В каком банке лучше взять ипотеку: на что обратить внимание

Ипотека: что нужно знать

Учитывая нынешнюю экономику, можно всю жизнь копить на собственное жилье. Вселиться в свою квартиру в молодом возрасте поможет ипотека, что нужно знать при оформлении такого кредита, попробуем разобраться поподробнее.

Что такое ипотека

Ничего сложного. Ипотека – это кредит на жилье. То есть, если вы взяли в банке целевой кредит на покупку квартиры или частного дома, значит вы оформили ипотеку. При этом купить жилье можно как на первичном (новострой), так и на вторичном рынке.

При выдаче такого кредита банк всегда заключает договор, где в обязательном порядке первой стороной выступает банк, а другой – заемщик (физическое лицо).

Кроме того, ипотека всегда выдается под залог недвижимого имущества. Залогом выступает, как правило, жилье, которое клиент покупает за кредитные средства. Но по договоренности с банком в качестве залога может стать и любое другое имущество клиента.

Договора ипотеки и залога оформляются нотариально, залоговое имущество заносится в специальный реестр, заемщик не может его продать, подарить или обменять до полного погашения банковской ссуды и всех сопутствующих платежей (процентов, комиссий, страховок, возможно, пени и штрафов). При оформлении ипотеки банк, как правило, не требует поручителей, поскольку залог в достаточной мере покрывает все риски по кредиту.

На какой срок оформляется ипотека

Ипотека (кредит на жилье) всегда оформляется на долгий срок – от 10 до 20 лет и более. С одной стороны, это преимущество, так как клиенту проще выплатить долг, но с другой стороны эта «радость» может растянуться на 20 лет! Целая жизнь…

Клиент может, конечно, погасить кредит быстрее, но здесь есть свои подводные камни. В договоре может быть предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита. Объяснить это с точки зрения банка, легко: банк планировал заработать на клиенте определенную сумму, а при досрочном погашении ипотеки теряется значительная часть дохода банка, поэтому он восполнит это штрафами. А вот клиенту платить неустойку за досрочное погашение очень невыгодно.

Внимание! Перед подписанием договора его нужно внимательно прочитать, особенно все сноски мелким шрифтом.

Рассмотрим далее и еще глубже вопрос ипотека, что нужно знать при ее оформлении, чтобы не попасть в ловушку.

В какой валюте оформлять

Банк, как правило, предлагает оформить ипотеку в национальной валюте, долларах и евро. Какую валюту предпочесть?

Интересно, что при оформлении кредита на жилье в национальной валюте процентная ставка по кредиту на несколько пунктов выше, чем при оформлении ссуды в иностранной валюте. Поэтому многие клиенты и оформляют ипотеку в долларах. Но при нынешнем уровне инфляции такой подход является ошибочным.

Потенциальный риск несет также и рост курса доллара и евро. Чтобы избежать его экономисты советуют все-таки долгосрочные кредиты оформлять в рублях. Так, спокойнее.

Первоначальный взнос

Когда оформляется ипотека начальный взнос может быть от 0 до 30% и более от оценочной стоимости жилья, которое покупает заемщик за кредитные средства.

Например, оценщик оценил выбранную заемщиком квартиру в 50 тысяч долларов, тогда:

  • банк может оформить ипотеку на всю сумму (первоначальный взнос составляет 0%);
  • банк может выдать ссуду в сумме 45 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 5 тысяч долларов, то есть 10% от оценочной стоимости квартиры);
  • банк выдает в кредит 35 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 15 тысяч долларов, то есть 30% от оценочной стоимости квартиры);
  • ипотека оформляется на 20 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 30 тысяч долларов, то есть 60% от оценочной стоимости квартиры).

И так далее. Как правило, в условиях ипотечного кредитования указан обязательный размер первоначального взноса, но сумма может корректироваться. Например, если залоговое имущество оценено дешево, тогда сумма первоначального взноса будет увеличена для покрытия рисков невозвратности кредита, или клиент изъявил желание сразу внести больше средств, чтобы взять меньшую сумму кредита.

Иногда клиенту не хватает средств на первоначальный взнос, тогда банк может предложить оформить дополнительный кредит для покрытия недостающей суммы, например, потребительский или карточный.

График погашения

При расчете графика погашения кажется, что все просто: сумма кредита делится на весь срок кредита (например, 240 месяцев, если ипотека оформлена на 20 лет), ежемесячно начисляются проценты на остаток долга, в итоге каждый месяц клиенту нужно вносить платеж, который состоит из суммы долга по кредиту + проценты. Но на деле банки используют разные схемы начисления процентов по кредиту – стандартную и аннуитетную.

Читать еще:  Ипотека без первоначального взноса в 2020 году - какие банки дают

В первом случае сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается, во втором случае клиент все 20 лет каждый месяц выплачивает одну и ту же сумму.

Совет! Наглядно аннуитетная схема выглядит более удобной и выгодной для клиента, но если подсчитать сумму переплаты по кредиту, то становится очевидным, простая (стандартная) схема – это то, что нужно заемщику.

Кто еще участвует в ипотечной сделке

Когда оформляется квартира в ипотеку (или дом), то в обязательном порядке в сделке участвует страховая компания и оценщики. Страховая компания страхует жизнь заемщика и залоговое имущество. Договор страхования оформляется на один год. Ежегодно до полного погашения ссуды заемщик обязан возобновлять договор страхования.

Обратите внимание! Банк часто навязывает свою страховую компанию, но клиент должен знать, что он вправе выбрать любого страховика, у которого более выгодные условия.

Оценщики оценивают недвижимое имущество, которое покупает клиент за кредитные средства, и залоговое имущество. Для этого они посещают квартиру или дом, осматривают его, фотографируют. Банк не может выдать ссуду больше, чем оценочная стоимость имущества.

Выводы

Итак, что нужно знать когда берешь ипотеку?

Основной перечень моментов, на которые стоит обратить внимание при оформлении кредита на жилье, выглядит так:

  • желательно оформлять договор на максимальный срок — 20 лет или более, при этом нужно обратить внимание, возможно ли досрочное погашение кредита;
  • ипотеку экономисты советуют оформлять в национальной валюте;
  • если не хватает собственных средств для первоначального взноса, то можно дополнительно оформить кредит для этой цели;
  • самый выгодный график погашения кредита – стандартный;
  • имущество, переданное в залог при оформлении ипотеки, не подлежит отчуждению до полного погашения долга.

Ипотека, подводные камни, рассмотренные в статье – это набор советов, которые позволят решить вопрос покупки недвижимости без особых проблем.

В каком банке выгоднее взять ипотеку?

С начала 2019 года рынок недвижимости в России значительно активизировался, и у многих возник вопрос, в каком банке лучше брать ипотеку. Такое положение возникло потому, что произошло «сдувание» классического «пузыря».

Последние 7-8 лет российская недвижимость рассматривалась не как жилье, а скорее как выгодное вложение. Данная ситуация подталкивала спрос и увеличивала цены, которые делали «квадратные метры» все более популярным объектом инвестиций. Это привлекало в строительство существенные средства.

С 2010 по 2014 год включительно рост инвестиций в возведение нового жилья в 4,5 раза превысил рост доходов россиян. Экономический кризис 2015 года вызвал крах и полный паралич рынка недвижимости в России. Несколько месяцев потребовалось для того, чтобы застройщики осознали, что по старым расценкам распродать квартиры не получится, согласились с убытками и начали снижать стоимость жилья. Теперь выяснять, в каком банке лучше взять ипотеку, стали те, кому квартира была нужна для заселения.

Количество обращений в банки резко выросло еще и потому, что в середине 2015 года Центробанк резко понизил базовую ставку. Ипотечные (и не только ипотечные) кредиты подешевели. В дополнение к этому, правительство активно реализует ряд программ по развитию ипотечного кредитования, что делает заем такого типа доступным для широких слоев населения.

Одновременно требования банков к заемщикам заметно выросли. Банкиры стали тщательнее оценивать платежеспособность потенциальных клиентов, так как качество кредитных портфелей после кризиса 2015 года резко понизилось. Случаи нарушения платежной дисциплины стали нередки (особенно по кредитам в иностранной валюте). Теперь реально получить ипотечный кредит только в рублях, а собственные доходы придется подтверждать исключительно официальными документами. Если такого официального дохода недостаточно для позитивного решения кредитного комитета банка, то есть смысл найти созаемщиков.

Насколько своевременно именно сейчас выяснять, в каком банке лучше взять ипотеку? Падение цен – процесс не бесконечный. Переизбыток предложения на рынке рано или поздно перестанет существовать. В настоящий момент новые строительные проекты – редкость. С другой стороны, изменившиеся правила перевозок и рост цен на импортные комплектующие вызовут в будущем удорожание жилья.

Ждать более выгодный процент по ипотечному кредиту, чем существующий теперь, тоже смысла нет. Экономические санкции отрезали российским банкам доступ к дешевой ликвидности из-за рубежа. Вполне возможно, что минимальная ставка по ипотечным кредитам на ближайшие 10-15 лет наблюдается именно сейчас.

В каком банке лучше брать ипотеку: на что обращать внимание

Выбирая ипотечную программу, стоит оценивать несколько параметров кредита:

  1. Процентную ставку и дополнительные платежи (страховки, комиссии),
  2. Первоначальный взнос,
  3. Срок займа,
  4. Схему начисления процентов:
    • Перед заключением ипотечного договора нужно попросить предоставить официально заверенный график платежей. Самый низкий процент не всегда означает самый выгодный кредит. С другой стороны, если вам предлагают потратиться на страхование недвижимости или требуют застраховать заемщика, то стоит учесть, что страховка может и пригодиться.
    • Первоначальный взнос для многих клиентов банков – неприятное условие. Накопить требуемую сумму очень часто нелегко. Семьи с двумя и более детьми могут использовать для этого материнский капитал.
    • Большой срок займа увеличивает переплату по кредиту, но делает меньше каждый конкретный платеж. Кроме того, в случае увеличения дохода всегда остается возможность погасить кредит досрочно.
    • Схем начисления процентов бывает две: аннуитетная и «проценты на остаток». В условиях высокой российской инфляции, вероятно, выгодней аннуитет (он предполагает погашение кредита равными платежами), так как в противном случае первые выплаты — большие, а более поздние – меньше.
Читать еще:  Каким образом и где оформить ипотеку если зарплата небольшая

В каком банке самая выгодная ипотека на 2019 год

1. Самая выгодная ипотека с господдержкой в «Тинькофф банке». Клиентам предлагают до 100 млн. рублей, сроком на 30 лет по ставке 10,5%. Первоначальный взнос – 15%.

2. Если вы размышляете о том, какой банк лучше для военной ипотеки, то стоит обратить внимание на программы «Сбербанка». Людям в погонах деньги дадут на 15 лет под 12,5% в сумме до 2 млн. рублей. Потребуется внести из личных средств 20% стоимости приобретаемой недвижимости.

3. Удачно рефинансировать уже существующий ипотечный кредит можно в банке «Открытие». Клиентам предоставляется до 15 млн. рублей по ставке 13,5% сроком на 30 лет.

4. Покупку квартиры на первичном или вторичном рынке на общих основаниях выгодно прокредитует «Юникредит Банк» по ставке 13,5%. Реально получить до 8 млн. рублей на 25 лет. Первоначальный взнос – 20%.

5. Заем на покупку загородной недвижимости охотно выдаст «Сбербанк». Стоить такой кредит будет 14% годовых, деньги дадут на 30 лет, потребовав внести как первоначальный взнос 25% стоимости покупки.

Важные детали

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 40% официального дохода заемщика. В противном случае банк, скорее всего, откажет в займе. В связи с этим нужно учитывать и право заемщика на налоговый вычет (уменьшение подоходного налога на сумму платежей по ипотечному кредиту).

Для тех, кто не может официально подтвердить свои доходы, многие банки предлагают ипотечные программы «заем по двум документам». Их особенность – существенный первоначальный взнос (около 50% стоимости объекта недвижимости) и увеличенная на 1-2 процентных пункта ставка. Конкретные условия таких кредитов оговариваются индивидуально. Ипотеку по двум документам предоставляют: «Россельхозбанк», «Сбербанк», «ВТБ 24» и «Банк Москвы».

Видео: Как правильно брать ипотеку — ошибки и особенности

Читайте также:

34 комментария

Мы сдали док на ипотеку с доходом 87000 и нам через 15 мин пришел от отрицательный вообще не понятно

Ищу людей кому отказано в ипотеке

помогите взять кредит на покупку своего дома

мне не дают ипотеку плохая КИ

Нам отказали 9154705239

Мне тоже отказали, доход нормальный, изза чего интересно

здравствуйте меня зовут вадим я уже на протяжении 2-х лет пытаюсь взять ипотеку. но мне почимуто от казывают говорят что я кобы я в черном списке у них. что мне делать?

5 советов, как выбрать банк, чтобы взять ипотеку

Заемщики смотрят на процентную ставку, а нужно на комиссии и свою кредитную историю, считают специалисты ипотечного центра компании Est-a-Tet.

К основным критериям отбора банка для получения ипотечного кредита можно отнести: размер процентной ставки, требуемую форму подтверждения дохода и стажа на последнем месте работы, минимальный первоначальный взнос и дополнительные расходы.

«Все заемщики знают, что чем меньше размер ипотечной ставки, тем меньше переплата по кредиту и ежемесячные платежи, однако здесь не все так однозначно, как может показаться на первый взгляд. Во-первых, получить минимальную процентную ставку могут не все заемщики. В ряде банков к ним предъявляются определенные требования для получения наиболее низкой ставки, в частности, к размеру первоначального взноса и кредита, сроку кредитования и форме подтверждения дохода. Например, в Райффайзенбанке можно получить минимальную ставку 11% по программе с господдержкой (одна из самых низких ставок среди подобных программ других банков) только в случае внесения первоначального взноса не менее 50%, максимального срока кредита до 5 лет и минимальной суммы кредита от 6 млн рублей. Во-вторых, в банках есть обязательные и опционные дополнительные расходы по оформлению кредита. Иногда для получения минимальной ставки необходимо уплатить единовременную комиссию в размере от 1% до 4%. Например, в банке «ДельтаКредит» для получения ставки 11,5% по программе с господдержкой надо оплатить комиссию 2%, а в банке «Открытие» – при ставке 11,45% требуется комиссия 1,5%, иначе ставка будет 11,95%. Размер процентной ставки определяет и тот факт, оформил ли заемщик страхование жизни и потери трудоспособности. Если эти виды страхования не оплачены, банки могут повысить размер процентной ставки от 1% и более. В частности, во всех банках в рамках программы с господдержкой страхование жизни и потери трудоспособности является обязательным. Однако на рынке существуют программы кредитования, где ставка является фиксированной и ни от чего не зависит, например, это касается всех программ в ВТБ24 и банке “Возрождение”», – рассказывает руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков об условиях кредитов в Московском регионе.

Читать еще:  Кто такой созаемщик по ипотеке и его права и обязанности

Советы по выбору банка:

1. Выбирайте «зарплатный» банк

Если заемщик является участником зарплатного проекта в определенном банке, проще всего обращаться именно в этот банк. В таком случае можно обеспечить себе ускоренный процесс рассмотрения заявки, минимальный пакет документов или дополнительные льготы по ставке. Например, для участников зарплатного проекта в «Сбербанке России» не требуется справка о подтверждении доходов, а минимальный стаж работы на последнем месте снижен с 6 до 4 месяцев. Также в ряде банков для участников зарплатного проекта предоставляются понижающие коэффициенты для ипотечных ставок по стандартным программам – от 0,25% до 0,5%.

2. Не игнорируйте коммерческие банки

Нередко бренд банка действует на заемщиков гипнотически, несмотря на менее выгодные условия кредитования, многие более охотно пойдут в самые известные банки, нежели в менее крупные коммерческие, несмотря на их более выгодные условия. А зря – условия кредитования в таких банках не хуже, а процедура рассмотрения для заемщиков более гибкая. Например, в Райффайзенбанке предлагается одна из самых низких ставок по программам с господдержкой – 11% при первоначальном взносе от 50% и 11,5% в остальных случаях. Или, к примеру, в «Металлинвестбанке» в рамках стандартной программы кредитования предлагается одна из самых низких ставок – 13,5% при первоначальном взносе всего от 10%.

3. Особые программы для индивидуальных предпринимателей

Индивидуальным предпринимателям или владельцам собственного бизнеса лучше всего оформлять кредиты по программам с упрощенным рассмотрением заемщиков, поскольку для стандартных программ банку требуются более длительные сроки для проверки заемщика и больший пакет документов. В некоторых банках не рассматриваются предприниматели с вмененной формой налогообложения, поскольку им сложно проследить реальные доходы предприятия. Например, ВТБ24 действует программа «Победа над формальностями», в рамках которой достаточно предоставить только паспорт, СНИЛС и заполненную анкету банка и получить ипотеку под 11,75% годовых при первоначальном взносе от 40% и максимальном сроке кредитования до 20 лет.

4. Не скрывайте свою кредитную историю

В разных банках свое отношение к «подпорченным» кредитным историям или заемщикам с дополнительными обременением в виде других действующих кредитов. Нашим заемщикам вы настоятельно советуем не скрывать никаких фактов из своей кредитной истории, чтобы мы могли наиболее адекватно подобрать программу и банковскую организации. Некоторые банки лояльно относятся, например, к просрочкам по кредитам, однако клиентам с улицы они чаще всего отказывают в таком случае. Рассмотрение заявки в таким случае возможно только для заемщиков компаний-партнеров (риэлторов или девелоперов), для которых банки могут потребовать объяснительную записку и после чего «закрыть на это глаза».

5. Ищите акции

Банки, как и многие другие организации, в сложной экономической ситуации не скупятся на акции, поэтому заемщикам стоит обращать внимание на действующие специальные акции от банков в определенных новостройках, часто эти программы выгоднее стандартных. Например, для клиентов нашей компании в ВТБ24 предоставляется дополнительная скидка на процентные ставки по всем программам в размере 0,25%. Особого внимания заслуживают совместные программы субсидирования с застройщиками.

Ссылка на основную публикацию