. Заявление рассматривается в течение 3 дней. По истечении этого срока государственным органом принимается решение о снятии статуса или отказе в этом. Оплата гражданином государственной пошлины не требуется.

Продажа обремененной квартиры

Продажа обремененной квартиры — довольно сложная процедура. Она возможна только в некоторых случаях:

  1. При оформлении ипотеки: с письменного разрешения банковской организации на осуществление сделки.
  2. При заключении договора ренты: с письменного согласия ее получателя. Документ должен быть обязательно заверен нотариусом. В ином случае согласие не имеет юридической силы.
Читать еще:  Региональные льготы ветеранам труда на 2020 год

Но существуют и те случаи, когда продажа недвижимости с таким статусом полностью исключена:

  1. Арест объекта.
  2. Запрет на совершение регистрационных действий.

На рынке можно встретить большое количество вариантов обремененных квартир. В большинстве случаев продавец не указывает этот факт в объявлении. Тревожным сигналом для покупателя может стать низкая цена недвижимости. Обязательно перепроверьте документы, чтобы убедиться в отсутствии статуса обременения.

Стать жертвой предприимчивых риелторов без базовых знаний и опыта просто. Чтобы быть «вооруженным» и не попасться на мошенников и недобросовестных продавцов, необходимо изучить всю доступную информацию о сделках купли-продажи, подводных камнях. Более подробно о статусе обременения квартиры и опасностях при покупке такой недвижимости можно узнать в следующем видеоролике:

Итак, статус обременения на квартиру значительно ограничивает права собственника на нее. Он не может свободно осуществлять сделки с имуществом. В некоторых случаях ограничено и проживание собственника в его квартире. Это может быть связано с неуплатой счетов или кредита.

Квартира с обременением — что это такое

Приобретение собственной недвижимости — ответственный шаг, который требует предварительной подготовки. Для успешного его осуществления просто необходимо ознакомиться с базовой информацией, проконсультироваться со специалистом.

Кроме того, перед заключением договора купли-продажи тщательно изучите все документы на квартиру, ее статус. В противном случае можно столкнуться с серьезными проблемами. К ним относится и обременение на недвижимость. Что это такое? Ответим более подробно на этот вопрос в статье.

Что такое обременение?

Обременение на квартиру или любой другой тип недвижимости представляет собой ограничение прав собственника. В некоторых случаях этот статус объекта называют арестом на определенный срок. Собственник квартиры с обременением значительно ограничен в правах при ее распоряжении. Значительно усложняется процесс совершения таких сделок, как аренда, продажа, дарение, наследование. В некоторых случаях они становятся попросту невозможными.

Данный статус может возникать вследствие:

  • Заключения договора.
  • Решения судебных органов.
  • Заключения соглашения между несколькими сторонами.

Особой чертой обременения является то, что оно может не только ограничивать собственника в его правах, но и накладывать на него определенные обязанности. Как правило, это возможно, если квартира получена по договору ренты или передана иждивенцем.

Разновидности

Существует несколько разновидностей данного понятия. Рассмотрим их более подробно.

Ипотека

Ипотека представляет собой временное обременение на квартиру. Оно завершается после полного погашения владельцем недвижимости долга перед кредитной организацией.

Банк должен получить максимальную гарантию того, что заемщик будет выплачивать денежные средства по графику, установленному в договоре. Именно поэтому права собственника имущества ограничиваются до полного погашения займа. Он не может осуществлять большинство сделок с недвижимостью. Это является существенным стимулом к скорейшему погашению ипотеки.

Аренда

На рынке довольно часто появляются выгодные предложения по покупке недвижимости. Но не всегда продавцы таких объектов действуют в интересах покупателей. Квартира подозрительно низкой стоимости может иметь арендаторов.

Если вы приобрели такую недвижимость, проводить операции, связанные с ней, до выселения арендаторов вы не имеете права. Жилая площадь должна быть полностью освобождена для получения собственником всех прав.

Но не всегда удается достичь полного взаимопонимания и соглашения между собственником и постояльцами. Если компромисс найти не удается, необходимо обратиться в судебные органы.

Рента

Рента представляет собой сделку, согласно которой владелец квартиры передает свои права на нее другому лицу при условии полного или частичного содержания, предоставления всего необходимого в течение установленного срока или пожизненно. Заключение договора значительно ограничивает права собственника недвижимости, так как она уже не может быть продана.

Если владелец изменил свое решение и не хочет проводить сделку, ему необходимо пройти процедуру расторжения договора ренты. Она довольно трудная и нередко проводится при участии специалистов и судебных органов. Кроме расторжения документа, необходим пересчет денежных средств.

Арест

Эта форма обременения является одной из самых сложных. Она используется, если собственник продолжительное время не оплачивает счета, не вносит выплаты по кредиту и т. д.

При аресте ограничиваются права собственника не только на распоряжение, но и на использование и владение. Возможно ограничение проживания на определенный срок.

Доверительное управление

Случаются жизненные ситуации, когда приходится, к примеру, уехать за границу на определенный срок. Но недвижимость нуждается в присмотре: необходимо вовремя оплачивать счета, следить за чистотой помещения и состоянием инженерных систем.

В таком случае можно оформить доверительное управление. Оно заключается в частичной передаче прав собственника другому лицу. Он может проживать или периодически посещать жилое помещение, но не имеет юридических прав на распоряжение им.

Читать еще:  Пенсия и пособия по потере кормильца: размер выплат и процедура оформления

Снять доверительное управление раньше срока, который указан в договоре, можно только в следующих случаях:

  • По согласию обеих сторон сделки.
  • При смерти временного собственника.

Снятие статуса

Обременение может быть снято с недвижимости. Но это осуществимо только в следующих случаях:

  • Прекращение исполнения обязательств.
  • Досрочное погашение залога и наличие весомых оснований для этого.
  • Гибель недвижимости.
  • Продажа объекта недвижимости для погашения долга.

Присвоение и снятие данного статуса — процедуры, которые обязательно должны отражаться в Реестре. В ином случае они считаются недействительными.

Для того чтобы снять обременение с квартиры, необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением и документами, которые подтверждают наличие оснований для осуществления процедуры. Заявление рассматривается в течение 3 дней. По истечении этого срока государственным органом принимается решение о снятии статуса или отказе в этом. Оплата гражданином государственной пошлины не требуется.

Продажа обремененной квартиры

Продажа обремененной квартиры — довольно сложная процедура. Она возможна только в некоторых случаях:

  1. При оформлении ипотеки: с письменного разрешения банковской организации на осуществление сделки.
  2. При заключении договора ренты: с письменного согласия ее получателя. Документ должен быть обязательно заверен нотариусом. В ином случае согласие не имеет юридической силы.

Но существуют и те случаи, когда продажа недвижимости с таким статусом полностью исключена:

  1. Арест объекта.
  2. Запрет на совершение регистрационных действий.

На рынке можно встретить большое количество вариантов обремененных квартир. В большинстве случаев продавец не указывает этот факт в объявлении. Тревожным сигналом для покупателя может стать низкая цена недвижимости. Обязательно перепроверьте документы, чтобы убедиться в отсутствии статуса обременения.

Стать жертвой предприимчивых риелторов без базовых знаний и опыта просто. Чтобы быть «вооруженным» и не попасться на мошенников и недобросовестных продавцов, необходимо изучить всю доступную информацию о сделках купли-продажи, подводных камнях. Более подробно о статусе обременения квартиры и опасностях при покупке такой недвижимости можно узнать в следующем видеоролике:

Итак, статус обременения на квартиру значительно ограничивает права собственника на нее. Он не может свободно осуществлять сделки с имуществом. В некоторых случаях ограничено и проживание собственника в его квартире. Это может быть связано с неуплатой счетов или кредита.

Самое важное про обременение недвижимости

Прежде чем согласиться на сделку с квартирой всегда необходимо проверять, есть ли у данного объекта недвижимости какие-либо обременения. Конечно, мало кому по доброй воле захочется покупать квартиру, вместе с которой собственнику перепадут и какие-либо обязательства. А ситуация может быть еще более проблемной – если наличие у объекта обременений приведет в конечном счете к признанию заключенной сделки недействительной. Это опасно в первую очередь тем, что вернуть деньги, уплаченные по договору купли-продажи, обратно почти нереально.

В целом, под обременением объекта недвижимости понимают ограничения, которые накладываются на квартиру, дом или земельный участок. Обременение может означать запрет на дальнейшее распоряжение собственностью без согласия лиц, которые это самое обременение наложили.

Проверка отсутствия обременений

Перед заключением сделки понравившийся объект недвижимости обязательно нужно проверить. Можно бесплатно проверить квартиру путем оформления онлайн-запроса на сайте Росреестра, либо платно – в многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг или на том же сайте Росреестра, или в самом Росреестре лично – заказав выписку ЕГРН. Зачем же заказывать платную выписку, если можно посмотреть информацию бесплатно? На самом деле в разделе справочной информации не всегда правильно может быть отображена информация по объектам.

Кстати, выписка ЕГРН тоже не на 100% защищена от возможных ошибок и искажений сведений. Единый государственный реестр недвижимости возник путем слияния в одну базу двух баз данных, в результате которого некоторая информация могла затеряться или исказиться.

Так же нет и никаких гарантий того, что сотрудники соответствующих структур не допустят ошибки при передаче каких-либо данных относительно объекта недвижимости. Бывает такое, что банковские служащие могут заключать с заемщиками разного рода соглашения, но при этом старые обременения с объекта недвижимости не снимают. По итогам на одной квартире может быть сразу несколько обременений. Либо не быть вообще – по базе Росреестра в соответствии с законом регистрируются не все виды обременений объектов недвижимости.

Какие виды обременений фиксируются в Росреестре

В базе Росреестра в обязательном порядке по закону должны быть отражены следующие виды обременений:

  • Залог объекта недвижимости;
  • Рассрочка, при которой квартира приобретается другим лицом, но остается в собственности продавца до момента полного погашения стоимости;
  • Наличие договора аренды или безвозмездного пользования квартирой на срок более 1 года;
  • Договор на право доверительного управления имуществом;
  • Договор ренты;
  • Запрет на регистрационные действия;
  • Арест.
Читать еще:  Увеличение размера алиментов: основания и порядок действий

Росреестр регистрирует только те обременения, которые возникают:

  • В силу закона;
  • По соглашению сторон;
  • В связи с решениями органов исполнительной и судебной власти.

В том случае, если в Росреестр поступят документы на совершение сделки с квартирой, которая имеет хотя бы одной обременение из приведенного выше списка, Росреестр запросит документальное разрешение на эту сделку от третьего лица, которым и было наложено обременение. В противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки.

Разнообразие обременений недвижимости

Сейчас уже многие виды обременений, которые часто встречались 20 лет назад, практически не встречаются. Раньше, например, часто можно было встретить такой вид обременение, как признание объекта недвижимости памятником культурного наследия. А потом лидером по обременениям стало ипотечное кредитование. При ипотеке часть жилья может быть обременена долгами по коммунальным взносам. Также часто встречается проблема, когда кредит за квартиру погашен не в полной мере, а сделку купли-продажи провести нужно. Тогда продажа идет путем переуступки права требования.

Продажа недвижимости путем заключения договора цессии, равно как и продажа квартиры с любым иным обременением заставляет снижать рыночную стоимость объекта недвижимости на 10-15%, чтобы она стала интересной для покупателя, и жажда экономии перекрыла для него риски.

Но, помимо указанных выше видов обременения, есть и такие, которые в базе Росреестра не учитываются вовсе:

  • Аренда объекта недвижимости сроком менее 12 месяцев;
  • Право второго супруга на половину совместно нажитого имущества;
  • Право наследования имущества при возникновении споров у наследников;
  • Право на преимущественную покупку доли в объекте недвижимости;
  • Недвижимость является объектом исторического наследия;
  • Право третьего лица на пользование квартирой.

Последний пункт для покупателей может таить особую опасность. К новым собственникам квартиры через несколько лет после покупки вполне может нагрянуть родственник бывших хозяев, который все это время находился в местах лишения свободы, но при этом право пользования квартирой за ним сохранилось. Могут встречаться и просто жильцы, которые отказались от приватизации недвижимости, но при этом остались в данной квартире зарегистрированы.

Но если проявить должное внимание при сборе информации об объекте недвижимости, то и все эти проблемы тоже выйдут на поверхность. Для того, чтобы узнать о том, кто зарегистрирован в квартире, необходимо затребовать выписку из домовой книги. Можно даже затребовать архивную выписку – для надежности. Запросить ее можно:

  • В управляющей компании;
  • В отделении УФМС района;
  • В многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг;
  • Через портал государственных услуг.

Стоит помнить о том, что такая выписка предоставляется по запросу тех лиц, которые в данной квартире прописаны или являются ее собственниками. Поэтому договариваться о таком запросе придется с потенциальным продавцом.

Не допустить ошибочных шагов

Говоря об обременениях объектов недвижимости нельзя не сказать еще и о такой теме как банкротство. Бывает такое, что продавец недвижимости является участником процесса банкротства. Квартира могла являться частью активов у владельца бизнеса, в котором начались финансовые проблемы. В процессе процедуры банкротства на такие активы будет наложен арест, а ведь может еще и появиться заявление от супруги о разделе совместно нажитого имущества.

Покупателю недвижимости стоит помнить о том, что при признании гражданина банкротом, все сделки, проведенные им за последние три года (общий срок исковой давности) могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Конечно, никто не может с достоверной вероятностью предугадать, станет ли кто-либо банкротом в последующем времени. Но, по крайней мере, стоит узнать о том, не открыта ли в настоящий момент процедура банкротства в отношении собственника квартиры. В этом поможет сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Некоторую гарантию при заключении сделки может дать обращение к нотариусу. Нотариус перед удостоверением сделки обязан провести ряд проверочных мероприятий, а его особый статус дает ему доступ к различным сведениям. Нотариус, например, обязательно проверит, не является ли продавец банкротом или лицом, лишенным дееспособности через суд, а также сделает запрос об обременении объекта недвижимости.

С 2018 года нотариусы также имеют право на получение информации о семейном положении участников сделки для того, чтобы сделка была оформлена только с наличием письменного согласия от супруга. В настоящий момент процесс направления запроса и получения ответа на него проходит в тестовом режиме.

Если при заключении сделки участвует агент по недвижимости, то он также может провести проверку в отношении продавца и объекта недвижимости. При этом покупателю нужно внимательно изучать все представленные риэлтором отчеты о проделанной работе. Не всегда лица, называющие себя профессиональными агентами, действительно являются таковыми.

Ссылка на основную публикацию