Перечень документов для перевода помещения из нежилого в жилое на 2020 год

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации”). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).

Читать еще:  Многодетный отец и льготы которые ему положены

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:

  • более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
  • не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов “ЗА” более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что “ЗА” принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

  • более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
  • не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение

Перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;

если право собственности на переводимое помещение обремено правами каких-либо лиц.

Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд:

признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания ;

признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

1-й этап — сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

1. Сначала необходимо собрать документы, предоставляемые в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода жилого помещения в коммерческое. Сбор документов осуществляется одним из собственников, либо лицо по доверенности.

  • Экспликация и поэтажный план помещения
    1. В Департаменте управления имуществом следует получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Необходимо предоставить следующие документы:
      • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность;
      • документ права собственности на помещение( договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор передачи, выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества и т.д.).
    2. После получения доверенности собственником или доверенным лицом заказывается экспликация с поэтажным планом в БТИ.
  • Технический паспорт помещения с техническим планом (заказывается в БТИ и МФЦ)
  • Заключение пожарного надзора (указывается, что помещение соответствует всем пожарным нормам).
    В Управлении Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС пишется заявление установленного образца. Затем сотрудник пожарного надзора выезжает для осмотра помещения на предмет соответствия требованиям пожарной безопасности. После выдается заключение заключение.
  • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора. Выдается в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. После подачи заявления сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения на предмет соответствия требованиям санитарным нормам. По результатам выдается заключение в СЭС.
  • Справка ДЕЗ. Выдается в управляющей компании.
  • Согласие соседей. Если помещение находится в многоквартирном доме, то необходимо согласие соседей, которые являются собственниками квартир.
  • Техническое заключение. Выдается в управляющей компании, на основании заявления, паспорта и документа, подтверждающего право собственности на помещение. В техническом заключении прописано техническое состояние всего здания (здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).
  • Выписка из домовой книги. Выдается в паспортном столе, необходима для подтверждением того, что в помещении никто не прописан.
  • Проект на переустройство жилого помещения в нежилое. Проект заказывается в лицензированной проектной компании.
Читать еще:  Кто и как оплачивает налог при покупке квартиры

2. После сбора вышеперечисленных документов, всем собственникам или доверенному лицу следует обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода (пишется заявление установленного образца с указанием причины перевода).
Также предоставляются:

  • Все вышеперечисленные документы и справки;
  • Паспорта РФ;
  • Документ права собственности на помещение;
  • Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
  • Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

3. Рассмотрение комиссией заявки о переводе. Срок рассмотрения 45 дней, затем в течение 3 дней выдается на руки или высылается по почте протокол.
Возможные причины отказа:

  • Были не соблюдены условия перевода,
  • Предоставлены не все документы,
  • Не получено согласие других собственников.

2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы) и написать заявление установленного образца.

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

  • паспорт РФ;
  • документ права собственности на помещение;
  • протокол межведомственной комиссии;
  • экспликация и поэтажный план, технический паспорт ;
  • если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
  • если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.

2. На основании заявления и вышеуказанных документов, комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом, принимает решение о стоимости перевода помещения.

3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

1. Всем собственникам помещения или доверенному лицу необходимо обратиться в МФЦ или УФРС со следующими документами (оригиналы и копии):

  • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
  • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
  • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.

2. Всем собственникам необходимо подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.

3. Оплата госпошлины

4. Оригиналы и копии поданных документов забираются регистратором.

5. В обозначенный день все собственники забирают документы.

Специалисты отдела перевода жилого помещения в нежилой фонд окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по переводу жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на перевод в нежилое помещение, а также по вопросам перевода жилой квартиры в нежилое помещение!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Перевод нежилого помещения в жилое в 2019 году: пошаговая инструкция

Дата публикации материала: 16.01.2019

Последнее обновление: 07.06.2019

Рассказываем, как перевести нежилое помещение в жилое в 2019 году.

Чем жилое помещение отличается от нежилого?

Для начала разберемся с терминологией. Итак, что такое жилое помещение и чем оно отличается от нежилого?

Читать еще:  Продал машину - нужно ли подавать декларацию?

В ст. 15 и ст. 17 Жилищного кодекса РФ указано, что под жилым помещением понимается объект недвижимости, который:

  • Предназначен для постоянного проживания граждан(т.е., является местом, где постоянно или преимущественно проживают люди);
  • Пригоден для постоянного проживания граждан(т.е., отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации).

Обратите внимание! Законодательство не запрещает использовать жилые помещения для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности — но только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.

В свою очередь, нежилым помещением считается недвижимость, которая используется в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных или других целях.

Условия перевода нежилого помещения в жилое в 2019 году

Теперь поговорим об обстоятельствах, при которых возможен перевод из нежилого помещения в жилое.

Согласно положениям ст. 22 ЖК РФ переход помещения в другую категорию возможен при соблюдении следующих условий:

  • Оформить такой перевод может только собственник нежилого помещения(или его представитель — по нотариальной доверенности);
  • Указанная недвижимость должна отвечать требованиям, установленным для жилых помещений(или же у собственника есть возможность привести нежилое помещение в соответствие таким требованиям);
  • Нежилое помещение не обременено правами физических и/или юридических лиц(например, в силу договора ипотеки, залога, аренды или найма).

Порядок перевода нежилого помещения в жилое в 2019 году

Если вы планируете самостоятельно перевести нежилое помещение в жилое, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: подготовьте заявление

На первом этапе вам необходимо скачать и заполнить заявление о переводе нежилого помещения в живое. В заявлении обязательно укажите следующую информацию:

  • Наименование органа, в которое подается заявление;
  • Данные заявителя(ФИО, паспортные данные, место жительства, номер телефона);
  • Место нахождения нежилого помещения;
  • Сведения о собственнике жилого помещения;
  • Срок и режим проведения ремонтно-строительных работ(если объект недвижимости не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям);
  • Список документов, прилагаемых к заявлению.

Шаг 2: подготовьте документы

К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  • Паспорт заявителя;
  • Нотариально удостоверенная доверенность на имя заявителя(при необходимости);
  • Правоустанавливающие документы на нежилое помещение;
  • Технический план нежилого помещения;
  • Поэтажный план дома, в котором находится нежилое помещение;
  • Проект переустройства и/или перепланировки нежилого помещения(если помещение не соответствует требованиям законодательства).

Шаг 3: обратитесь в уполномоченный орган

После того как все документы будут собраны, вам необходимо обратиться в местный Департамент городского имущества — ваше обращение зарегистрируют и выдадут вам соответствующую расписку.

Шаг 4: дождитесь решения о переводе нежилого имущества в жилое

В течение 48 дней Департамент должен рассмотреть ваше обращение и принять решение об удовлетворении или об отказе в удовлетворении вашей просьбы.

Шаг 5: получите выписку из ЕГРН

Если чиновники приняли решение о переводе нежилого помещения в жилое, соответствующая информация автоматически отправляется в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения имущества.

Далее, в течение 15 рабочих дней, служба вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), о чем уведомляет собственника в течение следующих 5 рабочих дней.

Далее вам остается только обратиться в соответствующее отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, удостоверяющую ваше право на жилое помещение.

Могут ли отказать в переводе нежилого помещения в жилое в 2019 году?

В соответствии с положениями ст. 24 ЖК РФ собственник может получить отказ в переводе нежилого помещения в жилое, если:

  • Заявитель представил в уполномоченный орган неполный пакет документов;
  • Заявитель представил документы в ненадлежащий орган;
  • Проект переустройства и/или перепланировки нежилого помещения не соответствует требованиям действующего законодательства.

Обратите внимание! Решение об отказе должно быть направлено заявителю не позднее 3 рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Ссылка на основную публикацию