Рефинансирование ипотеки на частный дом в россии

Порядок рефинансирования ипотеки, выданной на частный дом в России

Спрос на частные дома в стране с каждым годом растет. Появляется много коттеджных поселков вблизи населенных пунктов, которые строятся не только силами граждан, но и застройщиками. При невозможности приобрести такой домик за имеющиеся средства многие граждане предпочитают получить ипотечный заем. Но в России за последние несколько лет постоянно изменяются процентные ставки по кредитам. В настоящее время они значительно снижены по данному виду кредитования. И такая ситуация наводит многих на мысль о возможности рефинансировать имеющийся кредит под более выгодные условия.

Рефинансирование

Под данным понятием рассматривается процедура получения нового кредита для погашения имеющегося займа на более выгодных условиях для заемщика. Данная банковская операция может происходить как внутри одного банка, так и в разных кредитных организациях. Многие банки предоставляют возможность погасить не только один кредит, а объединить несколько и все их рефинансировать в один.

Важно не путать рефинансирование с реструктуризацией долга, когда договор не перезаключается, а к нему составляется дополнительное соглашение, изменяющее некоторые условия по выплатам, график платежей. Рефинансирование – это всегда заключение нового кредитного соглашения.

При оценке банком предлагаемого к рефинансированию кредита, в первую очередь, важны следующие моменты:

  • стоимость недвижимости, которая будет передана в залог;
  • ликвидность передаваемого залога, то есть как быстро его можно будет реализовать по указанной в оценке рыночной цене.

Обычно частный дом с земельным участком не считается быстро ликвидной недвижимостью. Поэтому банки предлагают высокие ставки по этому виду кредита, а соответственно, и при рефинансировании подобных видов займов.

Однако тут есть несколько вариантов:

  • его можно рефинансировать потребительским займом, но только в том случае, если разница по процентной ставке действительно существенна;
  • при рефинансировании ипотечного займа в залог можно предоставить более ликвидную недвижимость, например, жилую квартиру, главное, чтобы она соответствовала по стоимости получаемому займу.

Используя второй вариант, можно добиться следующих результатов:

  1. Удастся получить более низкую процентную ставку, что поможет существенно сэкономить на переплачиваемой сумме денежных средств.
  2. Экономия на имущественном страховании. За квартиру стоимость страхового полиса будет значительно ниже, чем стоимость полиса за частный дом.

Учитывая возможную экономию, наиболее выгодным вариантом является при рефинансировании ипотеки на дом оформить в залог банку квартиру.

Требования к недвижимости

При подаче заявки в кредитные организации с просьбой рефинансировать ипотеку на частный дом нужно руководствоваться следующим:

  • земельный надел и возведенный на нем частный дом являются неделимыми, поэтому должны рассматриваться как единый объект при оформлении их в залог;
  • банк не может реализовать с торгов только дом или земельный надел в случае, если заемщик не будет отвечать по своим обязательствам;
  • если в банк был заложен земельный надел, а впоследствии на нем был возведен дом, то кредитная организация сможет реализовать землю с торгов только вместе с домом;
  • при кредитовании частных домов банк всегда рискует остаться без залогового имущества по не зависящим от собственников причинам: пожар, стихийное бедствие.

Учитывая все эти особенности, банки предъявляют следующие требования к залоговой недвижимости:

  1. Жилой дом должен быть оформлен и зарегистрирован в государственном реестре положенным образом и иметь все необходимые документы.
  2. На землю и на дом не должно быть наложено никаких иных обременений, кроме оформляемого залога.
  3. Если требуется предоставление денежных средств на строительство нежилых объектов к дому, то они кредитуются не ипотечным займом, а другими банковскими услугами.

Если заемщик предоставляет вместо частного дома другую квартиру, то к ней предъявляются следующие требования:

  1. Она должна иметь рыночную стоимость по проведенной экспертной оценке не ниже, чем сумма, выдаваемая к рефинансированию.
  2. Квартира не должна иметь никаких обременений.
  3. Жилой дом, в котором расположена квартира, не должен входить в перечень аварийных домов, а также готовящихся под снос.

С учетом данных требований предоставление квартиры под залог банка при рефинансировании будет намного выгоднее и проще. В первую очередь, квартира обладает более высокой ликвидностью, за счет чего банк может предоставить вполне приемлемые и даже выгодные условия рефинансирования. В то же время существенно облегчится процедура снятия одного обременения и наложения нового на другое жилье.

Требования к заемщику

При рассмотрении заявки банки предъявляют примерно одинаковые требования, хотя некоторые кредитные организации могут иметь более строгие или широкие рамки. К основным требованиям относятся:

  1. Возраст заемщика, который должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет. В зависимости от срока, на который оформляется заем, верхняя граница возраста может быть занижена или завышена.
  2. Хорошая кредитная история, отсутствие просрочек по платежам, в том числе за коммунальные услуги, налоги и прочие обязательные платежи.
  3. Наличие стабильного высокого дохода, а также трудоустройство на последнем месте работы не менее 6 месяцев.
Читать еще:  Свежие новости по программе оказания помощи ипотечным заемщикам в 2020 году

Также могут быть предъявлены и другие требования на усмотрение банка и в зависимости от определенной ситуации.

Документы

Для проверки всех предъявляемых требований к недвижимости и самому заемщику каждый банк при рассмотрении заявки на рефинансирование просит предоставить ему следующие бумаги:

  1. Выписка из ЕГРН об объекте, передаваемом в залог, а также о том, который был приобретен по ипотечному займу. При наличии возведенной постройки выписка предоставляется также и на нее. Этот документ отражает фактического собственника недвижимости, а также содержит сведения об имеющихся обременениях.
  2. Кадастровый план участка.
  3. Техническая документация на жилые помещения.
  4. Правоустанавливающие бумаги, на основании которых было оформлено и зарегистрировано право собственности.
  5. Экспертная оценка закладываемой в залог банка недвижимости.
  6. Личный паспорт заявителя.
  7. Его ИНН, СНИЛС.
  8. Копия трудовой книжки, где зафиксировано последнее его место работы.
  9. Ипотечный договор с другим банком, оформленный ранее.
  10. Справка об остатке задолженности по этому займу.
  11. Заявление на рефинансирование имеющегося ипотечного займа с указанием необходимой суммы, срока действия договора, а также залоговой недвижимости.
  12. Бумаги, свидетельствующие о семейном положении гражданина.
  13. Оформленное у нотариуса согласие супруга или других долевых владельцев недвижимости, передаваемой в залог.

Также могут потребоваться и некоторые бумаги на усмотрение банка. На основании полученной заявки банк принимает решение о возможности рефинансирования имеющегося ипотечного займа. Далее подписывается новое кредитное соглашение, целью которого является обязательное погашение имеющегося займа.

Залог обязательно подлежит имущественному страхованию в момент подписания данного договора и должен страховаться на протяжении всего срока действия соглашения. После подписания всех документов новый банк перечисляет денежные средства на расчетный счет первой кредитной организации, а заемщик пишет заявление туда о полном досрочном погашении займа. В таком порядке происходит процедура рефинансирования.

Совершая данный вид банковской операции, важно помнить, что в ходе нее заемщик обязательно должен получить выгоду с учетом всех затрат на страхование и оценку. Если прибыли не получилось, то смысла в совершении данной операции не было. Поэтому важно просчитать все заранее перед оформлением.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку дома с участком?

В последние годы в России наметился тренд на покупку частных домов, в том числе загородных коттеджей. Такая недвижимость стоит дорого, для ее приобретения часто используют ипотеку. Сегодня ставки по ипотечным кредитам снизились, что заставляет заемщиков задуматься, а можно ли перекредитовать дом под более низкий процент?

Такая возможность есть – это рефинансирование ипотеки на дом с земельным участком. Эта программа выгодна не только для тех, кто попал в затруднительную ситуацию, но и для других заемщиков, которые хотят снизить процентную ставку по ипотеке и получить более выгодные условия.

Какие банки могут рефинансировать дом или земельный участок

На рынке кредитования можно встретить достаточно много программ по рефинансированию ипотечных кредитов. Но основная проблема в том, что каждый из них предъявляет свои требования к объекту залога. Чаще всего они касаются:

Дом с земельным участком считается не такой ликвидной недвижимостью, как квартира. Поэтому банки рефинансируют ипотеку под залог жилого дома менее охотно.

Но все же можно рефинансировать ипотеку на частный дом. Такие предложения есть у ведущих банков РФ, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Тинькофф, Газпромбанк, Россельхозбанк и других.

Как оформить заявку на рефинансирование на дом

Рефинансирование на жилой дом, по сути, является новым кредитом. Поэтому процедура подачи заявки по нему стандартна – заемщик должен на сайте банка заполнить специальную форму (анкету-заявку) и отправить ее в банк на обработку. Это позволит получить предварительное решение. Если оно положительное, необходимо обратиться в ближайшее отделение банка, написать заявление и подать пакет документов:

документ, подтверждающий трудоустройство;

документ, подтверждающий размер дохода;

кредитный договор по действующей ипотеке;

справка, подтверждающая состояние задолженности и отсутствие просрочек;

документы на недвижимость, которая будет предоставлена в залог.

Банки могут требовать и другие документы по рефинансируемому кредиту, недвижимости или те, которые подтверждают платежеспособность заемщика. После проверки выносится окончательное решение о возможности выделения транша для перекредитования. Если оно положительное – подписывается новый кредитный договор. После того, как деньги будут перечислены, рефинансируемая ипотека закрывается и осуществляется перерегистрация залога на новый банк.

Если заемщик нашел выгодное предложение по рефинансированию ипотеки, но кредитная организация не кредитует под залог дома с земельным участком, можно предоставить в качестве обеспечения другую недвижимость.

Почему могут отказать

Банк тщательно проверяет нового заемщика, его платежеспособность и кредитную историю. Основная причина, почему не рефинансируют ипотеку – несоответствие требованиям кредитной организации:

Читать еще:  Как снять с квартиры обременение после погашения ипотеки

регистрация в регионе присутствия банка;

достаточный уровень дохода;

хорошая кредитная история;

соответствие возрастным ограничениям.

Несмотря на то, что кредиторы рассматривают каждого клиента индивидуально, несоответствие одному из этих требований может стать причиной отказа. Если не соответствует требуемому уровень дохода, заемщик может увеличить срок кредитования или привлечь платежеспособных созаемщиков.

Дополнительные требования предъявляются к рефинансируемому кредиту:

договор должен быть оформлен не менее чем полгода до сделки;

на протяжении минимум последнего года не возникало просрочек по платежам.

Банки выдвигают требования к недвижимости, которая предоставляется в залог:

помещение должно быть жилым;

оформленное право собственности;

недвижимость не должна выступать предметом спора;

не должна находиться в аварийном состоянии;

месторасположение недвижимости в регионе присутствия банка.

Могут выдвигаться и другие требования. Несоответствие им может стать причиной отказа в рефинансировании. В этом случае следует обратиться в другой банк, который предъявляет более лояльные требования.

Условия рефинансирования можно получить

Условия у банков разнятся, иногда существенно. Необходимо тщательно выбирать кредитора. В первую очередь следует обращать внимание на процентную ставку. Разница 2-3% по программе ипотечного кредитования может стать существенной экономией. Но нельзя забывать и о других параметрах кредита.

процентная ставка – 8-12%;

максимальная сумма – до 50-85% от оценочной стоимости недвижимости.

Банки рассматривают возможность предоставления кредита в течение 3-7 дней после того, как будут предоставлены документы, подтверждающие финансовое состояние, платежеспособность заемщика, параметры рефинансируемого кредита на недвижимость.

Процентная ставка на новый ипотечный кредит может зависеть от условий оформления дома и земельного участка, его стоимости, срока кредитования и рисков, которые могут быть снижены путем оформления страховки заемщика.

Рефинансирование по ДДУ особенности обременения

Наиболее сложно перекредитоваться по ДДУ. Банки редко идут на такую сделку, так как она связана с высокими рисками – строящаяся недвижимость еще не является собственностью заемщика, поэтому ее нельзя оформить, как залог. Свидетельство можно получить лишь после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Гарантом для банка при рефинансировании ипотеки по ДДУ выступает право, которое есть у заемщика, на основании договора долевого участия. Установленное обременение будет действовать до момента погашения кредита. Снятие обременения по ДДУ осуществляется через Госреестр, куда должен обратиться заемщик совместно с банком. Снятие осуществляется на основании справки о закрытии ипотечного кредита.

Для таких ситуаций оптимальным вариантом будет оформление рефинансирования под залог другой недвижимости, если таковая имеется в собственности заемщика. Если нет, как вариант – можно оформить потребительский кредит на любые цели и использовать его для перекредитования ипотеки без права собственности.

Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментарии или задать вопрос

Рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки или кредита

Рефинансирование ипотеки

Калькулятор предварительных расчётов

Погашение кредита (займа), ранее предоставленного на цели

  • приобретение квартиры на первичном и вторичном рынках
  • приобретение жилого дома с земельным участком (в том числе таунхауса с земельным участком)
  • рефинансирование ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение квартиры, жилого дома с земельным участком (в том числе таунхауса с земельным участком)

На погашение кредита Банка

На погашение кредита (займа) сторонней кредитной организацией при предоставлении в залог

  • квартиры на первичном и вторичном рынках

20 000 000 рублей – г. Москва

15 000 000 рублей – г. Санкт-Петербург

10 000 000 рублей – Московской области

  • жилого дома с земельным участком (в том числе таунхауса с земельным участком)

10 000 000 рублей – г. Москва, Московской области и г. Санкт-Петербург

В остальных случаях

Кредит выдается в сумме:

не более 80% от стоимости квартиры, таунхауса с земельным участком, цены договора участия в долевом строительстве (в том числе по договору уступки прав (требований))

не более 75% от стоимости жилого дома с земельным участком

Обязательное страхование имущества, принимаемого Банком в залог на весь срок кредита (за исключением земельных участков и незавершенных строительством объектов недвижимости) 1

Добровольное страхование жизни и здоровья Заемщика/Созаемщиков на весь срок кредита (не является обязательным условием предоставления кредита и остается на усмотрение Заемщика/Созаемщиков)

В качестве Созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек (в том числе не являющиеся Заемщиком (Созаемщиками) по рефинансируемому кредиту (займу) и не состоящие в родственной связи с Заемщиком)

Супруг(а) Заемщика (в том числе Созаемщика, который является залогодателем по кредиту) в обязательном порядке привлекается в качестве Созаемщика по кредиту 2

Рефинансируемый кредит (заём) должен быть в валюте РФ

Длительность просроченных платежей по рефинансируемому кредиту (займу) за последние 180 календарных дней не должна превышать 30 календарных дней

Срок действия рефинансируемого кредита (займа) до даты подачи анкеты-заявления на предоставление кредита в Банк составляет
– не менее 6 месяцев при условии отсутствия просроченных платежей любой длительности
– не менее 12 месяцев в остальных случаях

Отсутствие случаев пролонгации/реструктуризации задолженности и наличие положительной кредитной истории по рефинансируемому кредиту (займу)

Залогом по рефинансируемому кредиту (займу) являются объект недвижимости или имущественные права, в отношении которых отсутствуют иные зарегистрированные обременения, кроме ипотеки в пользу первичного кредитора

При наличии у Заемщика более одного кредита (займа) рефинансирование производится по каждому кредиту (займу) отдельно

1 В случае если в залог предоставляются имущественные права (требования) по договору участия в долевом строительстве (в том числе по договору уступки прав (требований)), то обязанность по осуществлению страхования возникает с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

2 Возможно не привлекать супруга(у) в качестве созаемщика по кредиту в случае наличия брачного договора/контракта, влекущего отсутствие у супруга(и) прав на передаваемый в залог объект недвижимости.

Процентные ставки, годовых в рублях РФ:
Продукт/цель кредитования/

участники зарплатного проекта/
«надежные» клиенты 1

«работники бюджетных организаций» 2

иные физические лица

цель рефинансируемого кредита:

– приобретение квартиры (в том числе таунхауса с земельным участком);

– рефинансирование ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение квартиры (в том числе таунхауса с земельным участком)

до 3 млн. рублей

3 млн. рублей и более

– оплата цены договора участия в долевом строительстве (в том числе по договору уступки прав (требований))

до 3 млн. рублей

3 млн. рублей и более

– приобретение жилого дома с земельным участком;

– рефинансирование ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение жилого дома с земельным участком

от 100 тыс. рублей

Надбавки к процентным ставкам (суммируются, если применимо):
+ 1,00% в случае отказа заемщика и/или солидарных заемщиков, доход которых был учтен при расчете суммы кредита, осуществить страхование жизни и здоровья либо несоблюдении ими принятого на себя обязательства по обеспечению непрерывного страхования жизни и здоровья в течение всего срока действия кредитного договора.

+ 2,00% на период до получения Банком выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей отсутствие иных зарегистрированных обременений в отношении объекта недвижимости/имущественных прав по договору участия в долевом строительстве, кроме залога в пользу Банка.

Более подробную информацию об уровне процентных ставок можно узнать в территориальных подразделениях АО «Россельхозбанк».

1 Категории клиентов определены внутренними документами АО «Россельхозбанк». К зарплатным клиентам относятся работники предприятий, являющихся участниками «зарплатного проекта» АО «Россельхозбанк», физические лица, получающие заработную плату на счет в АО «Россельхозбанк». К «надежным» клиентам относятся клиенты с положительной кредитной историей по действующему/погашенному кредиту в АО «Россельхозбанк», действующему/действовавшему не менее 12 календарных месяцев до даты подачи заявки на кредит/до дня его погашения, и положительной кредитной историей в других банках.

2 К «работникам бюджетных организаций» относятся:

  • работники компаний, соответствующих установленному перечню организационно-правовых форм предприятий, учреждений и организаций бюджетной сферы;
  • военнослужащие, проходящие военную службу по контракту в военных округах, на флотах, в объединениях, соединениях, воинских частях и других военных организациях Вооруженных Сил;
  • работники, осуществляющие деятельность в центральных органах военного управления и иных подразделениях, входящих в структуру Министерства обороны Российской Федерации (далее – Минобороны России), а также в учреждениях, подведомственных Минобороны России. К указанным работникам относятся как лица, проходящие службу по контракту, так и гражданский персонал Минобороны России. К гражданскому персоналу относятся федеральные государственные служащие, чья профессиональная служебная деятельность по трудовому договору относится к федеральной государственной гражданской службе, а также прочие лица, осуществляющие деятельность в вышеуказанных организациях по трудовому договору.

Перечень организационно-правовых форм предприятий, учреждений и организаций бюджетной сферы: Учреждения (федеральные, субъектов Российской Федерации (республиканские, краевые, областные и пр.), муниципальные (районные, городские и пр.)):

  • государственные автономные учреждения;
  • государственные бюджетные учреждения;
  • государственные казенные учреждения.

Предприятия (федеральные, субъектов Российской Федерации (республиканские, краевые, областные и пр.), муниципальные (районные, городские и пр.)):

  • унитарные предприятия;
  • казенные предприятия.

Читать еще:  Военная ипотека для военнослужащих и условия её получения в 2020 году
Ссылка на основную публикацию
Целевое использование
Валюта кредита Рубли РФ
Минимальная сумма кредита 100 000 рублей
Максимальная сумма кредита
Срок кредита До 30 лет
Комиссия за выдачу кредита Не взимается
Обеспечение по кредиту Залог (ипотека) объекта недвижимости или имущественных прав по рефинансируемому кредиту (займу)
Страхование
Привлечение созаемщиков
Срок рассмотрения кредитной заявки До 5 рабочих дней
Порядок предоставления кредита Единовременно с заполнением Заемщиком заявления на разовое перечисление денежных средств/заявления на перевод денежных средств с текущего счета и направлением суммы кредита на счет, указанный сторонней кредитной организацией/Банком, для погашения рефинансируемого кредита (займа)
Дополнительные условия
Сноски