Возможно ли оформление ипотеки на нежилой фонд

Можно ли оформить в банке ипотеку на нежилое помещение для физических лиц

Необходимость покупки недвижимости, не предназначенной для проживания, обуславливается как хозяйственными, так и коммерческими целями. Ипотека на нежилое помещение для физических лиц поможет купить как гараж или дачу, так и офис или небольшой цех.

Специфика нежилого помещения

Нежилое помещение, приобретаемое физическим лицом в ипотеку, обуславливает ряд нюансов:

  • приобретенный объект будет передан в залог кредитору;
  • при покупке апартаментов регистрация (прописка) в таких помещениях невозможна, что предполагает проблемы с образованием несовершеннолетних детей, с медобслуживанием, постановкой на воинский учет;
  • стоимость коммунальных услуг в нежилых помещениях выше, нежели в жилых;
  • погасить часть займа средствами маткапитала не получится;
  • налоговый вычет по уплаченным процентам по такой ипотеке и по сумме стоимости помещения не предусмотрен.

Особенности кредитования нежилой недвижимости потребительского назначения

Не каждый банк кредитует физических лиц на покупку или строительство помещения, не предназначенного для проживания. Легче найти кредитора, который одобрит ипотеку на покупку такой недвижимости, при условии ее потребительского назначения, например, это могут быть:

  • гараж или машино-место;
  • садовый домик;
  • дача;
  • участок под ИЖД;
  • приусадебная хозяйственная постройка;
  • апартаменты.

Шансы на одобрение ипотеки существенно повышаются, если объекты нежилой недвижимости реализуются по единому договору вместе с жильем: квартирой, жилой дачей или частным домом. Тогда можно рассчитывать на те процентные ставки, что предоставляются по обычным ипотечным договорам.

Ипотека нежилой недвижимости коммерческого назначения

Сделки по покупке физическим лицом нежилой недвижимости коммерческого назначения (складов, офисов, цехов, производственных комплексов и так далее) кредитуются редко.

Ситуация объясняется просто: кредитование граждан осуществляется под более низкую процентную ставку, нежели юридических лиц. Для кредиторов это означает упущенную выгоду.

Чаще такие займы предоставляют:

  • индивидуальным предпринимателям;
  • руководителям фермерских хозяйств;
  • учредителям предприятий малого бизнеса;
  • руководителям юридических лиц.

В таком случае ипотека под нежилое помещение предоставляется на основании тщательного анализа хозяйственной деятельности предприятия, в чьих интересах заключается сделка. Непосредственный заемщик предоставляет стандартные документы по себе как по физическому лицу (паспорт, подтверждение наличия дохода), а также по аффилированному юридическому лицу согласно требованиям банка.

Не всякая кредитная организация ответит утвердительно на вопрос, можно ли купить нежилое помещение в ипотеку физическому лицу с коммерческой целью.

Условия кредитования, нередко, устанавливаются индивидуально, так:

  • процентная ставка варьируется от 11,5% годовых до 20%;
  • сумма займа – 150 тыс. – 200 млн рублей;
  • первоначальный взнос от 20%;
  • срок кредитования – 5-15 лет;
  • возраст заемщика – 21-65 лет;
  • постройка, в которой расположена недвижимость, должна быть капитальной;
  • наличие обременений на право собственности на данный объект недопустимо.
Читать еще:  Как и где взять ипотеку без первоначального взноса

Оформление ипотеки на нежилой фонд

Запуская свою бизнес-идею, большинство предпринимателей берут помещение для размещения в нем офиса, торговой точки и т.д., поскольку на приобретение собственного помещения понадобится огромный капитал, жертвовать которым будет крайне рискованно.

Проработав со своим проектом около года и убедившись, что бизнес рентабелен и кроме покрытия затрат приносит некую прибыль, появляется смысл задуматься о приобретении собственной недвижимости. При отсутствии необходимого капитала есть возможность взять ипотеку на нежилое помещение, которую могут предоставить некоторые банки.

Преимущества ипотеки на нежилой фонд

Любому предпринимателю будет удобнее выплачивать ежемесячно определенную сумму, исходящую из прибыли, нежели искать необходимую сумму за выкуп недвижимости. Именно такую возможность предоставляет банк, выдавая ипотеку, хоть и ограничивая тем самым владельца бизнеса в ряде идей до полного погашения.

При оформлении ипотеки на коммерческий фонд потребуется предоставить все данные о проекте и внести бизнес в качестве залога, при отказе в данном условии сделка не является доступной для предпринимателя.

Кому может быть выдан кредит

Услышав название вида ипотеки, некоторые люди думают, что она может быть выдана любому лицу, запустившему свой проект и желавшему при этом приобрести недвижимость, при этом даже нет необходимости в предоставлении данных, указывающих на то, что он является юридическим лицом. Однако это не так. Круг заемщиков, имеющих право на подачу заявки и ее одобрение, весьма ограничен:

  1. индивидуальными предпринимателями;
  2. собственниками бизнеса;
  3. топ-менеджерами организаций.

Важно: даже если заемщик является одним из вышеперечисленных лиц, дополнительные требования — возраст не менее 21, но не более 65 лет, а также наличие российского гражданства.

Перечень документов

Четко прописанного ряда документов на данный момент не существует, поскольку подобный вид ипотеки только стартует и не имеет гарантии развития, поскольку существует немалый риск невозврата кредита.

При обращении в банк сотрудники могут запросить дополнительные сведения, помимо них, к необходимым документам относятся:

  • подлинник паспорта и копия каждой страницы;
  • подлинник и копия свидетельства о браке/рождении детей;
  • военнобязанные лица обязуются предоставить подлинник военного билета и его ксерокопию;
  • подлинник свидетельства о нахождении на учете в ИНН;
  • информация о банковских счетах;
  • сведения об имеющейся недвижимости;
  • проект договора на приобретение желаемого помещения;
  • оценка объекта;
  • страховка на приобретаемый объект, а также на собственную жизнь;
  • свидетельство, доказывающее право на использование помещения.

Требования к помещению

Кроме того, что получить данную ипотеку можно не в каждом банке, те, которые рассматривают такую возможность, имеют строгие требования к выбранной недвижимости, среди которых:

  1. общая площадь недвижимости должна составлять не менее 150 кв.м.;
  2. постройка, где размещается нежилой фонд, обязуется иметь капитальный характер;
  3. не иметь третьих лиц и их прав на пользование недвижимостью;
  4. недвижимость должна находиться в том же районе, где принимается решение о выдаче ипотеки.
Читать еще:  Можно ли приобрести дачный домик в ипотеку - а каких условиях и где

Условия соглашения

Общие условия выдачи ипотеки физическому лицу выглядят так:

  • максимальная сумма в разных банках варьируется по-разному, может доходить до 200 млн. руб, но при этом не превышать 80% от общей стоимости недвижимости, если не предоставляется залог;
  • срок ипотеки может составлять 5-15 лет, в зависимости от дееспособности, кредитной истории и обеспеченности заемщика;
  • минимум процентной ставки составляет 11% в случае, если кредит выдан в рублях, и 10% в условиях валютного займа;
  • стартовый взнос составляет 20% от общей стоимости недвижимости при отсутствии обеспечения.

Пошаговая инструкция оформления

Ипотека на нежилое помещение имеет отличие от обычного кредитования в невозможности ее залога до тех пор, пока право владения не перешло от предыдущего собственника к новому. При оформлении этого кредитования продавец недвижимости вынужден находиться некоторое время в режиме ожидания. Схема, когда продавец ожидает, выглядит так:

  • между лицами, участвующими в сделке купли-продажи, происходит составление договора;
  • покупатель обязуется передать продавцу аванс в той сумме, которую банк требует в качестве залога;
  • банк передает гарантийный лист, согласно которому оставшаяся стоимость передается продавцу, как только завершается передача права собственности;
  • оформляются права на использование нового собственника;
  • создается договор залога, после которого заемщик обязан передать полученную сумму продавцу.

Важно: данная схема дает гарантии банку, удобна для покупателя, но может не быть одобренной продавцом, поскольку ожидание составления документов может отнять несколько месяцев.

Несмотря на наличие трудностей, ипотека на нежилой фонд является отличным вариантом для предпринимателей-новичков. Придерживаясь требуемых условий, заемщик получает возможность обзавестись собственным объектом, который при правильном управлении и успешном развитии способен не только перекрывать ежемесячные траты на выплату кредита, но и добавлять прибыль от выбранного вида бизнеса.

Можно ли перевести в нежилой фонд квартиру, купленную по ипотеке?

Возможно ли купить квартиру по ипотеке и потом перевести её в нежилой фонд?

Квартиру, купленную по ипотеке, можно перевести в нежилой фонд, но только с согласия банка-кредитора. Вам следует оформить кредит на покупку жилой квартиры и сразу после регистрации сделки подать заявление на ее перевод в нежилой фонд. Как правило, банки не препятствуют проведению данной операции.

Однако, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение Статьей 22-ой Жилищного Кодекса допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома. Или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Читать еще:  Как использовать материнский капитал на покупку квартиры без ипотеки

Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое:

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Обычно стоимость перевода квартиры в нежилой фонд составляет от 1800 у.е. + гос. платежи и занимает около 4 месяцев.

Перевод жилого помещения в нежилое регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Для того чтобы перевести квартиру в нежилой фонд необходимо, чтобы она соответствовала определенным требованиям.

Перевод в нежилой фонд не допускается:

  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод в нежилой фонд состоит из нескольких взаимосвязанных этапов :

  • составление проектной документации для переоборудования жилого помещения, включающей в себя устройство отельного входа и внутреннее переустройство;
  • согласования разработанной проектной документации;
  • получение разрешения на переустройство в органе, осуществляющем контроль за переустройством помещений в жилых домах;
  • получение решения о переводе помещения в органе, осуществляющем перевод помещений;
  • внесение изменений в техническую документацию БТИ, получение номера нежилого помещения;
  • регистрация нежилого помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Каждый этап процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд требует внимательного профессионального исполнения, так как эта работа связана с бесчисленным множеством законодательных норм и технических требований. Большой опыт работы позволяет нашим специалистам, лаконично и грамотно выстраивать работу, сокращать временные затраты и находить решения даже в сложных ситуациях.

Материал подготовлен Специалистом по недвижимости АН “Дан-Инвест”

Ждем Вас в офисах по адресам:

  • Комсомольский пр., 100
  • Комсомольский пр., 37
  • Молодогвардейцев, 68
  • Чичерина, 45
Ссылка на основную публикацию