Чем различаются аванс и задаток на квартиру – важные нюансы

В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?

​Перед оформлением договора купли-продажи недвижимости возникает вопрос о внесении задатка или аванса. Стороны хотят понимать серьезность намерений друг друга, а лучшим подтверждением этого является передача определенной суммы денег покупателем продавцу. Эти два понятия нередко путают, заменяя одно другим. Но по факту они имеют существенные различия. Каждое из них имеет свои преимущества и недостатки. Так в чем же разница между авансом и задатком? Давайте разбираться.

Задаток

Задаток – это сумма денег, которую продавец получает от покупателя в качестве предоплаты за жилье, а также с целью гарантии совершения сделки. Если сделка успешно состоялась, сумма задатка засчитывается в счет оплаты. Понятия и функции задатка закреплены в гражданском кодексе Российской Федерации.

Задаток имеет следующие особенности:

  • Договор о задатке заключается исключительно в письменной форме и вступает в силу после регистрации договора купли-продажи квартиры.
  • В договоре должно быть четко прописано, что передаваемая сумма является задатком.
  • Должны быть указаны все параметры недвижимости, полные реквизиты сторон, а также реальная сумма сделки.

Задаток – это гарантия сделки не только для продавца. Если договор купли-продажи не подписан по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю удвоенную сумму задатка.

Если после подписания задатка у продавца появятся желающие купить недвижимость по более высокой цене, то ему это будет интересно только тогда, когда разница в стоимости будет выше потерь по возмещению двойного задатка. Покупатель же, если найдет более дешевый вариант покупки, тоже будет сравнивать выгоду с потерями по задатку. Таким образом, чем больше его сумма, тем больше вероятность, что ни одна из сторон не откажется от сделки. Сумма задатка законодательством не регламентируется.

Перед заключением договора задатка и передачей денег покупателю стоит удостовериться в следующих моментах:

  1. У продавца есть документы, подтверждающие право собственности, и вся информация в них соответствует действительности.
  2. Все собственники недвижимости присутствуют при заключении сделки и согласны с продажей жилья.

Задаток могут получать только собственники недвижимости!

Договор задатка обычно заверяют у нотариуса, а это несет дополнительные затраты на нотариальные услуги.

Если сделку не заключили по вине продавца, а покупатель не может получить причитающие ему выплаты, он может обратиться в суд. С очень большой вероятностью решение будет вынесено в пользу потерпевшей стороны.

Аванс

Аванс – это часть оплаты за недвижимость, которую делает покупатель до совершения сделки. Аванс носит исключительно платежную функцию и не несет каких-либо гарантий осуществления продажи. Порядок его внесения четко не прописан в законодательстве. Если сделка не состоялась, продавец возвращает покупателю сумму аванса. Таким образом, для продавца нет вероятности потери денег, но и нет гарантии осуществления сделки. Желание покупателя сделать именно аванс, а не задаток обычно настораживает продавца. Так как это может свидетельствовать о несерьезности намерений.

Аванс тоже стоит заключать в письменной форме. В договоре или расписке должны быть прописаны реальные суммы, а также полная информация по недвижимости и реквизиты сторон.

В связи с плохим урегулированием процесса внесения аванса при покупке жилья, большой риск наткнуться на мошенников для покупателя. Кроме того, бывают случаи, что аванс под расписку берет агентство, которое также может совершать мошеннические действия.

Если аванс не был возвращен и несостоявшийся покупатель обратился в суд, то решение может зависеть от многих нюансов.

Что выгодней?

Причины, по которым сделка не состоялась, могут быть самыми разнообразными и не зависеть от личной воли покупателя или продавца. Но противоположная сторона в любом случае имеет право потребовать исполнения договора задатка, и маловероятно, что она «проникнется» проблемами стороны, которая отказалась от сделки.

Задаток привлекательней для покупателя в том случае, если он очень заинтересован в покупке конкретного жилья. Например, дом или квартира идеально подходят под личные запросы, и подобрать другой подобный вариант очень сложно. Продавец также будет настаивать на задатке, если цена жилья завышена, и большая вероятность, что покупатель найдет более приемлемый вариант.

Каждый из вариантов может быть более приемлемым в конкретной ситуации. В любом случае, перед заключением договора аванса или задатка и передачей денег, необходимо удостовериться в наличии всех документов и правомочности предполагаемой купли-продажи. Если человек не может в полной мере оценить правильность составления договора, стоит прибегнуть к услугам юриста. Правильно составленный договор поможет защитить права в случае возникновения спорных ситуаций.

Читать еще:  До скольки лет платят алименты - условия и правила начисления

Если вам требуется помощь в совершении сделки купли-продажи квартиры, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы, а также подготовить для вас все необходимые договора и расписки.

В чем разница между авансом или задатком при покупке квартиры

Приобретение жилого помещения может отнять у собственника немало времени и стать причиной значительных финансовых расходов. Иногда складывается такая ситуация, что покупатель уже нашел подходящую по всем параметрам квартиру, а вот необходимую сумму денег еще не собрал. В итоге возникает потребность в заключении предварительного соглашения, а вот какой вариант внесения предоплаты выбрать – аванс или задаток, стороны решить не могут.

В данной статье мы расскажем, в чем заключается разница между авансом или задатком при покупке квартиры. Также некоторое внимание будет уделено порядку составления необходимой документации и нюансам, возникающим при передаче и возврате средств.

Какие виды предоплаты существуют?

Законодательно закреплены две возможности внесения предоплаты при покупке квартиры – аванс и задаток. Для каждого понятия имеется свое определение:

  1. Аванс – это денежная сумма, которая передается собственнику от покупателя еще до регистрации сделки. Заверения в нотариате не требуется, предоплата выполняет исключительно платежную функцию. Если по определенным причинам сделка не может быть проведена, то внесенная сумма возвращается покупателю в полном размере.
  2. Задаток – сумма денег, оговоренная между участниками сделки, которая выплачивается в пользу продавца и выступает гарантом соблюдения сторонами взятых на себя обязательств по заключению основного соглашения. Часто участников соглашения интересует, возвращается или нет задаток покупателю. Если покупатель расторгает сделку, то он лишается внесенных средств. Когда в расторжении сделки инициатором выступает продавец, сумма возвращается в удвоенном размере. Договор должен быть заверен в нотариальном порядке, иначе юридической значимости он иметь не будет.

Исходя из написанного, можно сделать небольшой вывод, что задаток и аванс – это различные понятия, каждое из которых выполняет свою функцию.

В чем заключаются различия данных видов предоплаты?

Основное различие понятий заключается в том, что все вопросы, связанные с передачей и возвратом аванса, российским законодательством не регулируются. В свою очередь, задаток – это более строгий вариант предоплаты, который требует оформления целого ряда документов. По своей сути, задаток выступает в качестве гарантии исполнения договорных обязательств, взятых на себя каждой из сторон. При отказе выполнить основные условия нарушитель несет убытки.

Если говорить кратко, то аванс – это некая бронь, оформляемая при изменении сроков совершения покупки жилплощади на более продолжительные. В случае необходимости сделка может быть расторгнута:

  1. По добровольному пожеланию сторон, и тогда средства возвращаются покупателю.
  2. По вине продавца. В этом случае задаток возвращается продавцу в двукратном размере.
  3. По желанию покупателя. При таких обстоятельствах средства покупатель назад не получает.

Если речь идет об авансе, то договор можно расторгнуть в одностороннем порядке и с возвращением полной суммы продавцу. Каждый вариант предоплаты оформляется при помощи специального соглашения. В каждом варианте договора указывается сумма оплаты, а также прописываются основные сведения об участниках сделки и об объекте соглашения.

Договор задатка требует обязательного заверения у нотариуса, а вот соглашение об авансе в таких действиях не нуждается. Дополнительно после подписания договора задатка составляется специальное соглашение, которое дублирует все информацию, указанную в договоре. Данное соглашение может быть оформлено в виде стандартной расписки.

Когда задаток может квалифицироваться как аванс?

Внесение задатка требует соблюдение определенных условий. Если этого не будет сделано, то оформленные документы не получат юридической силы и не смогут определить тип внесенной предоплаты.

Правила установлены следующие:

  1. Во время заключения соглашения о задатке должны присутствовать все собственники жилого помещения.
  2. Все изменения в квартиры, например, перепланировка, должны быть оформлены документально.
  3. В квартире должны быть зарегистрированы лишь собственники, никакой аренды помещения третьими лицами не должно быть.

При нарушении условий внесенная предоплата будет являться авансом и никакой правовой нагрузки не получит. Важным моментом является неустойка, которая выплачивается нарушителем соглашения. Как правило, сумма исчисляется в размере 3% от размера задатка и взыскивается исключительно в судебном порядке.

Что выбрать – аванс или задаток?

Для совершения правильного выбора покупателю стоит правильно оценить собственное финансовое положение. Если гражданин твердо решил приобрести квартиру и имеет в своем распоряжении достаточную сумму денег, то лучше отдать предпочтение задатку, который позволит минимизировать риск возможного отказа продавца от заключения сделки.

Читать еще:  Ответственность за неуплату алиментов: виды наказаний

Когда уверенности в том, что нужная сумма денег будет собрана в короткий период времени, нет, лучше оформлять договор аванса. В свою очередь, аванс не дает покупателю никаких гарантий, и продавец сможет реализовать свою квартиру любому другому покупателю.

Заключение

Выбор варианта предоплаты целиком и полностью ложится на граждан, которые принимают участие в сделке, а чаще всего только на одного покупателя. По большей части граждане отдают предпочтение задатку, но в отдельных случаях, когда нет уверенности в собственных финансовых возможностях, выплачивают аванс.

Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?

Анатолий Юрьевич Пысин

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Аванс – фундамент сделки

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка.

Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки.

Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?

Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.

Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.

Читать еще:  Налоговая декларация на возврат подоходного налога за квартиру в 2020 году

Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.

На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.

Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

Ссылка на основную публикацию