Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора

Договор долевого участия в строительстве — на что обратить внимание

Приобретение жилья в новостройке, по мнению многих граждан, является наиболее выгодным вариантом. Это связано не только с низкой стоимостью жилого помещения, но и с возможностью покупки жилплощади, где никто никогда не проживал.

Несмотря на многочисленные плюсы, сделка такого рода сопровождается высокими рисками, и первый из них – это опасность попасть в руки к мошенникам. Еще одной проблемой может стать долгострой. Чтобы понизить риски и исключить возможные негативные последствия, покупателю стоит побеспокоиться о заключении договора долевого участия в строительстве.

Недостаточно просто составить соглашение и его подписать. Важно, чтобы в документе были указаны все существенные условия и содержалась только достоверная информация. В статье читатели смогут узнать о том, на что обратить внимание при составлении и подписании ДДУ в 2017 году, а также какие моменты документа являются наиболее значимыми.

Зачем нужен ДДУ и какие данные о застройщике необходимы?

Вряд ли можно рассчитывать, что подписание договора полностью исключит вероятность обмана в отношении покупателя. Хотя в ФЗ № 214 и прописаны все возможные нюансы заключения такого соглашения, от всех рисков получить защиту не получится. Даже сегодня у застройщиков достаточно возможностей для махинаций с текстом соглашения.

Многие строительные фирмы стараются включить выгодные для себя пункты и исключить положения, защищающие покупателя. Именно по этой причине стоит внимательно читать договор перед его подписанием, а также заранее произвести полную проверку всех приложенных документов.

Чтобы подготовить документ, нужно будет получить все официальные данные о фирме, включая финансовые данные и учредительную документацию. С недавнего времени вышеупомянутый законодательный акт обязует строительную организацию выкладывать на своем ресурсе полные сведения об организации, а также об объектах, строительством которых она занимается.

Поэтому, чтобы получить желаемую информацию, покупателю достаточно зайти на ресурс фирмы и изучить представленные документы. Кроме этого, представитель фирмы обязан будет по первому требованию потенциального покупателя показать оригиналы или копии уставных и финансовых документов.

Существенные условия договора

Под существенными условиями следует понимать те пункты, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Закон не обязывает застройщика придерживаться стандартной формы соглашения, однако рекомендует пользоваться образцом, который предлагается в интернете или у нотариуса.

На самом деле, важно, чтобы в документе присутствовало всего лишь пять основным пунктов. В качестве существенных условий соглашения можно указать следующие:

  1. Предмет соглашения – квартира, которая передается дольщику после погашения всех взятых им финансовых обязательств. Необходимо четко прописать все параметры жилого помещения, включая адрес, этаж, площадь и другие характеристики.
  2. Точная дата передачи объекта покупателю. Это пункт наиболее важен, поскольку именно с этого дня начинает считаться неустойка за просрочку. Рекомендуется не допускать в соглашении неточных формулировок относительно даты и исключить пункты о возможном переносе срока без согласования с покупателем.
  3. Стоимость жилья. Стороны сделки должны достигнуть итоговой договоренности о стоимости объекта и указать данный показатель в соглашении. Кроме того, необходимо вписать порядок погашения долга и сроки внесения платежей.
  4. Гарантии застройщика – это пункт, в котором строительная организация гарантирует обслуживание постройки в течение 5 лет и на два года дает гарантию относительно работы всех инженерных коммуникаций.
  5. Условия страхования ответственности. Здесь строительная фирма может выбрать три варианта – договор поручительства, страховка по ДДУ или вступление в ОВС. Страхование оформляется на 2 года больше, чем основное соглашение.

Все перечисленные моменты чрезвычайно важны для заключения сделки. Если хотя бы один из них отсутствует, документ будет считаться недействительным.

Что еще следует принимать во внимание при подписании ДДУ?

Кроме перечисленных условий, крайне важно, чтобы условия соглашения не противоречили действующему законодательству. В документе должны содержаться полные сведения об участниках сделки, а также условия расторжения и форс-мажорные обстоятельства.

Далее следует учитывать, что подписанный договор вступит в законную силу только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре и подписан сторонами. Наиболее распространенной причиной изменения стоимости квартиры является несоответствие его реальной площади проектной.

Последние поправки, внесенные в ФЗ № 214, обязали стороны допустимыми считать отклонения не больше 5% от итоговой площади помещения. Если неточность составляет больший процент, то расторжение соглашения произойдет через суд.

Заключение

Приобретая жилье в новостройке, гражданин экономит собственные сбережения, однако не стоит забывать, что риски по такой сделке очень высоки. Только правильно составленный и проверенный ДДУ сможет обезопасить покупателя от совершения невыгодной покупки и позволит отстоять свое право в судебной инстанции.

Читать еще:  Калькулятор транспортного налога 2020 по регионам для физических лиц

Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора

Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто. Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр» и «База данных исполнительных производств». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика. Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе « Мой арбитр » , заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика. Сервис «База данных исполнительных производств» даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков. Там Вы также сможете найти интересную информацию.

Ключевые положения ДДУ, на которые стоит обратить внимание

На стадии изучения проекта ДДУ, представленного застройщиком, рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  1. РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ. В ДДУ должны быть прописаны документы-основания, позволяющие застройщику вести строительные работы на данном участке. Особое внимание стоит уделить разрешению на строительство и плану создаваемого объекта. Вниматель изучите имеющиеся документы на сайте застройщика. Вы можете также попросить направить их Вам на почту. Отказ — повод задуматься.
  2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА. ПЛОЩАДЬ. ДДУ должен содержать подробные и развернутые характеристики приобретаемого Вами объекта недвижимости: временный адрес, корпус, этаж, номер на плане, и, самое главное, площадь. Внимательно изучите проектную декларацию. К договору в обязательном порядке прикладывается описание объекта долевого строительства, который должен быть удостоверен и застройщиком, и вами. Стоимость приобретаемого объекта складывается исходя из количества покупаемых квадратных метров. При вводе дома в эксплуатацию, площадь уточняется согласно данным технической инвентаризации. Это и обозначит окончательную площадь объекта, покупаемого по ДДУ. Если на момент заключения ДДУ, площадь приобретаемой Вами недвижимости была меньше, скорее всего застройщик предложит Вам доплатить за лишние метры — это нормальная практика. Если наоборот площадь уменьшилась, а по факту Вы заплатили за объект большей площадью, застройщик обязан вернуть разницу в цене.
  3. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА. Независимо от того, оплачиваете ли Вы стоимость ДДУ одной суммой или фиксированными платежами, условия расчетов должны быть четкими, понятными и прозрачными. Фактически уплачиваемые Вами суммы должны совпадать с суммами, указанными в ДДУ. Это важное условие, если Вы приобретаете недвижимость через посредника. Если так называемая сумма, предназначаемая посреднику, не будет указана в ДДУ, в случае расторжения сделки по любым обстоятельствам, она просто окажется у него в кармане.
  4. СРОК СДАЧИ ОБЪЕКТА. Один из ключевых моментов – срок сдачи объекта (разрешение на ввод дома в эксплуатацию) и условия передачи купленной Вами недвижимости. Эти сроки должны быть выражены конкретной календарной датой. В случае просрочки по сдаче дома, срок влияет на сумму компенсации, которую застройщик будет обязан Вам возместить. Он отсчитывается от установленной в ДДУ даты. Кроме сроков, на сумму возможной компенсации будет влиять также стоимость приобретаемой Вами недвижимости, указанная в ДДУ, о чем было сказано в п. 3 выше. Сроком приема-передачи недвижимости после ввода дома в эксплуатацию, принято считать один месяц. За этот срок Вы должны принять у застройщика Вашу недвижимость по акту приема-передачи и оформить необходимые документы. С момента подписания акта приема-передачи, обязательства застройщика перед Вами считаются исполненными. Может возникнуть ситуация, когда на момент передачи Вам будет необходимо оплатить возникшие коммунальные платежи. Это тоже должно быть прописано в ДДУ. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ НИКАКИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СОГЛАШЕНИЙ С ЗАСТРОЙЩИКОМ, т.к. зачастую Застройщики, если понимают, что не успевают сдать объект вовремя пытаются пойти на хитрость и просят Вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта. Если не обратить на это внимание и подписать подобное дополнительное соглашение, то требовать неустойки по суду за просрочку уже не получится.
  5. СРОК ГАРАНТИИ ПО КАЧЕСТВУ. Отдельным пунктом в ДДУ должен быть прописан срок гарантии по качеству объекта. Он не может оставлять менее пяти лет с момента подписания акта-приема передачи объекта.
  6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА. Необходимо, чтобы четко была прописана ответственность застройщика за нарушения условий ДДУ. Сроки, суммы и периоды – все должно быть «налицо».
  7. ПУБЛИЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ КАРТА. Также, следует знать, что застройщик, который владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также которому предоставлен земельный участок в аренду на срок менее одного года, не имеет права привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве. Проверить основания владения застройщиком земельным участком можно с помощью Публичной кадастровой карты. Достаточно просто ввести в строку поиска кадастровый номер земельного участка, на котором возводится будущее строение и посмотреть результаты.
  8. ОПЛАТА ТОЛЬКО ДЕНЬГАМИ. Для строительства застройщик может привлекать только денежные средства.
  9. ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Раньше были распространены случаи «двойной» продажи квартир – когда одну и ту же квартиру продавали несколько раз, пока ДДУ не был зарегистрирован в Росреестре. Сейчас, благодаря тотальной компьютеризации, подобные случаи практически исключены. Если вы все-таки хотите подстраховаться, можете заказать в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будет указано, кто является владельцем объекта недвижимости по ДДУ. Не соглашайтесь на заключение никаких соглашений и/или договоров, которые по словам застройщика не требуется по закону регистрировать – регистрируется ДДУ, все остальное – это бумага, влекущая дополнительные риски – от таких вариантов стоит отказаться.
  10. ПОЛНОМОЧИЯ. Перед подписанием ДДУ п опросите представителя предъявить оригинал доверенности (убедитесь в том, что она не просрочена) и оригинал паспорта. Подпись и печать в ДДУ должны быть поставлены в Вашем присутствии, а не «уже стоять» на договоре, который достали при Вас «из-под стола». Данные положения не явялются критичными, однако, помогут Вам лишний раз убедиться в порядочности застройщика.
Читать еще:  Какие новости реновации обозначены на портале мэрии москвы

Как Вы выдите, процесс приобретения квартиры по ДДУ достаточно прост, если иметь представление о вопросах, с которыми можно столкнуться в процессе и быть готовыми к ним.

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков. И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Информация о застройщике

Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора проверить застройщика. Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта. Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия.

Какие условия должны присутствовать в ДДУ

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

  1. Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
  2. Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
  3. Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
  4. Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
  5. Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.
Читать еще:  Чем различаются снт и ижс - как выбрать подходящий участок

Что нужно учитывать при заключении договора

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику. К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации. Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

Важные моменты договора

В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной. Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение. Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска. Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ. Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган.

Заключение

ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях. Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных последствий в будущем, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков. Опытные юристы проведут всесторонний анализ договора, помогут обнаружить скрытые условия, скорректируют текст документа, а также проверят финансовую деятельность и репутацию застройщика, чтобы вы могли без опасений и рисков принять участие в долевом проекте. Наши координаты вы найдете в разделе «Контакты».

Ссылка на основную публикацию