Зачем нужен передаточный акт при оформлении аренды квартир

Как составить акт приема-передачи квартиры при сдаче помещения в аренду

Несмотря на требование сторон и юристов, акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду не считается обязательным документом. Если участники не озаботились составлением этого документа, то нарушением этот факт считаться не будет и к аннулированию сделки не приведет, однако не стоит забывать, что правильно составленный акт может стать тем самым документом, который зафиксирует изначальное положение вещей и в дальнейшем исключит их пропажу или порчу.

Чтобы составить акт правильно, необходимо обратить внимание на образцы документа, предлагаемые в интернете. Стандартный бланк акта не предусмотрен, однако можно воспользоваться одним из предлагаемых примеров и внести в него необходимые поправки. Рассмотрим ситуацию, при которой может потребоваться такой акт, а также уделим внимание его правильному составлению.

Какие моменты должны быть отражены в акте приема передачи имущества?

Договор найма – это типовой бланк, который используется сторонами для заключения сделки аренды имущества разного типа. Если речь идет о квартире и ее содержимом, то лучше всего к основному соглашению приложить дополнительный документ – акт приема-передачи мебели, техники и самой квартиры.

Передаточный документ передается в письменном виде и имеет юридическую силу только в том случае, если в нем отражены следующие пункты:

  • дата и место составления акта;
  • реквизиты основного соглашения найма;
  • данные сторон, если участником сделки выступает физ. лицо, то только паспортные сведения, а для юридических потребуется представить все регистрационные данные;
  • состояние жилого помещения в момент передачи его в использование. Здесь же рекомендуется обговорить необходимость проведения капитального или текущего ремонта;
  • дефекты, которые были выявлены при осмотре квартиры, а также их отсутствие;
  • подписи сторон, а для предприятия еще и печать.

После подписания документа арендатор вносит страховой депозит и получает ключи от жилого помещения.

Зачем нужен страховой депозит и следует ли отражать информацию о нем в акте?

В Гражданском кодексе не отражена информация о том, что такое страховой депозит и в каком порядке он вносится участниками сделки, однако судебная практика подтверждает, что сделки, проведенные с внесением такой суммы, считаются наиболее надежными и безрисковыми.

Суть депозита состоит в том, что он выступает в роли фактического обеспечения обязательства сторон сделки. В некоторых случая для предоставления сторонам дополнительной гарантии выступают залог или обеспечительный платеж, однако такие варианты отличаются от страхового депозита.

Дело в том, что он используется не для обеспечения выполнения обязательств по сохранности жилья, а является гарантией того, что сделка не будет прервана и арендодатель получит положенную сумму своевременно. Обычно эта сумма расходуется на оплату последнего месяца аренды или коммунальных платежей.

Информация о внесении страхового депозита в акте не прописывается, поскольку она фигурирует в основном договоре, но сторонам необходимо знать, что если это указано в документе по сделке, то без внесения оговоренной суммы передаточный акт составлен быть не может, а значит, и арендатор ключи от жилья не получит.

Как оформляется акт приема-передачи?

Если в договоре найма прописано такое условие, как оформление передаточного акта, то без составления этого документа сделка не будет признана действительной. В акте обязательно должны быть указаны все существенные условия, которые также прописаны в основном договоре, и дата его подписания.

Законом разрешается не указывать в акте все существенные условия сделки, но в этом случае потребуется прописать реквизиты договорного соглашения, которое стало основанием для формирования документа. Если во время составления акта и дата передачи ключей от жилища арендатору не совпадает по объективным причинам, то данный факт также следует зафиксировать в документе.

Крайне важно до подписания уже составленного акта приема-передачи внимательно осмотреть жилище еще раз и удостовериться, что содержание документа соответствует фактическому состоянию имущества, и только затем поставить свою подпись. Это необходимо сделать по той простой причине, что если дефект будет обнаружен уже после подписания документа, возмещать ущерб придется уже арендатору.

Чтобы гарантированно избежать незапланированных расходов и конфликта, арендатору стоит описать в акте не только имущество, находящееся в квартире, но и состояние отдельных блоков, таких как двери, окна, стены, балкон.

Акт составляется в двух экземплярах и каждый подписывается и арендодателем, и арендатором. Важным пунктом является собственноручное указание арендатором, что он согласен с содержанием акта и никаких претензий по отношению к собственнику не имеет.

Заключение

Чтобы обезопасить себя, стороны сделки по предоставлению имущества в аренду составляют не только стандартный договор найма, но и дополнительный акт приема-передачи имущества. Данный документ должен содержать все важные моменты сделки и описание вещей, находящихся в квартире, а также отдельных блоков имущества. Если документ составлен грамотно, то при необходимости он может стать фактическим доказательством в судебной инстанции.

Что это такое, зачем нужен и как составить передаточный акт к договору найма жилого помещения?

Аренда квартиры подразумевает передачу собственником жилья во временное пользование арендатору. Стороны оформляют такую сделку путем подписания договора аренды (найма). Но не стоит забывать и про составление акта приема-передачи. Этот документ играет немаловажную роль как для арендодателя, так и для арендатора.

Читать еще:  Какие льготы положены ветерану труда в москве и других регионах

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое, обязательно ли составлять или можно все включить в договор найма имущества?

Перед заключением сделки стороны договариваются об условиях аренды, которые в дальнейшем прописываются в соглашении. Сам договор найма обязывает собственника квартиры передать ее в арендатору на указанных в документе условиях, а арендатор при этом обязуется принять объект.

Для подтверждения совершения сделки стороны подписывают акт приема-передачи. Основная задача акта – защита интересов сторон. В документе подробно описывается состояние объекта, включая все существенные и незначительные недостатки, указывается перечень прилагающегося имущества, показания счетчиков и т.д.

Подписывая его, наниматель подтверждает, что указанные в документе сведения соответствуют действительности. В случае порчи имущества нанимателем, владелец сможет доказать, что на момент передачи жилья дефект отсутствовал, а в случае неправомерного предъявления претензий наниматель сможет доказать обратное.

Передаточный акт не является самостоятельным документом. Он заключается в виде приложения к договору аренды (найма). Документ приема и передачи имущества может быть оформлен в виде отдельного бланка или же быть включен в основной договор найма жилого помещения.

Как составить передаточный документ при найме жилого помещения?

В законодательстве не сказано об обязанности сторон заключать передаточный акт при сдаче квартиры в аренду, но без этого документа каждый из участников рискует оказаться в невыгодном положении в случае возникновения спора. Унифицированной формы документа не существует, поэтому стороны могут самостоятельно составить его в простой письменной форме.

Требования к оформлению

Составить акт можно в напечатанном виде или написать от руки, в нем следует указывать только правдивую информацию. Документ составляется в произвольной форме и должен включать в себя следующие сведения:

  1. Дата и место подписания.
  2. Ссылка на договор найма с указанием его номера и даты заключения.
  3. Данные о сторонах сделки. Физические лица указывают Ф. И. О, паспортные данные, адрес регистрации, а юридические лица – наименование организации и регистрационные сведения.
  4. Детальное описание объекта и его местонахождение (квартира, площадь, количество комнат, адрес): «В соответствии с договором найма жилого помещения от (дата подписания) арендодатель передает, а арендатор принимает жилье (квартиру), расположенную (адрес), площадью (м.кв.), количество комнат».
  5. Показания всех индивидуальных приборов учета, что позволит нанимателю избежать уплаты задолженности: «Показания счетчиков на дату въезда (дата)…».
  6. Описание состояния каждой комнаты, несущих конструкций и имеющихся инженерных коммуникаций (стены, пол, окна, двери, сантехника и т.д.): «В каждой комнате имеется радиатор отопления (всего 3 шт.), кухня оборудована газовой плитой, в комнатах установлены металлопластиковые стеклопакеты».
  7. Перечень находящегося в квартире имущества: «Квартира передается во временное пользование с мебелью и оборудованием: двуспальная кровать с матрасом, мягкий диван, компьютерный стол, телевизор (производитель и модель), кухонный гарнитур, стиральная машина (производитель и модель), холодильник двухкамерный (производитель и модель), обеденный стол». Если квартира сдается без мебели и техники, об этом тоже стоит отдельно отметить.
  8. Имеющиеся недостатки в состоянии жилья, работе техники и оборудования и т.д.: «В кухонном гарнитуре отсутствует один выдвижной ящик, на боковой стороне холодильника имеется вмятина диаметром 5 см и скол краски».
  9. Вывод об общем состоянии объекта: «Квартира находится в жилом состоянии, кроме указанных в акте недочетов, других недостатков не зафиксировано».
  10. Условие передачи комплекта ключей: «При подписании передаточного акта арендодатель передал, а арендатор принял 2 комплекта ключей от квартиры».
  11. Пункт об отсутствии претензий: «Стороны не имеют взаимных претензий по состоянию квартиры».
  12. Подписи сторон с расшифровками.

Сколько экземпляров нужно оформить?

Акт приема-передачи составляется в двух экземплярах для каждой из сторон сделки (арендатор и арендодатель). Оба документа имеют одинаковую юридическую силу. Если документ оформляется с участием нотариуса или риелтора, а также при необходимости регистрации в Росреестре, подписываются дополнительные экземпляры.

Где заключать?

Как правило, стороны составляют документ в простой письменной форме, находясь в квартире после ее осмотра и внесения в акт всех сведений. Но по желанию сторон документ может быть оформлен в нотариальной конторе в присутствии нотариуса. В этом случае стороны договариваются о том, кто оплачивает услугу нотариального удостоверения.

Кто подписывает?

На всех экземплярах должны присутствовать подписи обоих участников сделки. Если квартира передается в наем между физическими лицами, то каждый из них лично подписывает документ. Если в сделке участвует юридическое лицо, то от имени организации действует представитель, который имеет полномочия на заключение сделки. При нотариальном удостоверении в акте присутствует подпись и печать нотариуса.

Читать еще:  Программа "жилище на 2020-2020" годы для молодых семей: условия участия

Есть ли срок действия?

Срок действия передаточного акта определяется договором, к которому он прилагается. Квартира, а также находящееся в ней имущество, передается арендатору во временное пользование на срок, прописанный в основном договоре аренды (найма).

Нужна ли регистрация?

Договор аренды (если одна из сторон юридическое лицо), заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (п.2 ст. 609 ГК РФ), а при оформлении договора найма (обе стороны – физические лица) на срок более 1 года, подлежит регистрации обременение права собственности (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Как распределяется ответственность сторон после подписания бумаги?

До подписания акта вся ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества лежит на собственнике. После получения ключей и подписания документа арендатор берет на себя полную ответственность за предоставленное ему в пользование имущество.

Подписи в передаточном акте подтверждают факт заключения сделки, а, соответственно, с этого момента, стороны обязуются выполнять все указанные в договоре условия. В случае нанесения ущерба имуществу, арендодатель вправе требовать возмещение убытков, в том числе и в судебном порядке.

Арендатор (при наличии соответствующего условия в соглашении) несет ответственность за ущерб, причиненный по его вине имуществу соседей.

При заключении сделки аренды квартиры не стоит ограничиваться подписанием только договора. Факт передачи имущества и его состояние необходимо зафиксировать в передаточном акте. Такой документ позволит разрешить спорную ситуацию в случае нанесения ущерба имуществу, а при обращении в суд будет являться доказательством в деле.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны? Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >> Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.

А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы – все просто.

По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

Читать еще:  Сколько платят алименты безработные и официально неустроенные

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.

Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.

В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.

Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.

Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе.

Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.

Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Ссылка на основную публикацию