Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Основания

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  • соглашение сторон;
  • решение суда о расторжении договора;
  • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости – ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец – покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

Читать еще:  Срок исполнения исполнительного листа судебными приставами

В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант – это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ – как минимум 3 месяца (ст. 152).

Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

В некоторых ситуациях участники сделки решают расторгнуть договор купли-продажи уже после его заключения. В этом случае он аннулируется, товар передаётся обратно продавцу, а деньги – покупателю. Но договоры купли-продажи недвижимости расторгнуть не так просто, поскольку эти документы нужно регистрировать. Соответственно при расторжении нужно отменить факт регистрации.

Законодательная база

Обычно причинами расторжения договоров при продаже недвижимости является недовольство продавца не вовремя полученной оплатой, а также претензии покупателя из-за наличия долгов по коммунальным платежам.

29 глава ГК РФ гарантирует право расторгнуть такой договор в ряде случаев.

Правовой основой сделок купли-продажи также является ФЗ №122. Согласно этому документу и сделки продажи, и их расторжение, нужно регистрировать. Обязательно зарегистрировать сделки:

  • По продаже жилой недвижимости.
  • По переходу прав на любую недвижимость.

В случае с жилой недвижимостью получается, что её нужно регистрировать дважды – при заключении договора и при переходе прав собственности.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До того, как договор был зарегистрирован, сделка юридически ещё не завершена, поэтому расторгнуть её проще.

Это делается с помощью подачи в Росреестр заявления о расторжении сделки до окончания процесса её регистрации.

Если же в заключении договора купли-продажи участвовал нотариус или риэлтор, то и в расторжении этой сделки необходимо их участие.

Если же одна сторона сделки не согласна её расторгнуть, то второй стороне нужно получить отказ в письменном виде и обращаться в суд.

Расторжение договора купли-продажи после регистрации

Процесс отмены договора зависит от наличия или отсутствия согласия сторон. Расторгнуть договор можно:

  • По желанию одного из его участников.
  • По обоюдному согласию.

Во втором случае оптимально заключить новые договор, согласно которому объект недвижимости будет возвращён продавцу, а деньги покупателю. Этот договор снова нужно будет зарегистрировать. То есть, по сути, будет заключена сделка купли-продажи, в которой стороны сделки поменяются местами.

Далее они подают заявление о расторжении сделки в регистрирующий орган, где в реестр вносят соответствующие изменения.

Если же расторгнуть сделку хочет только один из её участников, то прежде, чем обращаться в суд, ему необходимо попытаться договориться со второй стороной. Если же в течение 30 дней ответа не последовало или был дан письменный отказ в расторжении, можно подавать иск.

Но для рассмотрения дела в суде недостаточно желания расторгнуть договор. Нужны следующие причины:

  • Нарушение пунктов договора.
  • Иные специфические для конкретного договора случаи.
Читать еще:  Как лишить отца родительских прав без его согласия

Среди нарушений договора чаще всего отмечают:

  • Отсутствие оплаты или неполный размер выплат.
  • Обременение квартиры, потому что в ней прописаны жильцы.
  • Документ подписан недееспособным лицом или под принуждением.

Всё это приведёт к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Отсутствие оплаты

При заключении договора покупатель обязан оплатить товар. Факт передачи денег должен быть подтверждён банковской квитанцией, выпиской или распиской.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Если оплата не произведена продавец может требовать расторгнуть сделку. При этом, если имущество уже было передано покупателю, суд имеет право:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу.
  • Обязать покупателя оплатить имущество и выплатить неустойку за нарушение условий договора.

Конкретное решение суд примет, исходя из обстоятельства дела.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Довольно частая проблема, когда владельцы квартиры продают её во время длительного отсутствия одного из прописанных жильцов. Впоследствии, когда он возвращается, выясняется, что новый хозяин должен с ним делить свою недвижимость.

Если с момента заключения сделки к тому времени прошло не более 3 лет, то договор можно расторгнуть.

Недействительные сделки

Некоторые иски о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации основаны на доказательствах нарушения закона при его заключении.

Если суд убеждается в факте нарушения, то договор не расторгают, а признают недействительным. При этом стороны договора возвращаются к владению имуществом, которое у них было до его заключения.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Если после заключения сделки выясняются нюансы, которые могли бы воспрепятствовать её заключению, если бы участники договора, о них знали заранее, то сделку можно расторгнуть.

Важно, чтобы эта ситуация была:

  • Непреодолимой.
  • Возникшей неожиданно.
  • Наносящей существенный ущерб.
  • Затрагивающей интересы всех участников сделки.

При этом все 4 признака должны быть присущи найденным обстоятельствам.

Обычно по этой причине расторгают сделки, когда:

  • Изменилось законодательство.
  • Значительно выросла цена недвижимости (но далеко не всегда суд признаёт это веской причиной).
  • Предприятие было ликвидировано, но не по причине банкротства.

В любом случае, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по причине особых обстоятельств требует учёта специфики конкретной сделки.

Расторжение через суд

Как уже было сказано выше, иск в суд нужно подавать, когда не удалось достигнуть соглашения сторон.

В иске обязательно нужно:

  • Требовать возврат имущества.
  • Расторжение договора.
  • Возмещение морального ущерба, если одна из сторон сделки допустила нарушение закона.

Важно правильно составить исковое заявление, чтобы в нём были все необходимые требования, иначе придётся обращать в суд с повторным иском.

На что следует обращать внимание?

Важно на этапе сделки обезопасить себя на случай её расторжения. Для этого стоит:

  • Сроки передачи денег.
  • Возможность расторжения договора, если его условия не будут выполнены.

Обычно передача имущества по сделке происходит на основании передаточного акта, либо сразу после подписания договора купли-продажи.

Также стоит помнить, что 167 статья ГК РФ определяет право взыскать ущерб с виновника расторжения договора.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

В некоторых ситуациях участники сделки решают расторгнуть договор купли-продажи уже после его заключения. В этом случае он аннулируется, товар передаётся обратно продавцу, а деньги – покупателю. Но договоры купли-продажи недвижимости расторгнуть не так просто, поскольку эти документы нужно регистрировать. Соответственно при расторжении нужно отменить факт регистрации.

Законодательная база

Обычно причинами расторжения договоров при продаже недвижимости является недовольство продавца не вовремя полученной оплатой, а также претензии покупателя из-за наличия долгов по коммунальным платежам.

29 глава ГК РФ гарантирует право расторгнуть такой договор в ряде случаев.

Правовой основой сделок купли-продажи также является ФЗ №122. Согласно этому документу и сделки продажи, и их расторжение, нужно регистрировать. Обязательно зарегистрировать сделки:

  • По продаже жилой недвижимости.
  • По переходу прав на любую недвижимость.

В случае с жилой недвижимостью получается, что её нужно регистрировать дважды – при заключении договора и при переходе прав собственности.

Читать еще:  Регистрация права собственности на недвижимость

Как расторгнуть договор до регистрации?

До того, как договор был зарегистрирован, сделка юридически ещё не завершена, поэтому расторгнуть её проще.

Это делается с помощью подачи в Росреестр заявления о расторжении сделки до окончания процесса её регистрации.

Если же в заключении договора купли-продажи участвовал нотариус или риэлтор, то и в расторжении этой сделки необходимо их участие.

Если же одна сторона сделки не согласна её расторгнуть, то второй стороне нужно получить отказ в письменном виде и обращаться в суд.

Расторжение договора купли-продажи после регистрации

Процесс отмены договора зависит от наличия или отсутствия согласия сторон. Расторгнуть договор можно:

  • По желанию одного из его участников.
  • По обоюдному согласию.

Во втором случае оптимально заключить новые договор, согласно которому объект недвижимости будет возвращён продавцу, а деньги покупателю. Этот договор снова нужно будет зарегистрировать. То есть, по сути, будет заключена сделка купли-продажи, в которой стороны сделки поменяются местами.

Далее они подают заявление о расторжении сделки в регистрирующий орган, где в реестр вносят соответствующие изменения.

Если же расторгнуть сделку хочет только один из её участников, то прежде, чем обращаться в суд, ему необходимо попытаться договориться со второй стороной. Если же в течение 30 дней ответа не последовало или был дан письменный отказ в расторжении, можно подавать иск.

Но для рассмотрения дела в суде недостаточно желания расторгнуть договор. Нужны следующие причины:

  • Нарушение пунктов договора.
  • Иные специфические для конкретного договора случаи.

Среди нарушений договора чаще всего отмечают:

  • Отсутствие оплаты или неполный размер выплат.
  • Обременение квартиры, потому что в ней прописаны жильцы.
  • Документ подписан недееспособным лицом или под принуждением.

Всё это приведёт к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Отсутствие оплаты

При заключении договора покупатель обязан оплатить товар. Факт передачи денег должен быть подтверждён банковской квитанцией, выпиской или распиской.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Если оплата не произведена продавец может требовать расторгнуть сделку. При этом, если имущество уже было передано покупателю, суд имеет право:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу.
  • Обязать покупателя оплатить имущество и выплатить неустойку за нарушение условий договора.

Конкретное решение суд примет, исходя из обстоятельства дела.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Довольно частая проблема, когда владельцы квартиры продают её во время длительного отсутствия одного из прописанных жильцов. Впоследствии, когда он возвращается, выясняется, что новый хозяин должен с ним делить свою недвижимость.

Если с момента заключения сделки к тому времени прошло не более 3 лет, то договор можно расторгнуть.

Недействительные сделки

Некоторые иски о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации основаны на доказательствах нарушения закона при его заключении.

Если суд убеждается в факте нарушения, то договор не расторгают, а признают недействительным. При этом стороны договора возвращаются к владению имуществом, которое у них было до его заключения.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Если после заключения сделки выясняются нюансы, которые могли бы воспрепятствовать её заключению, если бы участники договора, о них знали заранее, то сделку можно расторгнуть.

Важно, чтобы эта ситуация была:

  • Непреодолимой.
  • Возникшей неожиданно.
  • Наносящей существенный ущерб.
  • Затрагивающей интересы всех участников сделки.

При этом все 4 признака должны быть присущи найденным обстоятельствам.

Обычно по этой причине расторгают сделки, когда:

  • Изменилось законодательство.
  • Значительно выросла цена недвижимости (но далеко не всегда суд признаёт это веской причиной).
  • Предприятие было ликвидировано, но не по причине банкротства.

В любом случае, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по причине особых обстоятельств требует учёта специфики конкретной сделки.

Расторжение через суд

Как уже было сказано выше, иск в суд нужно подавать, когда не удалось достигнуть соглашения сторон.

В иске обязательно нужно:

  • Требовать возврат имущества.
  • Расторжение договора.
  • Возмещение морального ущерба, если одна из сторон сделки допустила нарушение закона.

Важно правильно составить исковое заявление, чтобы в нём были все необходимые требования, иначе придётся обращать в суд с повторным иском.

На что следует обращать внимание?

Важно на этапе сделки обезопасить себя на случай её расторжения. Для этого стоит:

  • Сроки передачи денег.
  • Возможность расторжения договора, если его условия не будут выполнены.

Обычно передача имущества по сделке происходит на основании передаточного акта, либо сразу после подписания договора купли-продажи.

Также стоит помнить, что 167 статья ГК РФ определяет право взыскать ущерб с виновника расторжения договора.

Ссылка на основную публикацию