Что делать если в купленной квартире прописаны люди

Покупка квартиры с прописанным человеком

В некоторых случаях новые собственники жилья с удивлением обнаруживают, что не только они могут обитать в квартире, но тут есть и какие-то посторонние люди. Иногда они уже живут, в других случаях — только имеют право, являясь прописанными, но сути проблемы это не меняет. Можно ли выписать таких людей и как это сделать – читайте в данной статье.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми

Можно. В законодательстве нигде не сказано о том, что на момент перехода права собственности в квартире никто не должен быть прописан. Обычно данное требование покупатели обязательно включают в договор купли-продажи, тем более, если он составляется под руководством опытных юристов. Если же человек решил сэкономить, не нанял юриста и не изучил досконально вопрос, то подобная проблема у него действительно может возникнуть.

Какие проблемы могут возникнуть

Главная проблема – неудобства. Мало кто готов мириться с тем, что в его новоприобретенной квартире обитает совершенно посторонняя личность, роется в холодильнике, занимает ванную комнату, туалет и так далее.

Кроме того, лишнее прописанное лицо – это дополнительные расходы при оплате коммунальных услуг. Правда, если в квартире установлены счетчики, разница не будет особо значительной, однако даже при таких условия – это как минимум неприятно.

И последнее, если новые владельцы когда-либо попробуют продать свою квартиру, то новый покупатель может потребовать предварительно выписать всех прописанных в ней лиц. В том числе и тех, к которым собственники не имеют никакого отношения. Быстро решить такой вопрос практически невозможно и, как следствие, сделка по купле-продаже недвижимости может сорваться.

Как проверить квартиру перед покупкой

Для того, чтобы проверить жилье на предмет прописанных в нем лиц, рекомендуется обращаться в местную управляющую компанию (УК) или ЖЭК. Там есть паспортный стол и отмечены все жильцы той или иной квартиры.

Так как непосредственно покупателю никто такую информацию не даст (для этого не будет оснований до тех пор, пока люди не получат право собственности на жилье), запрашивать справку с детальной росписью всех прописанных в квартире лиц нужно у продавца. Любой отказ или ссылка на невозможность предоставления такого документа должна, как минимум, настораживать. А в идеале, от подобной сделки лучше отказаться.

Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком

Если проблема уже возникла, квартира куплена и теперь приходится решать, что делать с посторонним прописанным в ней человеком, можно сразу обращать внимание на п.2 ст.292 ГК РФ. Исходя из этого закона, если в квартире ранее были прописаны родственники продавца, то их можно будет выселить только на том основании, что произошел переход права собственности.

Значительно хуже ситуация тогда, когда прописанные лица не являются родственниками вообще, непонятно на каком основании занимают жилплощадь. Тут уже придется доказать в суде, что лица были прописаны еще до переоформления квартиры на новых владельцев и никаких прав находиться в ней посторонние лица не имеют. Впрочем, во многих случаях это тоже не особо сложно.

Как выписать человека после покупки квартиры

Первым делом, еще до начала разбирательства и попыток выписать человека, рекомендуется поговорить с ним «по-хорошему». Указать на тот факт, что новые собственники не потерпят нахождения в квартире постороннего человека и хотели бы, чтобы тот выписался добровольно. Как доказывает практика, многие люди действительно могут согласится с требованиями и выпишутся самостоятельно. Это автоматически решит проблему. Но если не получилось, придется судиться.

Порядок действий

  1. Направить жильцу претензию с требованием выписаться из квартиры на основании перехода права собственности к новому владельцу. В некоторых ситуациях, если зарегистрированное постороннее лицо не является родственником предыдущему владельцу, для более точной формулировки, в зависимости от обстоятельств, придется обращаться к специалистам.
  2. Дождаться реакции на претензию. Как доказывает практика, чаще всего реакции нет никакой, но специально для решения этого вопроса в претензии должен указываться срок, в течение которого человек обязан выписаться.
  3. Подготовить документы для суда (подробнее см.ниже).
  4. Направить иск и все документы в суд.
  5. Оплатить госпошлину.
  6. Присутствовать на заседании суд и получить решение.
  7. С решением обратиться в МФЦ (Мои документы) или паспортный стол. Нужно будет написать заявление на принудительное выселение прописанного человека.

Исковое заявление

Для того, чтобы составить исковое заявление по всем правилам, сначала обязательно нужно изучить ст.131 ГПК РФ. А лучше попросить помощи у опытного юриста, ведь далеко не все нюансы отражаются в законодательстве.

Любой иск по умолчанию включает в себя несколько базовых элементов:

  • «Шапка» текста с данными о том, куда направляется иск, кто его направляет и кто будет считаться ответчиком.
  • Основная часть, в которой заявитель описывает ситуацию и указывает, на основании чего он планирует добиться выполнения своих требований.
  • Перечень требований. Чаще всего – только одно, заключающееся в выселении постороннего человека.
  • Список прилагаемых документов. Сюда входят как обязательные, такие как паспорт заявителя, квитанция об оплате госпошлины и документы на недвижимость, так и дополнительные. К дополнительным обычно относят доказательства правоты истца. В данном случае чаще всего хватает просто договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, так как эти бумаги позволяют понять, что у жилья сменился владелец.
  • Дата и подпись.
Читать еще:  Сколько можно жить без прописки в паспорте для граждан рф

Образец

Документы

Для обращения в суд понадобится примерно следующий перечень документов:

  • Паспорта новых собственников жилья.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН с указанием нового владельца недвижимости.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Исковое заявление.
  • Доверенность и паспорт представителя (если требуется).

Расходы

Сама процедура выписки бесплатная. Заплатить придется госпошлину при подаче иска в суд. Размер платежа составляет 300 рублей (пп.3, п.1, ст.333.19 НК РФ). Кроме того, если планируется воспользоваться услугами представителя, то дополнительно придется потратиться на доверенность. Оформление и нотариальное заверение такого документа обойдется еще примерно в 2-5 тысяч рублей.

Сроки

Срок выписки невозможно четко определить заранее. В среднем на это уйдет около 5-6 месяцев, из которых:

  1. 1 месяц или более ждать реакции на претензию.
  2. До 2 месяцев ждать даты заседания суда с момента подачи иска и оплаты госпошлины.
  3. 1 месяц ждать, пока решение суда вступит в силу.
  4. От 2 недель и более ждать, пока человека выпишут.

Если прописаны дети

Очень сложно выписать детей. Обычно, если родители выписываются, то и дети выписываются вместе с ними. Одного ребенка выписать принудительно нельзя, нужен конкретный адрес, где он будет прописан после лишения регистрации. Как следствие, проблема усугубляется поисками родителей и попытками договориться с ними. На практике, чаще всего родители с радостью соглашаются прописать ребенка у себя, но ситуации бывают разными.

Если есть право на пожизненное проживание

Самый сложный момент – наличие у жильца права пожизненного проживания. Оно возникает в том случае, если данный человек проживал в этой квартире еще тогда, когда она была муниципальной.

В свое время он отказался от участия в процедуре, из-за чего потерял право на долю недвижимости. Зато взамен он получил право пожизненного проживания в этой квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Единственный способ решить такую проблему – договариваться. Суд не сможет помочь.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только Откроется в новой вкладке.”>право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с Откроется в новой вкладке.”>правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

  1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную Откроется в новой вкладке.”>альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель не проверил перед сделкой Откроется в новой вкладке.”>Выписку из Домовой книги или Откроется в новой вкладке.”>ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
  3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую Откроется в новой вкладке.”>альтернативную сделку купли-продажи. На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными. Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Откроется в новой вкладке.”>Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры. Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя. Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Откроется в новой вкладке.”>Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

Читать еще:  Зачем нужен акт согласования границ надела и как его составить

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

  • Члены семьи собственника, Откроется в новой вкладке.”>отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом);
  • Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника);
  • Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. Откроется в новой вкладке.”>«завещательный отказ»);
  • Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Откроется в новой вкладке.”>Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже Откроется в новой вкладке.”>титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за Откроется в новой вкладке.”>дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Купил квартиру с прописанным человеком — как выписать?

Покупка квартиры в условиях российской действительности зачастую является единственной крупной сделкой в жизни рядового обывателя. Поэтому стоит внимательно отнестись не только к выбору объекта, но и к сопровождающим сделку купли-продажи документам. Один из неприятных сюрпризов, поджидающих новых собственников вторичного жилья – зарегистрированные на их квадратах люди, которые к ним не имеют никакого отношения.

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры?

Продажа квартиры с обременением в виде зарегистрированных в ней людей вполне возможна, поскольку прописанный человек не является собственником и его согласия на сделку не требуется. После проведения купли-продажи зарегистрированный человек сохраняет своё право на проживание по указанному адресу. В этом и скрывается проблема. Новому хозяину придётся либо мириться с соседом, возникшим из ниоткуда, либо доплачивать за него по ряду коммунальных платежей.

Читать еще:  Что делать если бывший супруг не платит алименты а приставы бездействуют

Статья 282 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет собственнику выписать любое прописанное лицо без его согласия. Однако существует круг лиц, которых выписать лишь на этом основании вряд ли получится, в их числе:

  • участник жилищного кооператива и члены его семьи;
  • получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • несовершеннолетний ребёнок;
  • арендатор с конкретным сроком действия договора аренды;
  • получил право пользования в следствие завещательного отказа;
  • ссудополучатель с договором безвозмездного пользования квадратными метрами;
  • отказавшийся от своих прав во время приватизации в пользу третьего лица.

Покупателю следует заранее озадачиться выяснением количества зарегистрированных в приобретаемом жилье лиц. Сделать это можно, запросив у продавца расширенную выписку из домовой книги. В этом документе отображается не только перечень зарегистрированных на данный момент по указанному адресу лиц, но и те, кто выписан временно (например, в связи с отбыванием наказания в исправительном учреждении или службой в армии).

Ещё одна страховка для покупателя – указание в договоре пункта со сроками физического и юридического освобождения квартиры бывшими жильцами.

Что делать, если при покупке квартиры в ней оказались прописаны люди?

В ситуации, когда в только что купленной квартире обнаружены зарегистрированные посторонние лица, новый собственник может действовать двумя путями – договорившись мирно или обратившись в суд.

Вариант решения Самостоятельно Судебное разбирательство
Пакет документов Паспорт, заявление, адресный листок убытия, домовая книга Исковое заявление с приложением документов
Госпошлина и иные платежи Бесплатно Госпошлина
Срок решения проблемы При согласии всех лиц – по регламенту работы паспортного стола Не определён, так как возможно обжалование, умышленное затягивание и т.д.

Какие действия предпринимать в первую очередь?

Первый шаг решения этой проблемы – попытка мирного урегулирования. В этом случае зарегистрированные на момент оформления сделки граждане самостоятельно обращаются в паспортный стол и выписываются из квартиры. Такой вариант возможен, если зарегистрированный человек не претендует на пожизненное проживание по данному адресу, достиг совершеннолетия и не скрывается от нового собственника.

Если среди прописанных лиц сам бывший собственник, то ему можно отправить письменное уведомление со ссылкой на пункт договора об обязательности юридического освобождения квадратных метров. Также новый собственник вправе претендовать на признание излишне уплаченных коммунальных платежей в качестве необоснованного обогащения прежнего хозяина.

Что делать, если прописаны несовершеннолетние дети?

Особая процедура – выписка несовершеннолетнего. Ребёнка можно выписать с одновременной регистрацией по другому месту жительства, при этом новые условия проживания не должны быть хуже предыдущих. Если другого варианта нет, то следует подготовить согласие родителей (законных представителей) на выписку несовершеннолетнего. Кроме того, он может оказаться собственником доли в квартире, что потребует ещё одного документа – разрешение из органов опеки и попечительства.

На каком этапе можно расторгнуть договор купли-продажи?

Отказ от совершённой сделки приобретения квадратных метров может быть проведён на любом этапе, в том числе и после проведения окончательного расчёта. Для этого следует обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Однако для признания сделки недействительной по судебному решению потребуется доказать, что продавец не уведомил покупателя своевременно о возможных проблемах с выпиской жильцов. Выслушав обе стороны, судья может признать сделку ничтожной и обяжет предыдущего собственника возместить все затраты.

Как можно выписать постороннего человека?

Согласно нормам статьи 292 ГК РФ переход права собственности к новому владельцу – достаточное основание для выписки всех ранее зарегистрированных по данному адресу жильцов (случаи исключения рассмотрены выше).

Как правило, проблем не возникает и жильцы самостоятельно снимаются с учёта в течение 14 дней после оформления сделки. Однако иногда в силу причин различного характера не получается связаться с зарегистрированным гражданином. Тогда на помощь приходит судебное разбирательство.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

  1. Письменное уведомление зарегистрированных лиц со ссылкой на договор купли-продажи и просьбой самостоятельно выписаться из квартиры, отправленное заказным письмом с уведомлением о вручении. Этот пункт можно опустить, если нахождение данных лиц неизвестно.
  2. Иск об утрате права пользования жилищем и снятии с учета подаётся в федеральный суд по месту регистрации недвижимости. К иску прилагаются договор купли-продажи, справка №8 из паспортного стола или выписка из домовой книги, квитанция об уплате государственной пошлины, свидетельство о праве собственности. Если выписать планируется осужденного, то понадобится ещё копия его приговора.
  3. При положительном вердикте суда истец может обратиться в управляющую компанию для получения перерасчёта по коммунальным платежам, уплаченным за зарегистрированных ранее лиц.

Сделка купли-продажи требует внимания и знаний, что оправдывает обращение к квалифицированным юристам для проверки и подготовки необходимого пакета документов. Наличие обременения в виде прописанных лиц позволяет получить скидку в 10-30% от заявленной стоимости квартиры. Однако в ряде случаев предстоящая процедура и судебные издержки могут оказаться гораздо выше суммы торга.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Ссылка на основную публикацию