Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

Погасил часть ипотеки материнским капиталом, хочу рефинансировать

Здравствуйте, дорогая команда Т—Ж !

У меня есть двое детей и ипотека. Часть ипотеки мы погасили досрочно средствами маткапитала. Как мне рефинансировать эту ипотеку в другом банке? Что делать со службой опеки? Все говорят разное — проясните, пожалуйста. Спасибо!

Даже если вы погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, вы можете ее рефинансировать. Но при условии, что вы пока не выделяли доли в квартире детям и все собственники совершеннолетние.

Сложность в том, что не все банки работают с кредитами, которые частично погасили материнским капиталом, и вот почему.

Когда вы погашаете часть ипотечного кредита средствами маткапитала, вы оформляете у нотариуса письменное обязательство о выделении долей. То есть подписываете документ о том, что оформите купленное жилье в общую собственность и выделите доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.

При рефинансировании ипотечного кредита обременение в пользу старого банка снимают и накладывают другое — в пользу нового банка. Формально получается, что кредит погашен, обременение снято и, согласно обязательству, в течение 6 месяцев нужно выделить доли детям. А их не выделяют, и через несколько дней на квартиру вновь накладывают обременение в пользу другого банка. Чтобы избежать этой спорной ситуации, некоторые банки предпочитают не связываться с такими кредитами.

Некоторые, но не все. Я рекомендую вам позвонить на горячую линию интересующего вас банка и узнать, рефинансирует он такие кредиты или нет. Есть шансы все-таки найти подходящий банк.

Дальше рефинансирование происходит так.

Подать заявку на рефинансирование

Все эти документы нужно подать в выбранный банк.

Подготовиться к сделке

Если банк одобрит заявку, потребуется сделать новый отчет об оценке квартиры и взять справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и выписку из домовой книги. Также банку потребуются выписка из ЕГРН и технические документы по недвижимости. За несколько дней до сделки обновите справку об остатке ссудной задолженности, если с момента представления предыдущей остаток долга уменьшился.

При работе с кредитами, где был задействован маткапитал, большинство банков не требует справок из пенсионного фонда или органов опеки. Но я знаю, что некоторые банки все-таки просят согласовать замену банка-залогодателя с органами опеки.

В этом случае вам придется съездить в органы опеки и представить им следующие документы:

  1. Копии паспортов совершеннолетних членов семьи.
  2. Копии свидетельств о рождении детей.
  3. Заявления всех совершеннолетних собственников с указанием о выделении долей.
  4. Правоустанавливающий документ на квартиру.
  5. Уведомление из пенсионного фонда о перечислении средств материнского капитала на досрочное погашение ипотеки или справку об этом же из банка.

Если опека по каким-то причинам не одобрит смену банка, попробуйте подать заявку в другой банк. Возможно, там не потребуются документы из опеки.

Совершить сделку в банке

Когда соберете все документы, банк назначит сделку. Вы приедете и подпишете кредитный договор с новым банком, а на ваш счет в старом банке переведут всю сумму кредита. Это займет несколько дней.

Также вам придется подписать новый договор страхования: вы сменили банк, а значит, изменился выгодоприобретатель.

Закрыть старый кредит

Когда через несколько дней на счет в старом банке придут деньги, потребуется написать заявление на досрочное погашение. В некоторых банках это заявление пишется во время сделки, но в Сбербанке, например, его пишут, только когда на счету появились деньги.

Вы закроете кредит в старом банке и возьмете справку о его погашении. С этой справкой и остальными документами нужно снять старое обременение в Росреестре и написать заявление на наложение нового.

Вот и все. Когда полностью выплатите ипотечный кредит, не забудьте выделить доли детям.

Как сделать рефинансирования ипотеки с материнским капиталом в 2019 году

Как использовать материнский капитал для рефинансирования

Использование материнского капитала для рефинансирования никак не ограничено, так как в 2018 году рефинансирование юридически приравняли к первичному кредитованию.

Материнский капитал, предоставляемый в соответствии с действующим законодательством РФ семьям с двумя и более детьми, является эффективным инструментом государственной помощи. Граждане многих стран могут позавидовать такой поддержке.

Читать еще:  Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов

Однако есть некоторые моменты и особенности правовых норм, препятствующие его использованию для рефинансирования ипотеки. На них и юридических новшествах, касающихся использования материнского капитала при рефинансировании ипотеки, будет заострено внимание в данной статье.

Применение материнского капитала: возможные направления

Средства, выделяемые государством после рождения второго ребенка и следующих детей, называются материнским капиталом. На настоящий момент его сумма составляет 453 тысячи рублей. Этими средствами семья имеет право оплачивать различные нужды, в частности:

  • обучать на них ребенка в вузе;
  • лечить, если ему присвоена группа инвалидности;
  • использовать в качестве взноса матери в пенсионный фонд;
  • строить частный дом;
  • покупать новое жилье;
  • направлять на улучшение жилищных условий.

Последние три из перечисленных вариантов использования сертификата на материнский капитал напрямую касаются важнейшей проблемы, стоящий перед большинством многодетных семей.

Федеральный закон 256-ФЗ (т. н. закон о материнском капитале — на самом деле название длиннее и сложнее) в пункте 6 статьи 10 четко регламентирует целевую направленность помощи государства. Материнским капиталом можно погасить первоначальный взнос при получении ипотеки и основной долг, если кредит уже взят на момент рождения ребенка. Есть также возможность распределить средства между обеими этими направлениями.

Предложение разрешить семьям оплачивать из этого источника регулярные ежемесячные погашения рассматривалось министерствами строительства и труда РФ в 2017 году, однако пока в силе остается существующий порядок, предусматривающий только единоразовые платежи.

Итак, с первичным ипотечным кредитованием все ясно. Можно внести начальный взнос и (или) погасить часть «тела» кредита. Сложности вызывает рефинансирование ипотеки (подробнее здесь) с материнским капиталом.

Насущность рефинансирования ипотеки

Программы кредитования для молодых семей с детьми, как правило, предусматривают льготные условия. Однако обстановка на рынке банковских услуг скоротечна, и нередко появляются привлекательные предложения, обещающие меньшие проценты. Естественным можно признать стремление заемщика снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Задача эта может решаться двумя основными способами:

  • Получение лучших условий в банке, выдавшем действующий ипотечный кредит.
  • Рефинансирование, то есть перевод займа на другое финучреждение, гасящее остаточную первичную задолженность.

Перекредитование ипотеки с использованием маткапитала

Рефинансирование ипотеки предусматривает заключение нового кредитного договора. Формальных причин отказывать в предоставлении услуги нет, однако у этой операции есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать.

Главная причина, по которой коммерческие банки отклоняют заявки заемщиков на перекредитование с использованием материнского капитала, состоит в практической невозможности использования приобретаемой недвижимости в качестве материального обеспечения возвратности займа.

Иными словами, банк не может принять дом или квартиру в залог. Часть стоимости объекта в случаях, если использован материнский капитал, выделяется несовершеннолетнему ребенку (или детям), который по закону не несет ответственности за задолженности родителей. Следовательно, при неспособности заемщика погасить кредит, имущество не может быть в полной мере отчуждено у владельца и реализовано.

Означает ли это, что рефинансирование при подобных обстоятельствах невозможно? Нет. При определенных юридических обстоятельствах банк согласиться на перекредитование:

  1. Право на использование сертификата возникло после того, как оформлено рефинансирование. Это правило уже практически можно не учитывать, так как 15 июня 2018 года вышло Постановление Правительства РФ № 631, уравнявшее рефинансирование ипотеки с первичным кредитованием (подробно о нем несколько позже).
  2. Договор о перекредитовании содержит пункт, указывающий цель операции: выплата ипотечного займа. Если это будет обычное рефинансирование, то к нему невозможно применить положения ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей…» (Закона о материнском капитале).
  3. Стороной кредитного соглашения с рефинансирующим банком является один из супругов.

При этом количество ипотечных договоров, заключенных с применением мат. капитала, ограничено только остатком средств. Иными словами, их может быть сколько угодно, лишь бы хватило денег.

Важна также последовательность действий:

  1. Производится перекредитование ипотеки в новом банке. Старый долг закрывается.
  2. Оформляется перевод сертификата на материнский капитал в пользу нового кредитора.
  3. Полученная от государства субсидия вносится в счет погашения рефинансированной задолженности.
  4. Ребенку выделяется его доля приобретенного жилья (не позже, чем через шесть месяцев после снятия обременения с залога).
Читать еще:  Ипотека с государственной поддержкой от сбербанка

В результате достигается поставленная цель: задолженность перекредитована, ставка рефинансирования уменьшена, маткапитал успешно использован.

Новые правила рефинансирования ипотеки

С 2018 года заемщики, желающие рефинансировать ипотеку, могут это сделать, используя мат. капитал независимо от того, когда родился их второй или последующий ребенок. Ранее это имело большое значение. Нужно было так подгадать момент подачи заявки, чтобы перекредитование произошло до получения права на сертификат.

Постановлением Правительства РФ № 631 от 31.05.18 юридически нивелируется разница между рефинансированием и первичным кредитованием. Материнский капитал разрешается использовать для погашения перекредитования задолженности по ипотеке, в том числе и после рождения второго ребенка.

Если материнский капитал уже использован

Проблема рефинансирования с учетом уже использованного при первичном кредитовании материнского капитала представляется проблематичной. Причина та же: коммерческие банки не могут брать в залог имущество (в данном случае — объект недвижимости), если его невозможно реализовать в случае непогашения задолженности. Часть прав собственности, выделяемая детям, защищена действующим законодательством.

Исключение составляют некоторые крупнейшие банки (Сбербанк, Райффайзенбанк) при условии внесения изменения в нотариальное обязательство перед Пенсионным Фондом. В данном документе заемщик гарантирует выделение доли приобретаемого имущества в пользу детей после выплаты ипотеки. Это сделать полагается в течение полугода после снятия обременения.

Причины отказа могут быть названы и другие:

  • Несоответствие первичного кредитора требованиям, установленным для банков, работающих с привлечением материнского капитала.
  • Утрата заемщиками родительских прав по решению суда и другие юридические основания, исключающие возможность пользования материнским капиталом.
  • Наличие неудовлетворительной кредитной истории.
  • Превышение требуемой суммы остатка материнского капитала.

Эти основания для отклонения заявки перечислены в п. 8 256-ФЗ, и если они есть, то обжаловать решение невозможно.

Может ли материнский капитал помешать рефинансированию

Во всех случаях, не подпадающих под признаки, исключающие использование материнского капитала, его применение при рефинансировании возможно.

В случае немотивированного отказа Пенсионного фонда рекомендуется получить ответ в письменном виде. Как правило, в документе содержится ссылка на «Правила использования материнского капитала» пункт 3. Упомянутое Постановление Правительства РФ № 631 может служить основанием для обжалования решения об отказе в судебном порядке.

Заемщику следует самому решать, насколько целесообразно рефинансирование. При больших остаточных суммах и сроках могут складываться ситуации, когда выгодно отказаться от права пользования материнским капиталом или найти ему более выгодное применение.

Рефинансирование и материнский капитал

Рефинансирование и материнский капитал. Возможно ли это? О чем нужно знать, прежде чем подавать документы в банк или Пенсионный фонд? Какие нюансы ждут покупателя квартиры или частного дома? Все вопросы — по порядку.

При проведении рефинансирования необходимо обращать внимание на несколько моментов:

  • когда получен и использован материнский капитал;
  • когда запрашивается перекредитование;
  • как сформулирован договор рефинансирования.

Чтобы не столкнуться с отказом со стороны Пенсионного фонда или банка, важно знать положения законодательной базы.

Особенности законодательной базы в отношении маткапитала

В соответствии с 256-ФЗ от 29.12.2006 года владельцу сертификата дается право использовать его для погашения как основного долга по ипотечному кредиту, так и процентов. В более позднее время было решено, что деньги можно задействовать даже тогда, когда речь идет о рефинансировании.

Важно: ничто не мешает получателю капитала менять свое мнение и планы в отношении денег. Если изначально деньги направлялись на накопительную часть пенсии матери, то впоследствии их можно использовать для погашения задолженности перед банком.

В последнем случае заемщик должен помнить о следующем:

  • доля в покупаемой квартире или частном доме выделяется каждому ребенку. Если это невозможно сделать сразу при оформлении покупки в силу специфики кредитного договора, родители должны подписать в присутствии нотариуса соглашение. В соответствии с ним, после того, как с жилой площади снимается обременение, в течение 6-ти месяцев происходит выделение долей;
  • плательщиком по кредиту должен быть один из родителей. Если они — только созаемщики, а квартира оформлена на бабушек/дедушек, ПФР не даст разрешение на использование средств;
  • если право на семейный капитал появляется после того, как проведено рефинансирование, деньги можно направить на погашение задолженности перед банком.
Читать еще:  Можно ли оформить ипотеку на долю в квартиру и в каком банке

Главное – правильная формулировка в договоре перекредитования. Деньги должны выдаваться на покрытие не «задолженности перед третьими лицами», а именно «ипотечного кредита». Причина — деньги материнского капитала нельзя направлять на выплату нецелевого займа. Рефинансирование в широком понимании этого слова – не та ситуация, когда ПФР даст разрешение на использование сертификата.

Важный момент: законодательно никак не регулируется количество займов, подлежащих рефинансированию с применением маткапитала. Главное, чтобы хватило остатка денег.

Рефинансирование с материнским капиталом: как выбирать время для процедуры

Идеальный момент для перекредитования — время до возникновения права на получение семейного капитала. Главное — правильно сформулировать цель получения денег в новом банковском договоре.

Краткий алгоритм работы в данном случае таков:

  • согласовывается получение займа для проведения перекредитования. Первичная задолженность перед банком закрывается. Переоформляется договор залога на нового кредитора;
  • появляется право на получение сертификата;
  • в ПФР подается заявление с просьбой направить средства капитала на погашение существующей задолженности.

Важно: как только семейный сертификат использован для оплаты задолженности перед банком, покупатель обязан выделить доли каждому из детей. Если же рефинансирование проводится на более ранних этапах, подобное обязательство еще не возникает. Можно без особых проблем снять обременение, расплатившись с одним банком, и передать недвижимость в качестве обеспечения другой финансовой структуре.

Проблемы с перекредитованием ипотечных займов

Рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала сопряжено с решением множества проблем, если семейный сертификат был задействован для частичного погашения задолженности до обращения за новым кредитом.

Этот вариант заслуживает особого внимания. Ситуация достаточно сложна из-за того, что не все банки хотят ее решать. Дополнительно придется обращаться за разрешением в органы опеки, в ПФР и т. д.

Как только первый банк получает деньги в погашение задолженности, обременение с имущества снимается. Но заемщик не должен забывать про нотариально заверенное обязательство выделить долю каждому ребенку.

Важно: новый банк может не захотеть кредитовать покупку имущества, принадлежащего пусть частично, но несовершеннолетним. Если возникнут проблемы с погашением задолженности, продать такую квартиру не получится. В соответствии с российским законодательством дети не несут ответственность за долги родителей. Имущество, принадлежащее им, не может быть реализовано для выплаты кредитного долга.

На эти случаи банки требуют разрешение органов опеки на передачу долей детей в залог банку и возможное отчуждение. Ниже пример письма банка с которым заемщики обращаются в опеку.

Сейчас возможно рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала в Сбербанке, Дом.рф, Газпромбанке.

Когда ПФР может отказать в выдаче сертификата

В пункте 3 Правил, регулирующих использование материнского сертификата, значится, что деньги можно использовать для погашения обязательства, возникшего до рождения второго и последующих детей. В 256-ФЗ содержится положение, что средства предназначены для «улучшения жилищных условий».

Если в договоре перекредитования нет пункта о том, что закрытию подлежит именно ипотечный кредит, ПФР с большой долей вероятности запретит использование капитала. Исключение — правильное оформление нового кредитного договора.

Если ПФР дает отказ, ссылаясь именно на п. 3 Правил, владелец сертификата может обращаться в суд. Главное — отказ должен быть дан в письменном виде. На основании сложившейся практики можно сделать выводы, что суды становятся на сторону заемщика. Основание — положения ФЗ имеют больший приоритет перед Правилами использования маткапитала.

Дополнительные причины отказа:

  • банк, в котором запрашивается рефинансирование с материнским капиталом, не соответствует требованиям ПФР;
  • один из родителей или оба лишены родительских прав. В этом случае право на сертификат теряется;
  • запрашивается сумма, превышающая остаток средств капитала.

Более подробно с причинами отказа можно ознакомиться в 256-ФЗ.

Напоследок

Рефинансировать ипотечный кредит можно даже при условии получения материнского капитала. Главное — соблюдать требования и положения закона. В противном случае придется объясняться и с ПФР, и с органами опеки и попечительства, и с прокуратурой.

Ссылка на основную публикацию