Рефинансирование военной ипотеки в россии: возможные варианты

Рефинансирование военной ипотеки: основные нюансы

Военная ипотека – относительно новое явление на банковском рынке России. По этой причине не ясны и законодательно не выверены некоторые вопросы совместимости военной ипотеки с другими возможностями в сфере приобретения жилья.

Рефинансирование военной ипотеки является одной из горячих тем последнего времени, что связано с падением банковских ставок в сфере кредитования. Возможность облегчить финансовую нагрузку на выплату займа связана и с вопросом о возможности использования материнского капитала в рамках ипотеки военнослужащих. На последний вопрос законодатель дал положительный ответ.

Рассмотрим, возможно ли рефинансирование военной ипотеки и при каких условиях?

Основные нюансы военной ипотеки

Военнослужащие Российской Федерации с 2005 года являются участниками накопительной ипотечной системы (НИС), в рамках которой ежегодно на счет военного перечисляется ссуда от государства. Ее размер в 2017 году составил 260 тысяч рублей, что на 15 тысяч рублей больше по сравнению с прошлогодним периодом.

Использование средств возможно не ранее, чем через 3 года после начала службы. Для этого в специально созданном федеральном учреждении «Росвоенипотека» необходимо получить сертификат участника системы, подтверждающий право на ежегодные выплаты.

Квартиры приобретаются в ипотеку с привлечением банков, работающих по системе «Военная ипотека».

Схема займа выглядит следующим образом:

  • Накопленные к моменту взятия кредита средства направляются на первый взнос;
  • Приобретаемое жилье находится в залоге как у банка, так и у «Росвоенипотеки»;
  • Сумма ежемесячного взноса по кредиту, оплачиваемого государством, составляет 1/12 от ежегодной выплаты на счет военного (21 666 рублей в текущем году).

При желании военный может оформить в рамках данной ипотеки дополнительный договор и оплачивать его самостоятельно.

Займ должен быть выплачен:

  • До достижения 45 лет (срок выхода на пенсию у военнослужащих);
  • До момента окончания службы по иным причинам.

Если к моменту окончания службы займ не погашен, то он полностью переходит на погашение заемщику – бывшему военному.

Варианты рефинансирования

В каких условиях может потребоваться рефинансирование в связи с военной ипотекой:

  • Ипотечный займ был взят до получения государственных средств. Производится его перекредитование под условия военной ипотеки, которая позволяет это;
  • Часть суммы в счет погашения долга выплачивает сам военный. Перезаключение договора на более выгодных условиях снизит переплату по кредиту;
  • Заемщик оставил военную службу и вынужден самостоятельно оплачивать кредит. Рефинансирование позволяет снизить финансовую нагрузку.

Порядок рефинансирования ипотеки в том же банке

Рефинансирование военной ипотеки под меньший процент, произведенное в том же банке, где заключался основной договор, правильнее называть реструктуризацией договора. Смысл процедуры заключается в изменении условий кредитования на более выгодные или удобные для заемщика:

  • Предоставление ставки ипотеки под меньший процент позволяет снизить затраты по кредиту. При сохранении сроков выплат ежемесячный взнос уменьшится;
  • Уменьшение размера ежемесячного взноса ведет к снижению финансовой нагрузки для заемщика, но в долгосрочной перспективе невыгодно по причине увеличения срока выплат и, соответственно, общей переплаты по займу. Но в условиях тяжелой финансовой ситуации это единственный шанс для заемщика продолжить гасить долг и не потерять жилье.

Реструктуризация производится по заявлению заемщика и решению банка. Для принятия положительного решения со стороны финансовой организации необходимо указать в заявлении:

  • Факты относительно тяжелого материального положения (справка о доходах за последние 3 месяца);
  • Конкретные предложения относительно размера ежемесячных платежей или сроков выплат.

Как перевести ипотеку в другой банк с более выгодным процентом

Рефинансирование военной ипотеки можно провести при заключении договора с другой кредитной организацией. При этом второй банк досрочно и полностью погашает долг по кредитному договору заемщика перед первым банком, а заемщик продолжает выплачивать ипотеку под меньший процент во втором учреждении. Залоговая недвижимость переходит под залог во второй банк.

В случае с военной ипотекой здесь может быть ряд сложностей:

  • Квартира находится также в залоге у «Росвоенипотеки», что требует разрешения на операции с ней. Подобная кооперация с данным учреждением потребуется и при заключении нового кредитного договора по рефинансированию;
  • Если военнослужащий продолжает служить, то оплату долга за него осуществляет государство. Новый банк должен иметь возможность сотрудничества с государством в сфере военного ипотечного кредитования.
Читать еще:  Можно ли оформить перекредитование ипотеки несколько раз

Если военный вышел в отставку и самостоятельно оплачивает займ, то данные проблемы отпадают и процедура рефинансирования происходит по стандартной гражданской схеме.

Этапы перекредитования ипотечного кредита

Перекредитование ипотеки ведется по следующей схеме:

  • В банке, где оформлен кредитный договор, берется справка об оставшейся сумме долга и сроках выплаты. Справка предоставляется во второй банк, где планируется рефинансировать кредит;
  • После заключения договора рефинансирования сумма долга заемщика перед первой кредитной организацией погашается. Все долговые обязательства выполняются согласно новым условиям во втором банке.

Для оформления потребуется пакет документов:

  • Паспорт, ИНН, СНИЛС, военный билет;
  • Кредитный договор с первым банком;
  • Справка по форме 2-НДФЛ о доходах;
  • Документы о военной ипотеке: сертификат участника НИС, разрешение «Росвоенипотеки» на рефинансирование договора;
  • Документы на жилье: право собственности, техническая документация, оценка квартиры.

Оценка квартиры при рефинансировании

Договор перекредитования ипотеки поддерживается залоговым имуществом, в качестве которого выступает купленная квартира. При рефинансировании кредита залог недвижимости передается из одного банка в другой.

Для оценки ликвидности недвижимости банк, производящий перекредитование заемщика, запросит оценку квартиры. Процедура проводится специализированным оценщиком в согласии с положениями об оценочной деятельности в РФ и требованиями конкретного банка.

Выбор оценщика из списка одобренных банком компаний и оплата его услуг ложатся на плечи заемщика и обходятся в среднем в сумму около 3-5 тысяч рублей.

К дополнительным расходам стоит отнести и оформление страховки в новом банке. Она оформляется на залоговую недвижимость, а в ряде случаев на жизнь и здоровье заемщика.

Условия перекредитования ипотеки в банках России

Рассмотрим на примере сравнительной таблицы предложения ведущих российских банков по системе «Военная ипотека»:

Банк Процентная ставка по военной ипотеке Срок займа Максимальная сумма займа Первоначальный взнос
Сбербанк России От 9,5% До 20 лет, не более срока окончания службы 2,3 миллиона рублей От 15%
ВТБ 24 9,7-10% 20 лет, не дольше окончания службы 2,29 млн рублей От 15%
Россельхозбанк 10-10,75% 20 лет (до 45-летнего возраста заемщика) 2,23 млн рублей От 10%
Газпромбанк 9,5% 1-25 лет 2,33 млн рублей От 20%

В целом, предлагаемые в настоящий период процентные ставки от ведущих игроков российского банковского сектора на 2-3% ниже тех, на которых оформлялась военная ипотека еще пару лет назад. Это означает выгодность рефинансирования военного ипотечного кредита даже при ряде сложностей, которые могут при этом возникнуть.

Возможные схемы рефинансирования военной ипотеки

Данное ипотечное кредитование для военнослужащих производится на особых условиях, с использованием государственных средств. Именно поэтому оно имеет определенные нюансы по сравнению с обычной ипотекой. Рефинансирование таких кредитов является одной из острых тем, обсуждаемых в последнее время. И связано это именно с тем, что в последнее время происходило резкое повышение и снижение процентных ставок, что ставит теперь в неравное положение российских граждан, оформивших ипотеку в различные периоды времени.

Нюансы

Для того чтобы понимать, как можно рефинансировать данный вид ипотечного займа, необходимо знать основную схему ее действия. Эта государственная программа, предоставляющая возможность всем военнослужащим приобрести себе недвижимость, действует в России с 2005 года.

Для участия в ней все граждане, относящиеся к армии государства, включаются в НИС. Это специально созданная накопительная система, куда ежегодно каждому военнослужащему перечисляется определенная ссуда. В 2017 году ее размер составлял 260 тысяч рублей. Ежегодно ее размер может увеличиваться по указанию правительства.

Все военнослужащие имеют право использовать данные средства для приобретения жилья путем оформления военной ипотеки. Распорядиться ими можно только после того, как человек прослужит более 3 лет. Для получения средств и вступления в программу необходимо обратиться в специально созданное для этих целей государственное учреждение «Росвоенипотека». Именно оно выдает сертификат, подтверждающий участие человека в этой программе и его возможность использовать накопленные денежные средства.

Действие программы

Накопленные средства за весь период службы человеком направляются в качестве первоначального взноса, при этом гражданин может также использовать и свои личные сбережения. Вся схема кредитования выглядит следующим образом:

  1. Банк выдает одобрение на выдачу ипотечного займа с учетом имеющихся денежных средств.
  2. Далее военнослужащий подбирает необходимое жилье и представляет все документы по нему банку и «Росвоенипотеке».
  3. В случае одобрения «Росвоенипотека» перечисляет накопленные средства банку, а кредитная организация направляет всю сумму займа на указанный расчетный счет продавца жилья в договоре купли-продажи.
  4. Приобретенное жилье оформляется в залог банку и «Росвоенипотеке».
  5. До тех пор, пока гражданин служит, государство за него ежемесячно погашает 1/12 от ежегодной выплаты на накопительный счет. То есть в 2017 году эта сумма составляла 21666 рублей.

Если военнослужащий выбирает жилье, которое стоит дороже, и платеж получается выше того, что за него погашает государство, то он может заключить дополнительный договор на недостающую сумму и оплачивать ее самостоятельно.

Самое главное для банка то, что ипотечный заем должен быть полностью выплачен:

  • до выхода гражданина на пенсию, то есть до 45 лет;
  • до момента, когда служба у человека будет окончена, если ее длительность отличается от стандартной.
Читать еще:  Как купить квартиру в ипотеку: с чего начать и последовательность действий

Если гражданин оканчивает службу раньше по определенным причинам, то государство перестает погашать за него выплату по ипотеке, и он становится обязанным гасить ее сам.

Варианты рефинансирования

В каких случаях может потребоваться перезаключение ипотечного займа, оформленного по программе для военных? Тем, кому государство полностью покрывает их ежемесячный платеж, беспокоиться нет смысла, потому что из своего кармана они ничего не платят. Однако рефинансировать заем желают те, кто оплачивают средства и из своего кармана частично или полностью. К ним относятся:

  • те, кто заключил дополнительный договор на недостающую сумму денежных средств;
  • если заемщик по определенным причинам больше не служит и вынужден самостоятельно оплачивать свою задолженность.

В этих случаях банки могут пересмотреть условия, на которых выдан заем. Существует несколько способов, как это можно сделать:

  1. Написать заявление в свой банк с просьбой реструктуризировать имеющийся заем по более выгодным условиям для заемщика. В этом случае новый договор заключаться не будет, а банк с заемщиком только подпишут дополнительное соглашение, на основании которого изменятся условия выплаты кредита из средств самого заемщика. По сути, в этом случае должен быть изменен процент переплаты в год, а соответственно, и график ежемесячных платежей должен измениться. Сами платежи станут меньше. Однако кредитная организация вправе отказать от пересмотра условий по действующему кредиту.
  2. Рефинансирование в том же банке. В этом случае подписывается новый кредитный договор с участником военной ипотеки, а выданные средства идут на погашение предыдущей его задолженности. В этом случае условия по кредиту должны быть более выгодные, и они могут значительно отличаться. Предыдущая задолженность будет полностью погашена, а заемщик должен выплачивать ежемесячно платеж на основании нового графика по новому договору.
  3. Рефинансирование в другой кредитной организации. В случае, если военнослужащий продолжает служить, данная процедура будет иметь определенные сложности. Потому что для того, чтобы другой банк мог рефинансировать имеющийся заем, потребуется согласие на это «Росвоенипотеки». А также другой банк должен иметь партнерские отношения с «Росвоенипотекой» и сотрудничать с ней по данной программе.

Если же военнослужащий ушел в отставку и государство больше не оплачивает за него заем, то рефинансирование будет производиться по обычной схеме.

Процедура рефинансирования

Данное мероприятие осуществляется в несколько этапов. Последовательность действий будет следующая:

  1. Гражданин подает заявку на получение нового займа.
  2. Вместе с заявкой подаются документы об остатке долга.
  3. Банк принимает решение и в случае одобрения подписывает соглашение с заемщиком.
  4. На основании подписанного соглашения банковская организация перечисляет средства на расчетный счет того банка, где был оформлен ранее заем.
  5. Заемщик пишет заявление на полное досрочное погашение, на основании чего вся сумма списывается, и заем считается погашенным.
  6. Далее гражданин должен предоставить в новый банк справку о том, что обязательство перед той кредитной организацией полностью исполнено. После этого платежи заемщик вносит уже по новому кредиту и по его условиям.
  7. Ипотечный заем всегда сопровождается передачей недвижимости в залог кредитной организации. Поэтому после погашения задолженности необходимо снять обременение, наложенное предыдущим банком, и оформить имущество в залог новому банку.
Читать еще:  Ипотека в ростове-на-дону для молодой семьи - условия

Для подачи заявки потребуется стандартный пакет бумаг:

  • личный паспорт;
  • любой второй документ, который также подтверждает личность человека, им может быть СНИЛС, заграничный паспорт, ИНН;
  • военный билет, подтверждающий военную обязанность заемщика;
  • документы, подтверждающие официальные доходы, как правило, это справка 2-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие участие в НИС, к ним относятся сертификат и разрешение на рефинансирование;
  • документация на недвижимость, к ней относятся правоустанавливающие бумаги, техническая документация;
  • справка, подтверждающая остаток задолженности, а также сам ипотечный договор, подтверждающий возможность досрочного погашения.

На основании всех этих бумаг банк примет решение о возможности выдачи займа с целью погашения имеющегося. Данная процедура подразумевает оформление полностью нового договора, поэтому банки тщательно проверяют платежеспособность клиента и все предоставленные им сведения.

При оформлении нового займа важно просчитать выгодность всех действий. Нужно изучить график платежей по новому займу и просчитать фактическую переплату. Не всегда бывает выгодно рефинансировать заем, даже если процент переплаты на несколько пунктов ниже.

Рефинансирование военной ипотеки

Программа НИС пользуется популярностью среди военнослужащих. За всё время действия НИС, заключено свыше 231 000 договоров целевого займа, из них было рефинансировано более 5 000 военных ипотек.

Процедура уменьшения процентных начислений стала возможной с подписанием Постановления Правительства РФ 10.11.2018 г. №1345. Военнослужащие, оформившие ипотеку по высокой процентной ставке (к примеру, 13% в 2008 г. или 12,5% в 2014 г.) получили возможность законно снизить последующие платежи, выгода по которым достигает 500 — 800 тыс. руб. Как правило, банки предоставляют эту услугу для военных с оговоркой — рефинансирование возможно для продуктов других банковских организаций.

В 2019 повод для рефинансирования возникает у участника НИС в двух случаях:

• снижение процентных ставок в связи с уменьшением ключевой ставки ЦБ РФ. В течение августа 2019 г. кредитные ставки по военной ипотеке уменьшены многими банками, падение составило 0,1% и больше. На сегодняшний день, минимальная ставка рефинансирования представлена в Банке «РОССИЯ» — 8,9% годовых;

• выполнение условий семейной ипотеки, уменьшающей ставку при рефинансировании до 5,25%. Государство субсидирует ипотеки для граждан РФ, у которых родился второй (последующие) дети в регламентируемый законом период — с 01.01.2018 по 31.12.2022 г.

Затраты, связанные с рефинансированием

В связи с переводом обременения из другого банка и сменой залогодержателя, заемщику предстоят расходы, хоть и не существенные по меркам кредита, но необходимые. Для выполнения процедуры пересчета долга от стороннего банка необходима полная проверка данных, включая запросы к государственным организациям.

В зависимости от требований конкретного банка, военнослужащий оплачивает г. Москве в 2019 году:

• расходы на сбор пакета документов, в частности, на справку из ЕГРП;

• оценку недвижимости — выполняется для подтверждения ценности квартиры;

• перевод обременения на другого залогодержателя;

• страховой взнос — на остаток по задолженности по ипотеке, выплачивается ежегодно. Если не закончился срок действия предыдущего взноса, то нужно обратиться в страховую компанию и переоформить договор страхования на нового залогодержателя. Если страховщик аккредитован в рефинансирующем банке, то уплаченные раньше взносы можно зачесть.

Банки не хотят уступать права на кредит и пытаются затягивать решение вопроса, поэтому заемщику необходимо получить согласие или отказ в письменной форме. Проверено –официальные запросы с регистрацией во входящих письмах ускоряют процесс.

Пример расчета

Вводные: ипотека 10,5%, платеж 21678 руб. (2017 год), заёмный долг составляет 1 606 551 и проценты за использование — 994 809 руб., дата выплаты займа — сентябрь 2029 г. ЦЖЗ в 2019 году составил 280 009 рубля. После рождения второго ребенка военнослужащий претендует на пересчет кредита — 5,25% на остаток, и платеж составляет 23334 в месяц, погашаемые ежемесячным перечислением целевого займа. Пересчет военной ипотеки: дата погашения июль 2026 г. и выгода от досрочной оплаты — 686 004 рублей.

Вывод — рефинансирование выгодно, но организации затягивают оформление. «Военный переезд» предлагает профессиональную помощь для решения вопросов, связанных с переводом долга, пересчетом процентной составляющей кредита и получением справок.

Ссылка на основную публикацию