Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

О государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества до и после «01» марта 2013 года.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В отношении некоторых договоров для признания их заключенными законодатель установил наличие обязательной государственной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 № 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011).

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 по делу № А40-32736/2005). При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

По иному законодатель подходить к регулированию вопроса государственной регистрации договоров аренды, заключаемых с «01» марта 2013 года. Сразу оговоримся, что приводимые положения обратной силы не имеют, то есть на отношения аренды, возникшие до «01» марта 2013 года не распространяют своего действия.

С «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 6 ст. 1 указанного закона ГК РФ дополняется новой статьей 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество». Указанная норма устанавливает, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, при этом в случаях, установленных законом, такие сделки должны быть удостоверены нотариусом. При этом после «01» марта 2013 г. договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договоры аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ), заключенные на срок не менее года, государственной регистрации не подлежат, следовательно, по отсутствию указанного факта не могут быть признаны в суде незаключенными. Таким образом, законодатель реализовал принцип, согласно которому объектом регистрации выступает право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним.

Читать еще:  Образец заявления о протекании крыши в многоквартирном доме

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона № 302-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. То есть договоры аренды недвижимого имущества заключенные на срок более года при отсутствии государственной регистрации, как и прежде, будут признаваться незаключенными.

Внесенные Законом № 302-ФЗ изменения порождают ряд вопросов, которые пока что не нашли своего разрешения. Так, законодатель не определил судьбу зарегистрированных до «01» марта 2013 года договоров аренды в части вопроса аннулирования государственной регистрации при досрочном расторжении договора или его своевременного прекращения.

Возникнут трудности проверки наличия аренды в отношении объектов, что породит проблемы многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимого имущества. Регистрация арендных отношений нужна для «вещного эффекта» – для отношений с третьими лицами: покупатель, второй арендатор, против которого действует преимущественное право предшествующего арендатора на заключение договора аренды.

С принятием Закона № 302-ФЗ аренда утратила атрибуты вещного права, например, такие как право следования и защита против нарушений со стороны третьих лиц.

В Письме от 22.01.2013 № 3.3-6/94 Председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. В. Крашенинников подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с «01» марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации.

Позже, на прошедшей 24-25 января 2013 года конференции «Гражданское право России: итоги года» П. В. Крашенинников рассказал, что чиновники не воспринимают аренду как обременение, которое в соответствии с ГК может регистрироваться.

Однако в Письме указано, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества.

Стоит учитывать, что указанное письмо не является нормативно-правовым актом, обязательному применению не подлежит. Но с учетом органа, направившего указанное письмо, можно предположить, что в ближайшее время могут быть предприняты действия по устранению указанной проблемы на законодательном уровне.

Отметим также, что 21.02.2013 Государственная Дума РФ одобрила во втором и третьем чтениях закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Его разработчики предлагают сохранить в неизменном виде действующие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков, лесных участков, предприятий и др.).

Если принятый Госдумой Закон будет одобрен Советом Федерации, подписан Президентом и опубликован до «01» марта 2013 г., то с указанной даты не будет необходимости регистрировать лишь договоры продажи предприятий, продажи жилых домов и квартир (их частей), дарения недвижимости, а также договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Государственная регистрация договора аренды недвижимое имущество обязательна для договоров, заключенных на срок более года и является единственным подтвержденным государством доказательством существования обременения в виде аренды. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его регистрации.

Компания Юс Либерум предлагает свою квалифицированную помощь при регистрации договора аренды недвижимости, начиная от его составления и заканчивая государственной регистрацией.

Услуги по регистрации договора аренды недвижимости включают:

  • составление договора аренды недвижимого имущества;
  • правовая экспертиза представленных Заказчиком документов для регистрации договора аренды недвижимости;
  • формирование необходимого комплекта документов и предоставление его в Росреестр для регистрации договора аренды недвижимого имущества, оплата госпошлины за регистрацию договора аренды при необходимости;
  • получение зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества и передача его Заказчику.
Читать еще:  Налог с дарственной на квартиру и расчет государственной пошлины

Стоимость услуг по регистрации договора аренды недвижимости и сроки исполнения

Вид услуги Стоимость (руб.) Срок исполнения
Составление договора аренды недвижимого имущества От 3 000 1 день
Регистрация в Росреестре договора аренды недвижимого имущества 9 800 7—10 раб. дней
Проведение обмеров и изготовление технического плана помещения для постановки на кадастровый учет (при сдаче в аренду части помещения — комнаты на этаже или в здании) 20 000 от 14 раб. дней
Госпошлина за регистрацию договора аренды недвижимого имущества 22 000 для юридических лиц;
2 000 для физических лиц.

Для регистрации договора аренды недвижимого имущества нужно обратиться с необходимым комплектом документов в Росреестр по месту нахождения недвижимого имущества. По истечении 10 рабочих дней, в случае, если договор аренды соответствует закону и представлен полный комплект документов в соответствии с требованиями Росреестра, договор аренды недвижимого имущества будет зарегистрирован. При этом в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена запись об аренде недвижимого имущества, с указанием реквизитов договора аренды и с присвоением такой записи регистрационного номера.

В случае, если в представленных документах будут обнаружены ошибки или какие то данные вызовут сомнения, то регистратор вправе приостановить регистрацию на срок 1 месяц, а если в указанный срок нарушения не будут устранены, то последует отказ в регистрации договора аренды на недвижимое имущество.

Какие документы нужны для регистрации договора аренды?

Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения для юридического лица или индивидуального предпринимателя.

  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо заверенная обществом копия и копия, а в случае, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
  • учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) (оригинал либо заверенная обществом копия и копия);
  • документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
  • нотариальное согласие супруга(и) индивидуального предпринимателя, либо нотариальное заявление о том, что в браке не состоит;
  • документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
  • договор аренды со всеми приложениями 3 экз.;
  • письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
  • согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал и копия);
  • решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия).
  • в случае, если в аренду сдается часть объекта недвижимости – технический план арендуемой части помещения (оригинал и копия).

С 2017 года при сдаче в аренду части помещения (например, комнаты на этаже или в здании) для регистрации договора аренды недостаточно обозначить ее на поэтажном плане БТИ. Необходимо эту часть поставить на кадастровый учет в Росреестре с одновременной регистрацией аренды.

В свою очередь, для постановки на кадастровый учет арендуемой части требуется проведение обмеров и изготовление технического плана помещения. Данные работы выполняются кадастровыми инженерами (стоимость услуг – 20 000 руб.).

Возможные причины для отказа в регистрации договора аренды недвижимого имущества

  • договор заключен на срок менее года;
  • представленные документы не соответствуют требованиям закона (например, неверно определен предмет аренды);
  • представлен не полный комплект документов;
  • имеются противоречия между представленными документами и данными, содержащимися в ЕГРН;
  • объект недвижимости не стоит на кадастровом учете;
  • право аренды на указанный объект уже зарегистрировано в ЕГРН;
  • поступление определения или решения суда о запрете осуществления регистрационных действий.

За более подробной информацией об услугах по регистрации договора аренды помещения и земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 (926) 011-50-75, +7 (495) 642-45-97.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества

Бушуев Павел Петрович,
ведущий эксперт-консультант Департамента правовой поддержки компании ПРАВОВЕСТ

В настоящей статье мы остановимся на вопросах, которые нередко возникают у сторон при оформлении договора аренды недвижимого имущества, заключаемого на срок не менее года, требующих обращения к правоприменительной практике. В каких случаях необходимо регистрировать договор аренды, кто из контрагентов может представлять документы в регистрирующий орган? Каков размер госпошлины за проведение регистрационных действий и всегда ли необходимо регистрировать изменения, вносимые в договор аренды?

Законодательство содержит ряд условий, при соблюдении которых договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, в том числе: – при заключении данного вида договора на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); – при заключении договора на неопределенный срок или его пролонгировании на неопределенный срок (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», рассмотр. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Регистрационные действия по долгосрочному договору аренды недвижимого имущества подлежат госпошлине в размере 7500 руб. для юридических лиц и 500 руб. для физических лиц (п. 20 ст. 333.33 НК РФ).
Минфин РФ в Письме от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3 разъясняет: «…если на момент проведения налоговой проверки договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации. Вместе с тем в случае если в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование».

На стадии подписания договора аренды недвижимого имущества сторонам предпочтительнее определить порядок и обязанности по предоставлению нужных документов для совершения регистрационных действий, в том числе и в случае внесения в договор необходимых изменений.

1) п. 2 ст. 651 ГК РФ

2) п. 3 ст. 433 ГК РФ

3) п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассмотр. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

4) п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

5) ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ

6) п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, рассмотр. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

7) Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135

8) п. 1 ст. 452 ГК РФ

9) п. 1 ст. 453 ГК РФ

10) п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», рассмотр. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

Читать еще:  Как увеличить алименты: основания и порядок действий
Ссылка на основную публикацию