Взыскание неустойки с застройщика: досудебное и судебное разбирательство

Особенности и нюансы взыскания неустойки с застройщика

В процессе взыскания неустойки с застройщика владельцы недвижимости, решившие приобрести её, пока здание находится на этапе строительства, могут обращаться в суд или решать все вопросы в досудебном варианте. Подобные случаи нередки и обусловливаются нарушением обязательств, предусмотренных соответствующим договором.

Согласно заключенному долевому участию, если проект сдается с нарушением ранее обозначенных временных рамок, владелец недвижимости имеет право на компенсацию. Это процедура предусматривает определенные сложности и нюансы, о которых следует знать.

Обязанности застройщика

Согласно обозначенным нормам, которые предусмотрены по ДДУ, строительная компания, занимающаяся возведением постройки, в которой будущим собственником выкуплена доля, обязана сдать проект своевременно. Обязательства касаются не только времени сдачи, но и качества конечного результата. Если он не соответствует нормам, регулируемым действующим законодательством, если нарушает положения, обозначенные в заключенном договоре долевого участия, владелец недвижимости может обжаловать действия застройщика.

Дабы взыскать сумму компенсации, потребуется:

  • собрать пакет документов;
  • обратиться с исковым заявлением в суд;
  • или решить все в досудебном порядке при непосредственном обращении к строительной компании.

Участник договора тоже имеет свои обязательства, которые основываются на своевременной денежной выплате после сдачи объекта застройщиком в эксплуатацию.

Стороны могут оговорить и другие моменты, которые будут иметь первостепенную важность при сдаче дома. Все важные нюансы должны указываться в обязательном порядке, чтобы затем не возникло проблем с правовой базой.

Процесс передачи жилья подтверждается соответствующим актом, следовательно, заверяется документально. Это может быть и другой документ, который тоже указывается в договоре. Это следует помнить, поскольку отсутствие документального подтверждения произведенных действий свидетельствует об их незаконности и отсутствии и них правового значения.

Передача объекта

Сроки произведения передачи жилой площади, подготовленной к эксплуатации, указываются непосредственно в договоре. Они являются одинаковыми для всех участников долевого договора, поэтому не могут разниться. Если застройщик не успевает вовремя выполнить оговоренные обязательства, он посылает дольщикам письменное уведомление.

Важно помнить, что оно рассылается всем участникам договорной базы не позднее двух месяцев до истечения указанного срока сдачи объекта в эксплуатацию.

После этой процедуры речь пойдет о пересмотре обязательств, указанных в долевом договоре. Дольщики могут отказаться от жилья по различным причинам, и тогда разрывают ранее заключенное соглашение. Они имеют право обратиться за компенсацией и довести дело до суда, если застройщик не желает возмещать нарушение договорных норм.

Расчет неустойки

Расчет неустойки производится с учетом суммы штрафных санкций, предусмотренных договорной базой. Санкции начисляются на всю стоимость квартиры. Расчет начинается со следующего дня после фактической даты передачи имущества в собственность.

Следует помнить, что если вторая сторона долевого договора отказывается подписывать акт о передаче имущества, строительная компания снимает с себя всю ответственность за соответствие или несоответствие недвижимости предписанным в документе нормам.

Судебное разбирательство

Важно помнить, что любое судебное разбирательство означает значительную временную трату. Чтобы сэкономить время и нервы, следует обратиться непосредственно к застройщику и потребовать добровольной выплаты. В том случае, если он отказывается компенсировать нарушение обязательств по долевому договору, можно обращаться в соответствующую государственную инстанцию.

Если речь идет о досудебном разбирательстве, оно оформляется в виде претензии, которая может носить более серьезный характер, чем исковое заявление. В таком случае упор делается на нарушение заявленных норм по соблюдению сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Подобная претензия рассматривается в течение 10 дней.

Претензию лучше всего предоставлять лично. Но если это невозможно, она отправляется почтой с описью всех вложений.

Читать еще:  Как оформляется заявление на материнский капитал

Иск, который подается на застройщика, может носить как индивидуальный, так и коллективный характер. Если сумма, которую необходимо взыскать, не превышает одного миллиона рублей, истец освобождается от обязательной уплаты государственной пошлины.

Так как отношения между застройщиком и дольщиком подпадают под защиту прав потребителей, в порядке судебного разбирательства можно добиться:

  • штрафа в размере 50% от суммы неустойки;
  • моральной компенсации.

Заключение

Взыскание неустойки с застройщика – это сложный процесс, который следует начинать не позднее актуального срока. Им является фактическая дата сдачи объекта в эксплуатацию, обозначенная в договоре.

Если она нарушается или речь идет о несоблюдении каких-либо еще обязательств по долевому договору, ситуацию можно решить как в досудебном порядке, так и посредством судебного разбирательства. Последний вариант предусматривает значительные временные затраты и оплату обязательной государственной пошлины, если сумма компенсации превышает один миллион рублей.

Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Досудебное урегулирование спора с застройщиком начинается с составления юридически грамотной и обоснованной претензии по договору долевого участия.

Судебные разбирательства между дольщиками и застройщиками по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) – это одна из самых распространенных категорий дел в практике российских судов. Причинами для такого рода споров могут быть:

  1. Несоблюдение сроков ввода здания в эксплуатацию.
  2. Нарушение в процессе строительства санитарно-гигиенических норм и эксплуатационных.
  3. Банкротство застройщика.
  4. Отказ застройщика выплатить неустойку из-за срывов сроков.
  5. Неудовлетворительное качество строительства.

Решить спор, согласно ГК РФ, можно двумя способами:

  • Досудебное урегулирование путем подписания сторонами мирового соглашения;
  • Судебное разбирательство.

Рассмотрим наименее сложный вариант – мировое урегулирование спора. В этом случае судебные органы к разбирательству не привлекаются, стороны могут договариваться лично или привлечь к переговорам профессиональных юристов. Самый частый предмет спора – взыскание неустойки из-за просроченного обязательства, а также расторжение ДДУ и полный возврат денег.

Способы досудебного урегулирования спора с застройщиком

Любой спор с застройщиком, как со стороной подписанного ДДУ, может быть разрешен, опираясь на пункты этого договора. Большинство спорных моментов уже рассмотрены в документе, поэтому порядочный застройщик обязан руководствоваться этими пунктами и поступать так, как заранее оговорено с дольщиком. На практике же намного чаще дольщикам приходится самостоятельно добиваться справедливости.

Стандартный порядок досудебного урегулирования предполагает обязательное предъявление компании-застройщику письменной претензии, в которой необходимо подробно изложить суть своих претензий, обязательно опираясь на соответствующие нарушенные пункты ДДУ, а также два основополагающих законодательных акта о долевом строительстве: ФЗ №214 от 30.12.2004 г. и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Если устные переговоры не дали результата, тогда в письменной форме претензию отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. С момента получения письма у адресата есть всего 10 дней на то, чтобы удовлетворить перечисленные требования.

Если в отведенный законом срок ответ на претензию так и не последовал, следует обращаться в суд с исковым заявлением, к которому прилагается копия претензии с почтовыми документами об отправке письма и его вручении адресату. В составе исковых требований следует указать сумму неустойки, штраф за просрочку исполнения обязательства, а также перечислить все расходы на судебный процесс.

Как рассчитать неустойку?

Неустойка по ФЗ №214 положена дольщику в случае, когда в указанный в договоре срок он не получает оплаченную квартиру. Сумма неустойки складывается из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день после той даты, когда квартира должна была быть передана дольщику.

Ставка рефинансирования – величина переменная, принимать ее значение следует на тот день, когда составляется письменная претензия в адрес застройщика. Фактически неустойка является компенсацией покупателю квартиры за то, что в течение всего времени строительства застройщик пользовался полученными деньгами. Инфляция и рост цен на недвижимость за это время «съели» первоначальную сумму, поэтому купить на нее точно такое жилье по истечении нескольких лет с начала строительства уже не получится.

Читать еще:  Как развестись с женой или мужем через загс или суд

Формула расчета неустойки проста:

Неустойка = Сумма договора * 1/300 ставки рефинансирования * число дней просрочки.

Важно: когда договор подписан с дольщиком – физическим лицом, полученный результат следует умножать на 2.

Если дольщик требует расторгнуть ДДУ, тогда застройщик обязан выплатить ему все полученные деньги, плюс неустойку в полном размере.

Незаконное привлечение средств дольщика

Согласно ФЗ №214, именоваться застройщиком вправе юридическое лицо, на чье имя зарегистрирован участок под строительство или арендован, а также на него оформлено разрешение на строительство в муниципалитете.

Однако, в практике нередки случаи, когда дольщики заключают ДДУ с лицом, фактически застройщиком не являющимся, поскольку:

  • Купля-продажа земли или арендный договор заключен с иным юридическим лицом;
  • Разрешение на строительство получено совсем другой компанией;
  • Отсутствует проектная декларация.

Закон защищает дольщика и в этом случае. Мнимый застройщик обязан полностью вернуть полученные от дольщиков деньги и выплатить неустойку, а также возместить все убытки.

Ненадлежащее исполнение ДДУ

ДДУ обязательно содержит полную информацию о том, что именно получит дольщик по окончании строительства. Вариантов много. Кто-то предпочитает получить квартиру заявленной планировки только с черновой отделкой, а кому-то нужно полностью готовое к проживанию жилье. Нарушение указанных в ДДУ обязательств дает право дольщику:

  1. Требовать устранения в разумные сроки всех обнаруженных недостатков за счет и силами застройщика.
  2. Требовать снижения цены договора из-за несоблюдения нормативов и других существенных условий.
  3. Требовать возмещения затрат, которые понес дольщик на устранение обнаруженных недостатков.

Не потребуется согласие застройщика на расторжение ДДУ в том случае, если в течение 2 месяцев с момента передачи квартиры дольщику не устранены все недостатки, и не обеспечено взятое обязательство поручительством банка (ч. 3 ст. 1.1 ФЗ №214). Срок возврата денег – 20 дней, после истечения срока на устранение недостатков.

Важно: в такой ситуации неустойка рассчитывается со дня, когда застройщик получил деньги от дольщика и до дня фактического возврата указанной в ДДУ суммы. Ставка рефинансирования принимается на дату возврата денег по ДДУ.

Исходя из вышеизложенного, дольщику есть за что бороться. Суммы неустоек – значительные, поэтому не стоит поддаваться на уговоры юристов компании-застройщика, и после истечения оговоренных законом сроков следует сразу подавать иск в суд.

Заказать юридически грамотную претензию застройщику по ДДУ вы можете через форму ниже, либо перейдя по этой ссылке.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

✅ Лучшие юристы в Москве по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ окажут профессиональную юридическую помощь «под ключ» ☎️ +7(499)649-89-71 !

В случае, если сдача жилого дома была отложена более, чем на 90 дней со срока, заявленного застройщиком — вы имеете право подать на него в суд по ДДУ на взыскание неустойки.

Бесплатная юридическая консультация по ДДУ онлайн!

  1. ☎️+7(499)649-89-71 Позвоните по телефону с 9:00 до 21:00
  2. Напишите в онлайн-чат.
  3. Напишите через форму ниже.
  4. Назначим очную встречу в офисе в городе.

Стоимость услуг юриста

Наименование услуг Стоимость
Устная консультация БЕСПЛАТНО
Письменная корнсультация от 3 000 руб.
Анализ ДДУ, материалов дела, предварительное вынесение вердикта по вопросу взыскания

от 3 000 руб. Поиск информации о застройщике, выявление информации об оплате исполнительных листов

от 1 500 руб. Расчет стоимости неустойки, положенной дольщику по ДДУ, а также дополнительных компенсаций

от 2 000 руб. Составление досудебной претензии с требованием оплаты неустойки, направление ее к заказчику

от 1 000 руб. Составление искового заявления, подбор дополнительных материалов по делу, направление в судебный орган

от 4 000 руб. Ведение судебного процесса по взысканию неустойки с застройщика «под ключ»

от 25 000 руб. Подготовка дольщика к самостоятельному выступлению в суде, сбор доказательной базы

от 3 000 руб. Посещение юристом суда от 5 000 руб. Подготовка дополнительной документации, которая может потребоваться в процессе проведения судебных заседаний

от 2 000 руб. Получение исполнительного листа, контроль над выполнением судебного решения

от 4 000 руб. Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика

от 3 000 руб.

Чем поможем

С изменениями в ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» у юристов появились широкие возможности для борьбы против застройщиков, нарушающих сроки сдачи по объектам и навязывающих дополнительные соглашения после приобретения жилья.

Теперь взыскание неустойки по ДДУ стало доступным начиная с 90 дней просрочки сдачи дома, адвокаты нашей компании помогут вам не только грамотно оформить иск, но и предоставят другие услуги, связанные с взысканием.

Юристы нашей компании оказывают следующие услуги:

  • расчет неустойки по ДДУ;
  • профессиональная консультация юриста по всем вопросам касаемо строительства;
  • посещение юристом офиса компании-застройщика для выявления позиции и ведения переговоров;
  • правильная формулировка претензии дольщика к застройщику;
  • определение ущерба, нанесенного вкладчику по вина застройщика;
  • составление судебного иска и сбор необходимой для подачи в суд документации;
  • защита в суде;
  • взыскание неустойки по ДДУ в суде;
  • прекращение ДДУ.

Обращайтесь на первых этапах возникновения проблемной ситуации, чтобы избежать неприятных последствий!

Частые вопросы

Наши клиенты часто сталкиваются с недобросовестными строительными компаниями. К сожалению, даже среди надежных застройщиков бывают отдельные случаи, в которых вкладчики оказываются обмануты компанией.

Наши клиенты часто обращаются к нам со следующими вопросами:

  • какие законные основания могут быть у смещения сроков сдачи объекта;
  • как рассчитать неустойку по ДДУ;
  • стоит ли обращаться в суд в случае, если застройщик задерживает сдачу объекта;
  • как расторгнуть ДДУ;
  • как может застройщик лишиться разрешения на строительство и что делать вкладчикам;
  • как осуществить взыскание с застройщика за нарушение срока сдачи объекта;
  • как получить статус обманутого вкладчика;
  • что делать, если застройщик обанкротился;
  • условия в договоре не соответствуют ФЗ-14;
  • застройщик пропал, дом не был сдан;
  • помощь по судебным делам;
  • навязывание дополнительного договора;
  • оплата за лишние метры, построенные застройщиком.

Если ваш застройщик задерживает сдачу объекта, навязывает дополнительные услуги, которые оказывают влияние на возможность жизни в доме, требует подписи и уплаты сомнительных договоров, сдал объект в ненадлежащем состоянии — смело обращайтесь к юристам нашей компании.

Судебная практика

Клиент обратился с просьбой взыскать компенсацию за просрочку сдачи квартиры. Временные рамки и условия были прописаны в договоре. Застройщик сорвал их на 4 месяца.

Наши адвокаты ознакомились с материалами дела и подготовили бумаги и обосновали цену иска в 480 000 руб. Правовая позиция базировалась на ст. 309 ГК РФ, ч.1 ст.8 ФЗ №214, а также п. 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012.

В итоге разбирательства по делу клиент получил компенсацию в полном объеме. Также застройщик был оштрафован на 240 000 руб. и уплатил судебные расходы в размере 4 500 руб.

Читать еще:  Лишение родительских прав отца с чего начать и процедура лишения
Ссылка на основную публикацию