Продажа квартиры с обременением в различных формах

Как продать «проблемную» квартиру: виды обременений

Недвижимое имущество, которое необходимо продать, не всегда бывает «чистеньким». Продажа квартиры с обременением может вызвать массу неудобств, высосать кучу сил, времени и денег. А как продать такую собственность законно и без лишних проблем? Эта статья расскажет об этом.

Для начала зададимся вопросом «Что такое собственность?». Она состоит из трех частей: права имения, права использования и права распоряжения. И в том случае, если хотя бы одно право неполноценно, назвать имущество чьей-либо собственностью довольно непросто. А это значит, что полные права на это самое имущество передать нельзя.

Данные ограничения прав на недвижимость называют обременениями, и по закону их не так уж и мало.

Разновидности обременений

Базовые типы обременений прописаны в Федеральном законе № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997г.:

  • ипотека (наиболее распространенное бремя);
  • распоряжение по доверию;
  • аренда;
  • арест недвижимости.

Но это далеко не все ограничения. В качестве тяготы также могут выступать несовершеннолетние и недееспособные собственники, договор о ренте пожизненно и т. д.

Если квартира отягощена, это не всегда значит, что ее невозможно продать. И все же об ограничениях лучше сообщить покупателю, чтобы избежать дальнейших неприятностей.

В соответствии с законом, упомянутым выше, любые ограничения прав на имущества нужно подвергать регистрации, так как в противном случае их не признают законными. Данные о любых корректировках в правах на недвижимое имущество и о различных обременениях вносят в Реестр. Эти сведения доступны всем желающим получить их, а это значит, что перед заключением договора потенциальный покупатель может запросить их и понять, есть ли какие-либо ограничения прав на желаемую недвижимую собственность.

Предлагаем вашему вниманию самые популярные виды обременений и действия, которые нужно выполнить для законной продажи «проблемной квартиры».

Залог или ипотека

Очень часто квартира приобретается по ипотечной программе или сдается банку в залог для получения определенной суммы. Совершить сделку купли-продажи с такой квартирой возможно, необходимо только разрешение от залогодержателя. Чаще всего банки без проблем дают добро, т.к. им без разницы, от кого они получат деньги.

В зависимости от договора, события, главные роли в которых играют продавец, покупатель и залогодержатель, могут идти по разным путям.

  1. Покупающая сторона возмещает сумму продавцу, которую он уже отдал за погашение залога или ипотеки, и самостоятельно выплачивает залогодержателю остальные деньги.
  2. Приобретатель может деньги банку или залогооблагающей компании, погашая кредит, после чего купить квартиру.
  3. Еще один вариант совершения купли-продажи. Покупатель может передать сумму, равную задолженности, сразу, а другие деньги только после того, как бывший владелец погасит задолженность.

Арестованное имущество

Арест собственности подразумевает частичное или всеобъемлющее запрещение распоряжаться, а иногда и пользоваться недвижимой собственностью. Арестовать недвижимость могут правоохранительные службы, суды и их исполнители.

Совершить продажу арестованной квартиры крайне тяжело, но в некоторых случаях возможно. Нужно, чтобы наложивший арест орган одобрил продажу квартиры, но так как суды и правоохранительные органы не настолько гибки, как, например, банки, сделку не санкционируют. Поэтому, к сожалению, необходимо сначала выполнить свои обязанности для снятия ареста с недвижимости и только после этого продавать квартиру.

Рента

Пенсионеры и инвалиды, проживающие одни, могут заключить рентный договор, расплачиваясь жильем за собственное содержание. По ст. 604 ГК РФ, лицо, получившее права на квартиру по ренте, может использовать и управлять собственностью, а также продавать ее только с дозволения получателя ренты.

При переходе прав на квартиру от одного лица к другому договор ренты идет в придачу. Поэтому, чтобы эффективно продать квартиру с данным обременением, необходимо выполнить условия ренты, так как покупатель вряд ли захочет такое жилище.

Стоит заметить, что договор ренты может быть расторгнут по инициативе получателя в том случае, если он не будут соблюдаться установленные условия содержания.

Аренда или наем

Очень часто бывают случаи, когда квартиру, на которую нашелся покупатель, кто-то снимает. Каждый договор об аренде, подписываемый на срок более года, регистрируется и обязательно составляется в письменной форме. Совершить сделку купли-продажи такой квартиры возможно, но следует заметить, что она не подразумевает автоматического договора аренды, и снимающие лица имеют право жить на объекте до конца установленного срока.

Поэтому для избежания различного вида конфликтов с покупателем лучше расторгнуть подобные договоры об аренде еще до сделки. Если договориться с нанимателями не получается, проблему можно решить в судебном процессе.

Недееспособные и несовершеннолетние

Продать квартиру, собственниками которой являются дети или недееспособные лица, можно. Достаточно получить разрешение на сделку от законных опекунов. В том случае, если недвижимость не принадлежит недееспособным и несовершеннолетним, но они прописаны в объекте, решением будет выписка их с данной квартиры и запись на другую жилплощадь не хуже этой.

Читать еще:  Условия усыновления которые устанавливаются органами опеки

продажа квартиры с обременением

Светлана

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Cветлана,продавайте квартиру через агентство,возможно это не так будет отпугивать покупателя,к тому же Ваш агент сможет все понятно объяснить покупателю.Если реклама будет идти от частного лица,это может более насторожить. Вы можете обратиться на этом сайте к любому приглянувшемуся специалисту.Всего наилучшего,обращайтесь.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Светлана покупателей на такую квартиру можно привлечь только ценой. Существенный дисконт лучший способ убеждения в вашем случае.

Какой дисконт вы считаете существенным?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

который устроит покупателя

В принципе так же как и обременение с ипотекой. Нужно объяснять сразу покупателю:
Составляется предварительный договор, вносится должна сумма залога, снимается обременение в Росреестре, и дальше по обычной схеме..

Прошу прощения, я подумала что Светлана специалист по недвижимости, поэтому объяснила очень кратко: ” по обычной схеме..”

Спасибо за отклик. А все же какова “обычная схема”?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Залогодержатель пишет заявление о снятии обременения, и оно отдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи.

собирается полный пакет документов: кадастровый паспорт на квартиру, справка ЕГРП( с Единого гос. реестра о зарегистрированных собственниках жилья), в ней же и будет написано: об отсутствии обременений, арестов и т.д.) ф. 7 и ф9, составление Договора Купли-продажи квартиры, оплата Гос. пошлин, сдача документов на регистрацию в Рос. реестр , если есть несовершеннолетние-то постановление о разрешении сделки с органов Опеки.

Можно и так как предлагает Александр Ткачев.

Светлана, добрый вечер.
Звоните либо пишите в личку, несколько раз покупал и продавал квартиры с обременением от физ лица. Вопрос лежит в плоскости переговоров, их сложность определяется суммой долга.
Удачи!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Ничего сложного в Вашей ситуации нет. Главное, чтобы сумма долга не была выше рыночной стоимости квартиры. Стоимость квартиры разбиваете на две ячейки. В первую ячейку закладываете стоимость долга, во вторую оставшуюся разницу (если таковая есть). Втроем (продавец, покупатель и залогодержатель) идете в РОСРЕЕСТР, подаете соответствующий комплект документов, в том числе документы для снятия обременения и регистрируете снятие обременения, переход права и договор купли-продажи одновременно. Основная сложность Вашей ситуации состоит в организации сделки и подготовке необходимых документов. С этим Вам можете помочь квалифицированный риэлтор. Удачи.

Господи! Это же намного проще и надежнее, чем когда квартира заложена банку. Займодатель физическое лицо – мечта риэлтора! – он придет в избранную ячейку, в отличие от банка. Выбирать надо ячейку эксперт-сейфинг, там все необходимые условия прописываются в доп. соглашении к дог. аренды и разруливаются банком. Все более чем надежно. При умелом объяснении покупателям ситуации и схемы проведения расчетов никакого снижения цены не потребуется. Если все остальные документы по квартире нормальные, то и ни о чем не беспокойтесь. А способ расчетов схематично Вам описАл Даниил. Но Вы должны иметь ввиду, что все мои возгласы о простоте, относятся к ситуации, когда на сделке работает хорший специалист. Сами или влипните или очень продешевите. Можно выбрать специалиста на этом сайте. Анкета и телефон каждого на личной странице (кликните на ФИО или фото)

Думаю, вам надо обратиться к Ильичеву Сергею Александровичу.

Лариса, что Вы делаете! зачем произносите заклинания и вызываете духов! :-))))

А мне действительно интересно услышать как будет ИСА “успокаивать” покупателя. Ведь вопрос задан именно так ( а не в точности наоборот).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В этом случае покупателю придется покупать с двумя обременениями!

Читать еще:  Можно ли получить налоговый вычет при покупке машины

Проводил сделки с обременением физических лиц. Звоните, объясню.

Добрый день.
При наличии заинтересованности у покупателя, обо всем можно договориться и найти законные компромисы.

Здравствуйте Светлана! Коллеги очень внятно и доступно вам всё объяснили. Добавлю ещё один неозвученный вариант . В ряде случаев, когда с документами полный порядок, серьезное агентство идет навстречу продавцу и снимает обременение за счет своих средств. Наверное не стоит говорить о том, что это все проходит в одной сделке и пошагово прописано и согласовано всеми участниками процесса. Прошу не путать со срочным выкупом когда стоимость квартиры обрушается на 30-40%, но вместе с тем агентство всё равно должно быть заинтересовано и комиссия несколько выше, чем при обычной сделке. Ну, а в остальном, Ирина Владимировна и Даниил, очень вразумительно и толково обрисовали ситуацию.
С уважением,
А.В.Е.

Светлана! Нет смысла повторять технологию ранее предложенную Д.Пятецким, т.к. в этой схеме, казалось бы, учтены интересы всех сторон. Но есть и небольшой подводный камень. Погашение регистрационной записи об ипотеке (залоге), т.е снятие обременения с квартиры Росреестр проводит в течение 5 дней, а переход права собственности от Продавца к Покупателю – 20 календарных дней. Теоретически возможна ситуация, когда первое действие будет произведено, а второе – еще нет, и в этот временной люфт может вклиниться Продавец, подав заявку в Росреестр с целью остановки регистрации. Либо – процесс затормозится сам, например, из-за технической ошибки, которая не редкость. В таком случае заложенные денежные средства оказываются заблокированными в ячейке на неизвестный срок. Ситуация небезвыходная, но неприятная.
С уважением

Светлана! По личной просьбе Ларисы Бельской привожу наиболее безопасный способ проведения сделки. Средства также вносятся двумя частями в две банковские ячейки. Но перед этим с согласия Залогодержателя регистрируется переход права собственности со сменой Залогодателя – им становится Покупатель. Затем, после получения Залогодержателем доступа к заемным средствам, осуществляется снятие обременения. С точки зрения Залогодержателя способ хлопотливый, но абсолютно безрисковый. Покупатель, однако, может опасаться, что ему не удастся снять обременение после перехода права собственности. Для его успокоения можно использовать компромиссный вариант, при котором заявление Залогодержателя на снятие обременения будет находиться в сейфовой ячейке. Доступ к заявлению Покупатель получит по факту регистрации перехода права собственности.
Теперь САМОЕ ГЛАВНОЕ. Если квартира в собственности менее 3 лет, а Продавец настаивает на заниженной стоимости в ДКП в размере 1 млн. руб., да еще сумма займа (долга) больше 1 млн. руб., то это очень сложная ситуация, и предложенные равнее схемы проведения сделок уже не подходят, НО, есть и из ткаой ситуации выход. С уважением

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Читать еще:  Чем различаются снт и ижс - как выбрать подходящий участок

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.
  7. Оформить право собственности на жилье.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Ссылка на основную публикацию