Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Защита прав дольщиков при долевом строительстве в 2020 году

Участие в долевом строительстве – это всегда определенный риск потерять свои денежные средств, поэтому государством предусмотрены определенные меры для минимизации рисков и защиты прав таких граждан. В этой статье будет подробно рассмотрен данный вопрос.

Организация защиты прав участников долевого строительства

В настоящий момент на территории РФ действует Постановление Правительства № 1310 от 07.12.2016 «О защите прав граждан – участников долевого строительства». Согласно данному законодательному акту была создана некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», целью которого является защита прав, законных интересов и имущества дольщиков.

Данная организация призвана исполнять следующие функции:

  • Формирует компенсационный фонд;
  • Контролирует поступление взносов;
  • Выплачивает возмещение дольщикам при банкротстве застройщика.

Учредителем организации является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Гарантии дольщикам при банкротстве застройщика

При банкротстве заемщика законодательством предусмотрены следующие гарантии, положенные дольщикам:

  • выплата денежной компенсации;
  • передача готового жилого помещения.

Данные требования будут удовлетворены в третьей очереди, поскольку в первую очередь погашаются требования тех лиц, здоровью которых был нанесен вред, а во второй очереди – требования работников, связанных с оплатой труда.

Так же дольщики наделены возможностью проведения собственного собрания кредиторов либо обратиться за компенсацией за понесенного ущерба.

Так же между дольщиками и застройщиком может быть заключено мировое соглашение, но для этого потребуется согласие более 75% дольщиков, включенных в реестр кредиторов.

Порядок действия дольщиков при банкротстве застройщика

Поскольку в нашей стране довольно распространена практика признания застройщиков банкротами, в результате которой страдают участники долевого строительства, частично или полностью оплатившие стоимость будущего жилья, законодательство РФ предусмотрело порядок действия обманутых граждан.

После того как на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве появится информация о несостоятельности (банкротстве) застройщика, арбитражный управляющий в пятидневный срок должен оповестить всех участников долевого строительства о возможности предъявления требований к застройщику. Дальнейшие действия обманутый дольщик должен предпринимать самостоятельно или в лице своего представителя.

Шаг по защите собственных прав со стороны дольщика Описание данного шага
Подготовка заявления о включении требований в реестр кредиторов Для этого нужно:

определиться с требованиями;

составить соответствующее заявление для предъявления суду;

прикрепить пакет документов, являющийся доказательством правомерности требований;

Предъявление искового заявления суду Заявление и пакет документов должны направляться арбитражному суду, застройщику и арбитражному управляющему.

При этом должны соблюдаться сроки предъявления, а в случаях их просрочки необходимо наличие уважительных причин.

Рассмотрение заявления и удовлетворение требований кредитора Если заявление и пакет документов соответствуют всем требованиям, суд удовлетворит требования дольщика и включит его в соответствующий реестр кредиторов. После этого, в зависимости от предъявленного требования, дольщику остается ждать погашения долга или получения жилой площади.

При прохождении вышеперечисленных шагов необходимо составлять заявление. Ниже перечислены законодательно установленные требования к нему:

  • должны быть указаны данные сторон судебного производства ;
  • наличие данных суда, рассматривающего конкретное дело;
  • наличие номера дела о банкротстве;
  • указано существо спора;
  • указаны все требования кредитора и обстоятельства, из которых они вытекают;
  • отсыл к соответствующим законодательным актам.

Важно! Для дольщика крайне желательно принятие участия в собраниях кредиторов и предприятие всех необходимых действий, направленных на закрытие требований.

Так же дольщик может предпринять следующие действия:

  • предъявить требования страховщику или компенсационному фонду;
  • обратиться к поручителю застройщика, если таковой имеется.

Важно! Дольщик имеет прав требовать признания права собственности на квартиру, построенную, введенную в эксплуатацию и переданную дольщику путем подписания передаточного акта, если факт перехода права собственности до банкротства застройщика не был оформлен в Росреестре.

Необходимость проведение предварительной проверки застройщика при заключении ДДУ

При приобретении квартиры по программе долевого участия, следует понимать, что заключать договор следует с застройщиком, функционирование которого осуществляется на основании Федерального закона № 214-ФЗ. Такой застройщик предложит заключить именно договор долевого участия, а не предварительный договор, договор купли-продажи будущей квартиры и иной другой. Только при заключении договора долевого участия дольщик сможет воспользоваться всем объемом страховок и гарантий. Так или иначе условия договора долевого участия определяются застройщиком, в результате чего заключение договоров все равно достаточно рискованно. Именно поэтому, приобретая жилье по ДДУ, следует тщательно отбирать и проверять компанию застройщика, а так же проводить предварительную правовую экспертизу заключаемых документов.

Судебная инстанция, в которую стоит обращаться при банкротстве и иных проблемах с застройщиком

Застройщик и большое количество дольщиков одновременно вступают в договорные отношения, что естественным образом приводит к возникновению споров и судебных разбирательств. Зачастую самому застройщику ездить по судам. находящимся по месту жительства дольщиков (некоторые из них могут проживать в других городах или даже регионах), неудобно, поэтому он включает в договор условие о том, что все споры, возникающие между дольщиком и застройщиком, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения застройщика. Например, если застройщик находится в Москве, а дольщик проживает в Санкт-Петербурге, то включение выше указанного условия в договор предполагает, что, чтобы участвовать в судебном разбирательстве при возникновении судебного спора, дольщик будет вынужден ездить в Москву. Несмотря на это, законодательство в сфере защиты прав потребителей устанавливает, что иски о защите прав потребителей могут предъявляться в суд по выбору участника долевого строительства: либо по месту его жительства, либо по месту нахождения застройщика. Поэтому такое условие можно считать незаконным.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Я хочу подать в суд на застройщика, в моем ДДУ указан некий дифференцированный подход к определению места подачи заявления. Подскажите, что имеется ввиду и куда подавать заявление?

Ответ: Подавать заявление стоит в арбитражный суд по месту Вашего проживания или месту нахождения застройщика, как Вам удобнее. Действительно есть тенденция устанавливать дифференцированный подход, где, если иск предъявляется дольщиком – он сам выбирает в какой суд обратиться, а, если иск предъявляется застройщиком, то только в суде по месту нахождения застройщика. Однако, такое условие не будет являться верным.

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Долевое строительство

Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья – это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов. С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой – риск остаться и без квартиры, и без денег. В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ. Есть и специальный закон – Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст. 130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г. именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон – N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

  • вводит понятие объект долевого строительства;
  • разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
  • регулирует заключение договора долевого участия (далее – ДДУ);
  • прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
  • устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
  • вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
  • включает обязательный для застройщика перечень документов;
  • устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

  • Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
  • Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
  • Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф – 1 млн, либо 10 лет заключения.

Права участников долевого строительства и их защита

Главное право застройщика – привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

  • требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
  • расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
  • требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
  • требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
  • переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
  • быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
  • быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
  • зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
  • требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
  • искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность – заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один – страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей – построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем – застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо – с 2014 года – через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков. Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства. Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

  • замедление строительства;
  • заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски. Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры. Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Что делает Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства?

Кроме контролирующего органа за соблюдением Федерального закона № 214-ФЗ в системе жилищного строительства следит Фонд защиты прав граждан. Рассказываем, что это за Фонд, какую информацию он проверяет и как с ним взаимодействовать застройщикам.

Что такое Фонд защиты дольщиков?

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:

  • Проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства
  • Формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика
  • Участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика
  • Финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом

Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд). Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.

Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.

Как застройщики работают с Фондом?

С 1 января 2018 года документооборот в сфере жилищного строительства переведен в электронный вид. Застройщики, Фонд, контролирующий орган и уполномоченные банки взаимодействуют в Единой информационной системе жилищного строительства.

Застройщики направляют в систему проектные декларации, а контролирующие органы выносят заключения о соответствии проектов. Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.

Порядок действий при работе застройщиков с Фондом:

  1. Дольщик и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве.
  2. Застройщик платит в Фонд 1,2% от стоимости договора участия в долевом строительстве и подает ДДУ в Росреестр.
  3. Росреестр направляет в Фонд запрос на резервирование денежных средств. Если застройщик перечислил нужную сумму, Фонд ее зарезервирует.
  4. Росреестр проверяет, что деньги зарезервированы в Фонде. Затем регистрирует ДДУ и передает его застройщику или покупателю недвижимости.
  5. Застройщик загружает в Единую информационной систему жилищного строительства актуальные данные о строительстве. Фонд проверяет эту информацию.

Зачем Фонд контролирует застройщиков?

Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья. В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.

Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с счетами эскроу, чтобы гарантировать покупателям завершение строительства или возврат вложенных денег.

Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года

А как же контролирующий орган?

Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:

  • Контролирует, как застройщик выполняет требования 214-ФЗ
  • Выдает застройщикам заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ
  • Получает от застройщика информацию о компании
  • Взаимодействует с органами исполнительной власти и банками
  • Обращается в суд и правоохранительные органы в случае грубых нарушений застройщиками требований законодательства

Фонд защиты дольщиков мониторит всех застройщиков. Если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушения, а Росреестр может приостановить регистрацию договоров участия в долевом строительстве.

Как следить за балансом в Фонде дольщиков?

Застройщик перечисляет процент с каждого договора участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда. Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр. Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируют, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.

Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки договоров участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.

В личном кабинете застройщика удобно следить за операциями по счету

О работе Фонда в Единой информационной системе жилищного строительства. Коротко

Читать еще:  Зачем нужно межевание и обязательно ли его делать
Ссылка на основную публикацию