Расторжение договора купли-продажи квартиры

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры и какие рекомендации при этом надо учесть

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут

Необходимость расторжения договора возникает в некоторых случаях. Это может быть связано как с обнаруженными новыми фактами, о которых не было известно во время заключения сделки, так и при нарушении договора противоположной стороной.

В ст. 450 ГК РФ прописаны условия расторжения договора купли-продажи квартиры (далее по тексту ДКПК) любого типа, где указано, что соглашение прекращает действовать только при возникновении событий, которые являются существенными или необходимыми условиями для прекращения действия договоров данного вида. Это такие события и обстоятельства, что если бы одна из сторон могла их предвидеть, то она никогда бы не заключила сделку.

При этом необходимо отметить, что при наличии обременений на покупаемую недвижимость, покупающая сторона вправе требовать расторжения соглашения и возврата всех выплаченных за квартиру денежных средств только в первые три года с момента приобретения объекта. Если после приобретения квартиры уже прошло три года, то наличие обременений не является существенным и необходимым условием для прекращения действия ДКПК.

Неожиданные события, возникновение которых стороны сделки никоим образом не могли предполагать, являются наиболее распространенной причиной возникшей необходимости расторгнуть соглашение.

Если расторгнуть сделку решил покупатель

Покупателю следует попытаться договориться с продавцом, который может как принять, так и отказаться от предложения покупающей стороны. Если удастся договориться, то сделку будет возможно расторгнуть по соглашению сторон. Когда продающая сторона не соглашается аннулировать сделку, покупателю объекта недвижимости приходится обращаться в суд, так как в общем случае невозможно расторгнуть ДКПК только лишь по инициативе единственной стороны договора.

Письменное уведомление о желании расторгнуть договор

В этом случае продающую сторону следует письменно уведомить о желании прекратить действие договора. Если продавец молчит, или с ним невозможно установить связь, тогда, после предусмотренного законом срока ожидания, необходимо обратиться в суд с требованием прекратить действие договора. Срок ожидания заканчивается по истечении тридцати рабочих суток после отправки письма противоположной стороне, после чего покупатель может требовать расторжения сделки в суде, при наличии у него оснований, которые суд сможет принять во внимание.

В законе не указан конкретный срок передачи квартиры продающей стороной, поэтому, если покупатель не получил свою квартиру «в разумный срок», это обстоятельство тоже может являться веской причиной в суде для прекращения действия сделки.

Покупающей стороне следует обратить внимание на то, что все обязательства, исполненные до момента расторжения договора, не подлежат отмене и возврату, если в договоре не был зафиксирован порядок отмены таких обязательств. В частности, задаток, выплаченный покупателем, после аннулирования сделки не возвращается.

Покупателю также стоит знать, что от того, как был составлен договор, зависит решение суда, которое может быть довольно неожиданным для покупающей стороны.

Пример расторжения договора по инициативе покупателя

Гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову, не уведомив последнего о наложенном на квартиру обременении (ипотека). Согласно одному из пунктов договора семья Иванова и он сам должны покинуть проданную квартиру в течение двадцати одного дня после заключения сделки. При этом Иванов скрыл от Петрова наличие ипотеки.

В указанный срок Петров узнает об ипотеке и пытается расторгнуть сделку. Иванов отказывается, сторонам договора не удается прийти к взаимному согласию. Петров оформляет иск в суд и требует вернуть деньги, которые он выплатил Иванову и его семье.

После внимательного изучения договора купли-продажи квартиры суд принимает решение этот договор расторгнуть. Выплаченные средства за покупку квартиры оставить у Иванова, так как стандартный договор не предусматривает возврата денежных средств покупателю после его расторжения.

Читать еще:  Что такое долевое участие в строительстве и кто может в нем участвовать

Петрову придется требовать вернуть выплаченные им Иванову деньги в порядке отдельного судопроизводства.

Если расторгнуть сделку решил продавец

Продавец имеет такие же права, как и покупающая сторона, и тоже может требовать прекращения действия договора. Как и в предыдущем случае, первым делом продающей стороне следует попытаться договориться с покупателем о расторжении сделки по взаимному согласию. Это самый легкий и быстрый способ.

Если консенсус не найден, то продавец должен действовать по стандартной схеме: письменно известить покупателя о своем желании расторгнуть договор, подождать тридцать рабочих суток, после чего подать исковое заявление в суд.

Основными причинами, которые суд принимает во внимание в этом случае, являются:

  • отказ покупателя принять квартиру;
  • покупатель не исполняет свои обязательства в период, указанный в договоре;
  • нежелание покупателя оплатить сделку;
  • покупатель не осуществил страхование, хотя был обязан это сделать по договору;
  • иные случаи, предусмотренные законом.

При обращении в суд следует учитывать тот факт, что расторжение сделки, происходящей по инициативе продавца, не означает автоматический возврат жилья, если в договоре нет пункта об обратном возврате в собственность квартиры в случае прекращения договорных отношений между сторонами. Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют продавцу сразу указывать в заявлении требование вернуть проданную недвижимость, чтобы избежать повторных судов и излишних расходов на них.

Если покупатель передавал задаток продавцу до заключения сделки, то в случае расторжения сделки продающей стороной, она обязана вернуть это задаток в двойном размере. Такая штрафная санкция предусмотрена законом.

Пример расторжения договора по инициативе продавца

Покупатель обязался оплатить сделку в рассрочку. Первый платеж он делает до июля 2017 года, а второй платеж до января 2018 года. Договор был официально зарегистрирован в Росреестре. Но покупающая сторона нарушила сроки платежей, поэтому продавец решил аннулировать сделку и обратился в суд с исковым заявлением.

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Практически при любой сделке приобретения имущественных активов происходит подписание договора о покупке или продаже жилья, за исключением дарения или завещания. Нормами ст. 450 ГК РФ допускается оформить расторжение договора купли-продажи квартиры при наличии согласия всех участников сделки, в исключительных ситуациях прекращение происходит по предложению второй стороны через суд.

Основные понятия

В результате подписанного договора, стороны обязаны передать имущественные акты за оговоренную стоимость с соблюдением условий, установленных соглашением.

Непредвиденные обстоятельства вынуждают партнеров расторгать подобные сделки. Для аннулирования соглашения недостаточно волеизъявления лишь одной из сторон, оба участника должны прийти к единогласному мнению о прекращении подписанного соглашения. Если договориться не удается, согласие получают через суд.

Для оформления собственности на объект недвижимости необходимо зарегистрировать сделку в государственных структурах. Соглашение о продаже считается юридически законным только после регистрации в органах Росреестра. Поэтому отозвать продажу объекта до регистрации в уполномоченных органах будет намного проще.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

По договоренности сторон аннулировать сделку можно в любое удобное время. С этой целью составляется соглашение о расторжении, его необходимо зарегистрировать в органе, где проходила первичная регистрация сделки.

Лучше всего процедуру оформления доверить опытному юристу, подписанное соглашение следует зарегистрировать в нотариальной конторе. При регистрации документа потребуется предоставить определенный перечень документов, как и при регистрации сделки купли-продажи.

При составлении соглашения нужно оговорить определенные пункты:

  • правила и срок для возврата денег, если была внесена предоплата или оплата произведена в полном объеме;
  • обязательства по возмещению убытков и размер компенсации;
  • иные существенные условия.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке

Первоначально потребуется урегулировать вопрос мирным путем.

Для этого нужно выполнить последовательность действий:

Шаги Описание
1-й Направить в адрес второй стороны письменное уведомление с предложением об отмене сделки, установить срок для ответа.
2-й Если в течение 30 дней согласие от второго участника договора не поступило, то следующий шаг – обращение в суд.
Читать еще:  Образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором

Претензию лучше всего отправить заказным отправлением с уведомлением, чтобы имелось доказательство соблюдения претензионного порядка.
В ГК РФ регламентированы все основания, когда одна из сторон может заявить об аннулировании соглашения.

По инициативе покупателя отмена возможна если продавец:

  • не передал объект недвижимости новому собственнику;
  • в указанный срок не передает документы, имеющие отношение к предмету договора;
  • передает объект с существенными недостатками, о которых ране не было заявлено;
  • вручает предмет договора не в полном комплекте;
  • отказывается оплатить страховку, хотя договором обязанность возложена на сторону продавца;
  • не соблюдает сроки передачи недвижимости, оговоренные в соглашении.

По инициативе продавца сделку можно расторгнуть, если покупатель:

  • не принимает жилое помещение;
  • не передает деньги за приобретенную недвижимость;
  • не желает страховать квартиру, когда это правило оговорено в документе;
  • нарушает срок исполнения договорных обязательств.

Если одна из сторон считает, что нарушены его права при исполнении договорных обязательств, то выход один – обратиться в суд с просьбой об аннулировании соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой

Все денежные операции необходимо подтверждать документально.

Возможно несколько вариантов внесения оплаты за недвижимость:

Способ Действия
Наличный расчет Передачу денег следует оформить распиской, желательно скрепить подписями свидетелей
Безналичный перевод Перечислить сумму на банковский счет продавца, операция подтверждается выпиской из финансового учреждения

Продавец может направить в суд заявление о нарушении условий соглашения, если деньги не поступили в указанный срок, и потребовать его расторгнуть.

В случае, когда недвижимость была передано покупателю, а деньги к продавцу так и не поступили, судья принимает одно из следующих решений:

  • отменяет сделку, объект продажи возвращается продающей стороне;
  • договор признан действительным, суд обяжет покупателя выплатить полную сумму покупки, а также неустойку за нарушение сроков оплаты.

Пишем исковое заявление в суд

После соблюдения претензионного порядка в суд направляется заявление с прошением об отмене сделки.

Примерное содержание иска:

  • наименование судебного органа;
  • сведения о заявителе;
  • подробно описать возникшую проблему (когда и с кем заключен договор, реквизиты документа);
  • описываются характеристики квартиры (дом, количество комнат, этаж, метраж);
  • выдвигаются требования к ответчику по делу;
  • делается ссылка на статьи закона, подтверждающие основание для обращения;
  • перечислить все приложенные документы;
  • указать дату составления и поставить личную подпись истца.

Если заявление не содержит ошибок, то его примут к рассмотрению и назначат дату заседания. По итогам судебного процесса судья примет соответствующее решение. Чтобы судья оказался на стороне заявителя, необходимо позаботиться о доказательной базе.

Судебная практика

В судебных заседаниях сталкиваются с различными обстоятельствами, происходящими в реальной жизни.

Случай Пример
За одним из прежних хозяев сохранилось право пользования жилым помещением Одного из проживающих, не являвшегося собственником посадили в тюрьму, он отсутствовал длительное время.

Квартира продана, освободившийся гражданин возвращается домой.

Если не прошло 3 года с момента покупки, то можно отменить сделку через суд.

Недействительные сделки При покупке недвижимости необходимо, прежде всего, убедиться в дееспособности гражданина.

Если квартира оформлена на несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки на сделку.

Человека заставили подписать договор с применением силы и угроз или обманным путем.

В перечисленных случаях сделка признается ничтожной и отменяется. У каждой из сторон остается имущество, которое было их собственностью первоначально.

Покупка жилья всегда связана с риском, как для продавца, так и для покупателя. Если по непредвиденным обстоятельствам возникла необходимость в отмене сделки, первоначально нужно попытаться уладить вопрос путем переговоров со второй стороной. При получении отказа на поступившее предложение следует обратиться в суд.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Куплена квартира в новостройке (введена в эксплуатацию). Обязательства по договору купли-продажи выполнены.

Квартира прошла регистрацию в росреестре. В квартире выявлены неисправимые скрытые дефекты.

Возможно ли расторгнуть договор без суда? Или у нас только вариант с обратным договором купли-продажи. Спасибо!

Ответы юристов ( 4 )

Да, Вы вправе подавать письменную претензию застройщику о расторжении договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на ненадлежащее качество квартиры (ст. 475 ГК РФ, ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Если продавец не ответит в течение месяца с момента получения претензии или не согласится на Ваши условия, то тогда придется решать дело через суд.

в росреестре сказали что после выполнения всех обязательств по договору расторгнуть договор мы можем только через суд

Все не совсем так. Сотрудники Росреестра тоже люди, причем далеко не всегда знающие все. Стороны могут договориться решить спор без суда. Если же одна из сторон не согласна, то нужно подавать в суд, при этом соблюдая досудебный порядок урегулирования спора (направление претензии) в силу ст. 132 ГПК РФ.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.
Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.
К тому же стороны при расторжении договора и не обязаны возвращать уже полученное. Оптимальный вариант в таком случае заключение обратного договора купли-продажи

Здравствуйте. Согласно ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

в росреестре сказали что после выполнения всех обязательств по договору расторгнуть договор мы можем только через суд

В Росреестре неправы. Договор купли-продажи может быть расторгнут по соглашению сторон.

Возможно ли расторгнуть договор без суда?

Возможно. Вам повезёт, если продавец пойдёт на расторжение. Как правило приходится долго и жарко судиться.

Или у нас только вариант с обратным договором купли-продажи.

Не обязательно. Хотя и не запрещено.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.
Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.
К тому же стороны при расторжении договора и не обязаны возвращать уже полученное. Оптимальный вариант в таком случае заключение обратного договора купли-продажи

Читать еще:  Зачем подается заявление приставам об открытии дела - содержание документа
Ссылка на основную публикацию