Ипотека на коммерческую недвижимость – условия и требования к заемщикам

Условия оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека до последнего времени была кредитным продуктом, довольно жестко лимитируемым банками и со многими ограничениями на получение. Ситуация на нынешнем кредитном рынке Москвы изменилась, и сейчас такая кредитная программа доступна практически каждому желающему. К примеру, условия оформления ипотеки на коммерческую недвижимость в Банке финансовых решений «Бинкор» дают массу возможностей и преимуществ для клиентов.

Условия оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

При оформлении коммерческой ипотеки банк учтет множество параметров. Свои требования существуют как к заемщику, так и к имуществу, которое станет банковским залогом. Финансовые специалисты будут оценивать не только степень платежеспособности и надежности клиента, но и ликвидность той недвижимости, которую клиент хочет приобрести в ипотеку. В случае форс-мажорной ситуации с погашением займа кредитор должен быть уверен, что вернет свои деньги, потому коммерческая недвижимость тщательно проверяется независимыми оценщиками в отношении технического состоянии здания и транспортной доступности для Москвы, а юристы подтверждают юридическую чистоту залога. Базовые же условия для оформления ипотеки на объекты для бизнеса сейчас более чем лояльны.

В компании «Бинкор» отмечают, что чаще по оформлению коммерческой ипотеки обращаются индивидуальные предприниматели и владельцы малого и среднего бизнеса, которые не зарегистрированы как юридические лица или просто хотят оформить покупку на себя, как на физическое лицо. Для таких физических лиц разработан алгоритм получения коммерческой ипотеки, чтобы максимально сократить сроки одобрения кредитной заявки и оформления договора со всеми юридическими тонкостями. Для физических лиц ипотечный кредит на недвижимость для бизнеса доступен в сумме от 1 до 300 миллионов рублей на срок от одного месяца (вернуть кредит можно практически сразу при желании и возможности) до 30 лет под щадящий процент – от 7,3% годовых. Процентная ставка может быть уменьшена в индивидуальном порядке:

  • если заемщик – зарплатный клиент банка;
  • если у заемщика в банке есть депозитный вклад;
  • если клиент готов предоставить большой первоначальный взнос или цена объекта кредитования очень высока;
  • если объект ипотечного кредитования обладает высокой ликвидностью;
  • если клиент готов подписать полный пакет страхования всех возможных финансовых рисков ипотеки.

Стандартно размер первоначального взноса по условиям ипотеки в компании «Бинкор» составляет 15%, но этот параметр тоже может быть пересмотрен: принцип работы компании – индивидуальный подход к каждому клиенту и подробная аналитика ситуации каждого заемщика.

Требования к залоговому имуществу

Самое важное и главное условие – ликвидность коммерческой недвижимости. Для складов, офисных помещений, торговых площадей, производственных цехов и помещений сферы услуг это означает совокупность нескольких факторов. Объект, на который планируется оформление ипотеки, должен быть уже выстроен, полностью готов, сдан в эксплуатацию, подключен ко всем коммуникациям и расположен удобно и доступно для подъезда. Не столь важно, первичный это или вторичный рынок недвижимости, важно не требующее ремонта состояние здания и помещений и удачное территориальное расположение в хорошем районе Москвы или области, перспективное по проходимости для развития бизнеса и получения прибыли.

На здание и земельный участок, на котором оно выстроено, у продавца должны быть действующие правоустанавливающие документы, а объекты должны быть чисты от любых обременений, кроме кредитования в рамках рефинансирования.

Кроме региона присутствия банка, «Бинкор» готов рассмотреть варианты оформления ипотеки на объекты в других регионах – Санкт-Петербурге, Сочи, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и любом другом городе миллионнике.

Требования к заемщикам

Компания «Бинкор» при оформлении договора не требует обязательных справок и документов о доходах и стабильном трудоустройстве, для кредитора важнее стремление добросовестно выполнять долговые обязательства, а степень платежеспособности кредитные специалисты определят по собственной скоринговой системе. Заемщиком по коммерческой ипотеке может стать как гражданин РФ, так и нерезидент в возрасте от 21 до 75 лет (на момент выплаты кредита), не зарегистрированный как юридическое лицо. Достаточно предоставить всего два документа – паспорт и СНИЛС, ни дополнительных документов, ни поручителей не потребуется.

Читать еще:  Военная ипотека для военнослужащих и условия её получения в 2020 году

Коммерческая ипотека

Под коммерческой ипотекой понимают целевой кредит, взятый для приобретения недвижимости, которая предназначается для ведения предпринимательской деятельности. Как правило, в таком случае залогом является приобретенный объект.

К особенностям заключения данного договора можно отнести:

  • более жесткие условия в сравнении с ипотечным кредитом на приобретение жилья (больший размер ответственности за нарушение обязательств);
  • размер процентов за пользование кредитом составляет 13-14% годовых и более, что гораздо выше, чем при обычном жилищном займе;
  • в некоторых случаях, особенно когда приобретаются дорогие объекты коммерческой недвижимости, необходимо проводить аудит деятельности компании;
  • срок погашения кредита достаточно короткий и составляет минимум 5 лет, максимум – 10-12;
  • первоначальный взнос по такому кредиту может составлять 20% и более от стоимости объекта;
  • приобрести можно только то помещение, на которое был выдан кредит;
  • необходимость проведения оценки предмета договора. Поскольку спрос на коммерческую недвижимость на рынке меньше, чем на жилую, то банку для оценки ликвидности такого помещения необходимо оценить возможность его продажи в короткие сроки в случае, если заемщик нарушает свои обязательства. Как правило, такая оценка влечет за собой дополнительные расходы.

Экономический смысл заключения договоров подобного рода для предпринимателя состоит в том, что он не зависит от воли арендодателя и от размера арендной платы, который может существенно колебаться, например, из-за скачков курса валюты.

Требования к заемщику

Законодательство РФ не устанавливает никаких ограничений, которые могли бы помешать юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю заключить договор ипотечного кредитования с банком.

Такие ограничения устанавливает сам банк исходя из своей ценовой политики и внутренних нормативно-правовых документов.

Набор типовых требований к юридическим лицам, желающим приобрести коммерческую недвижимость в кредит, выглядит следующим образом:

  • отсутствие у компании задолженности перед бюджетом или контрагентами;
  • отсутствие в отношении компании возбужденных в арбитражном суде дел о банкротстве;
  • положительный результат финансовой деятельности (отсутствие убытков);
  • размер годовой выручки не должен быть ниже определенного значения;
  • отсутствие отрицательной кредитной истории;
  • размер штата сотрудников;
  • компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, где и банк, который выдает кредит;
  • руководители либо акционеры заемщика не должны в прошлом руководить юридическими лицами, которые признаны банкротами;
  • необходимо предоставить поручителей – либо собственников компании, либо супруга (если речь идет об индивидуальном предпринимателе);
  • необходимо открыть расчетный счет компании а банке, который выдает ипотечный кредит;
  • предприятие не должно осуществлять коммерческую деятельность не менее определенного срока;
  • компания должна быть резидентом РФ;
  • стоимость активов компании должна быть не меньше определенного значения;
  • отсутствие негативной деловой репутации (возбужденных уголовных дел за экономические преступления).

Перечень требований в каждом отдельном банке может быть свой, он продиктован не действующим законодательством РФ, а стремлением кредитного учреждения обезопасить себя от возможных убытков.

Документы

Практически всегда банк при заключении ипотечного договора требует довольно обширный перечень документов. От заемщика, как правило, требуют следующие документы:

  • учредительные бумаги;
  • документы, подтверждающие у компании наличие ликвидных активов (товара, недвижимости и т.д);
  • баланс предприятия;
  • выписку из расчетного счета предприятия;
  • справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом;
  • справку о семейном положении (для индивидуальных предпринимателей);
  • справку об отсутствии судимости;
  • выписку из реестра юрлиц;
  • документы, содержащие информацию о собственниках либо бенефециарах компании.
Читать еще:  Страхование квартиры по ипотеке - важные моменты

В силу особенностей законодательного регулировании ипотеки в РФ банк может попросить фактически любой документ, который, по мнению учреждения, подтверждает добросовестность и надежность заемщика.

Без первоначального взноса

Практически всегда банк при заключении ипотечного договора для приобретения коммерческой недвижимости просит от заемщика внести первоначальный взнос. Размер такого взноса зависит от нескольких факторов, таких как репутация заемщика, характер объекта приобретаемой недвижимости, кредитной истории заемщика, результатов аудита его деятельности.

Размер первоначального взноса, как правило, колеблется от 10 до 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Некоторые кредитный организации выдают подобные займы и без первоначального взноса, но их крайне мало.

В некоторых банках с заемщика могут взимать дополнительные комиссии, которые составляют от 0,1 до 2% стоимости приобретаемого объекта

Под залог коммерческой недвижимости

В силу положений ст. 334 ГК РФ банк имеет право в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства залогодателем (покупателем недвижимости) обратить взыскание на заложенное имущество.

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в письменной форме.

Если договор залога обеспечивает обязательство, которое удостоверено нотариально, то договор должен быть заключен в простой письменной форме, противном случае залог будет признан недействительным (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В ст. 339.1 ГК РФ установлены случаи, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, к таким случаям закон относит:

  • если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ)
  • если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ)

ГК РФ напрямую не обязывает регистрировать договор залога недвижимости.
Однако в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В случае, если вы столкнулись с вопросом оформления ипотечного кредита на недвижимость для осуществления бизнеса, особенно если он обеспечивается залогом, необходимо обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта, которые помогут вам в кратчайшие сроки решить возникшие проблемы.

Ипотека на коммерческую недвижимость — условия и порядок оформления ссуды

Под коммерческой ипотекой стоит понимать оформление ссуды на приобретение нежилого помещения с целью его использования для занятия бизнесом. Как правило, бизнес-ипотека оформляется юридическими лицами или ИП в тех случаях, когда необходимо приобрести складское или производственное помещение, имеющее высокий уровень ликвидности.

Обращение к кредитованию со стороны заемщика вовсе не характеризует заемщика с негативной стороны и является поводом для отказа. Дело в том, что предпринимательская деятельность зачастую связана с использованием всего оборотного капитала для получения прибыли. Средства не хранятся на отдельных счетах, а значит, и «выдернуты» из дела без нанесения ущерба всей деятельности быть не могут. Сегодняшняя статья будет посвящена тому, как и на каких условиях оформляется ипотека на коммерческую недвижимость, а также кто может стать заемщиком при таких обстоятельствах.

В чем состоят плюсы такого кредитования?

Коммерческая ипотека, как и любой другой банковский продукт, имеет свои преимущества и недостатки. Существенным моментом для любого предпринимателя является то, что он желает распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, использовать его в бизнесе, а взамен вносить платежи в банке. Именно такую возможность получает гражданин после обращения в финансовое учреждение и заключения ипотечного соглашения.

Читать еще:  Какие изменения произошли в 2020 году по получению налогового вычета по ипотеке

Разумеется, до момента полного погашения недвижимость находится в залоге у банка, но в остальном принадлежит заемщику, и тот имеет полное право пользоваться помещением. Еще одним серьезным условием является наличие у компании ликвидных активов. Если таковые отсутствуют, то и купить необходимое строение гражданин или компания не смогут. Совсем иначе вопрос обстоит с коммерческой ипотекой. Такой вариант не требует дополнительного обеспечения и в то же время позволяет существенно расширить бизнес за счет покупки дополнительных производственных площадей или апартаментов для последующей сдачи в аренду.

Кто может оформить такую ссуду?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо сказать, что коммерческая ипотека предоставляется как физическим лицам, так и компаниям. По факту, воспользоваться услугой банка могут:

  • индивидуальные предприниматели;
  • владельцы бизнеса;
  • топ-менеджеры крупных компаний и корпораций.

Именно для перечисленных групп граждан бизнес-ипотека может стать оптимальным вариантом, позволяющим приобрести желаемый объект. Помимо официального статуса, заявителю потребуется подтвердить:

  • возраст: от 21 года до 65 лет;
  • российское гражданство;
  • платежеспособность.

Для этого необходимо подготовить пакет обязательной документации, о чем мы расскажем далее.

Какие документы необходимы для получения ссуды?

Существуют определенные требования к подготовке необходимой документации. В список таких бумаг входят:

  • бумаги, которые подтвердят финансовое состояние заемщика и тем самым снизят риски по ссуде;
  • личные бумаги заемщика: паспорт с пропиской, иные документы;
  • документы о занятости соискателя и об его статусе в компании;
  • налоговые декларации компании с указанием основных значений, в соответствии с которыми будет приниматься решение о предоставлении ссуды.

Дополнительно могут потребоваться регистрационные документы из ИФНС и правоустанавливающие бумаги на приобретаемое имущество.

Какие требования предъявляются к недвижимости?

Многие банки представляют коммерческую ипотеку лишь в том случае, когда объектом сделки является высоколиквидное имущество. Иными словами, приобретаемое строение должно отвечать следующим требованиям:

  • общая площадь помещения не должна превышать 150 кв. метров;
  • постройка, в которой находится объект, должна быть капитальной;
  • третьи лица не должны иметь прав на имущество, и у помещения должны отсутствовать какие-либо обременения;
  • объект должен находиться в том регионе, где оформляется ипотека;
  • коммерческими считаются такие помещения, которые можно использовать под организацию офисов, складов, торговых точек или производственных цехов.

Все эти параметры банк подробно изучает в процессе принятия итогового решения по поступившей заявке. Если имущество соответствует всем заданным параметрам, то оно может быть использовано в качестве залога по ипотеке в будущем, а это, в свою очередь, означает, что по обращению будет принято положительное решение.

Схема оформления ссуды

Процедура получения ссуды носит стандартный характер. Фактически, схема оформления займа не очень отличается от предоставления обычной ипотеки, за исключением того, что объектом сделки выступает коммерческое помещение. Действия сводятся к следующему:

  1. Соискатель подыскивает необходимую недвижимость.
  2. Подает заявку в банк с приложенными документами.
  3. Кредитное учреждение принимает решение по заявке и приглашает претендента для подписания документов.
  4. Заключается соглашение, и заемщик получает средства для покупки имущества.

После заключения сделки имущество регистрируется как собственность компании или предпринимателя, но до конца срока возврата займа оно находится под обременением. Самым популярным кредитором в этом случае является Сбербанк РФ.

Заключение

Коммерческая ипотека — это удобный вариант приобретения недвижимого имущества для ведения бизнеса. Такой способ позволяет получить средства в нужном объеме, если представленная недвижимость будет отвечать всем требованиями банка-кредитора.

Ссылка на основную публикацию