Банкротство застройщика при долевом строительстве

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Процедура

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений. »

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

Читать еще:  Что происходит с единственным жильем в случае признания заемщика банкротом

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Банкротство застройщика

Компания «Норма Права» предлагает вам конкурсное производство при банкротстве застройщика по доступной стоимости. Если вам необходимо признание права собственности при банкротстве застройщика, то вы можете обратиться к нам.

Опытные юристы компании «Норма Права» помогут добиться выполнения обязательств по ДДУ, если застройщик — банкрот. Сопровождение включения участника в реестр кредиторов. Бесплатные консультации. Представительство интересов в суде.

Когда признают банкротом?

Процедура банкротства подразумевает официальное заключение о том, что фирма более не может выполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами. Поэтому участники долевого строительства часто задают вопрос о том, как удовлетворить их законные требования.
Банкротство застройщика — это процесс, в ходе которого арбитражный суд составляет регламент для удовлетворения требований кредиторов, выполнение которых производится за счет основных и финансовых средств.
К кредиторам относится государство, финансовые организации, дольщики.
Процесс признания стройфирмы банкротом прописан в законе ФЗ-127 «О несостоятельности». С 2011 года в содержании документа добавили новый раздел, который полностью регулирует несостоятельность строительных компаний. Внесение этой поправки было обусловлено наличием участников ДДУ, оставшихся и без квартир, и денег из-за банкротства застройщика при долевом строительстве.
Если ликвидация обычной организации происходит по общей схеме, то в отношении строительной фирмы порядок определяется параграфом 7, гл.9 127-ФЗ «О банкротстве застройщиков».
Процесс включает в себя много этапов. Но фактически банкротство застройщика в 2019 году происходит в два шага:

  • наблюдение продолжительностью до 7 месяцев;
  • конкурсное производство, которое длится от 6 месяцев до 2-3 лет.

В период наблюдения, в стройфирму направляется временный специалист, который анализирует деятельность и финансовое состояние стройфирмы, выясняет наличие активов и их стоимость. Для кредиторов такие действия уже являются сигналом о грядущих неприятностях.
Конкурсное производство начинается с момента официального признания несостоятельности генподрядчика.

Как распознать скорое разорение строительной фирмы

Несостоятельность — это процесс, который начинается постепенно. И если строительство приостанавливается, а сроки затягиваются, можно начинать бить тревогу.
Среди других признаков надвигающихся неприятностей:

  • игнорирование входящих звонков в офисе компании;
  • закрытие представительства в рабочее время;
  • стройка завершена, но передача прав на объект затянулась.

Как только была допущена просрочка по передаче прав собственности, необходимо направить письменную претензию на адрес генерального подрядчика, с которым заключался договор долевого участия.

Что нужно делать участнику ДДУ, если генподрядчик обанкротился

Как только участник узнает о прохождении строительной фирмой процедуры банкротства, ему нужно срочно подать заявление о внесении его притязаний в реестр кредиторов. Его начинают вести после начала судебного процесса о разорении подрядчика, или начала конкурсного производства. Исполнением судебных постановлений занимается арбитражный управляющий. Он оповещает взыскателей о разорении стройкомпании и старте записи в реестр требований. Извещение приходит в письменном виде или публикуется в СМИ.
По закону каждый кредитор должен озвучить свою претензию в судебном порядке. В противном случае он рискует остаться без компенсаций.
Заявление подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности. Обычно это ведомство, расположенное в регионе регистрации юридического лица строительного предприятия. К заявлению нужно приложить документы:

  • ДДУ;
  • платежные документы;
  • копия паспорта;
  • любые акты и другие документы.

В тексте заявления четко прописывается размер возмещения. Он формируется из фактических затрат на долевое участие и ущерба, который вычисляется из разницы между рыночной стоимостью недвижимости и оплаченной суммой по факту.
Важно: за нежилое помещение, при банкротстве застройщика можно возместить лишь фактически уплаченную сумму.
Пакет документов подается в 3-х экземплярах. Его можно отправить почтой или отдать лично в руки арбитражному управляющему. Важно получить роспись, подтверждающую получение во втором экземпляре или почтовое уведомление о вручении.
Решение по включению претензий каждого конкретного участника долевого строительства в реестр выносится судом. Но важно успеть подать заявление в течение 30 дней на этапе наблюдения и не позднее 60 дней после начала конкурсного производства.

Читать еще:  Текущие платежи при банкротстве - порядок взыскания

Что нужно требовать при разорении фирмы подрядчика

Дольщик может предъявить при признании стройкомпании несостоятельной три требования:

  • получение права на построенный объект недвижимости;
  • передача долевого права на недострой;
  • возмещение вложенных средств и выплату пени за просроченную сдачу жилплощади, а также компенсацию убытков и морального ущерба.

Реестр включает отдельно претензии по материальному возмещению и требования о передаче недвижимости. Кредиторы могут быть включены в оба раздела реестра. Но получить удовлетворение можно только по одному из них.

Порядок выдачи компенсаций

В законе четко прописан регламент очереди кредиторов для выплаты компенсаций. Если передача квартиры по ДДУ при банкротстве не состоялась, или была произведена с просрочкой, участники соглашения долевого строительства попадают в третью очередь. Всего их четыре:

  1. Граждане, претендующие на возмещение убытков из-за вреда для здоровья;
  2. Работники предприятия, требующие оплату труда и страхования;
  3. Участники по ДДУ;
  4. Прочие кредиторы.

Таким образом, дольщики имеют преимущества перед другими взыскателями.
Важно: если покупка квартиры осуществлялась по предварительной купчей, а не по ДДУ, покупатель имеет право подать иск в суд о признании его документа соглашением о долевом участии в строительстве. Обычно по таким искам получают положительный ответ. Это дает возможность в дальнейшем ссылаться на закон ФЗ-214.

Что делает юрист по банкротству застройщика в г. Москва

Отметим, что процедура взыскания средств с банкрота — очень сложная и запутанная. Например, тем, кто желает получить компенсацию в виде недвижимого объекта, нужно:

  • доказать через Арбитраж право собственности на квартиру;
  • внести соответствующую запись в Росреестре;
  • проконтролировать, чтобы жилплощадь вывели из конкурсной массы и не продали на аукционе;
  • завершить стройку за свои средства или продать объект, если он так и не был достроен.

Процесс этот бесспорно требует много времени и моральных сил.
Еще сложнее ситуация обстоит с тем, кто решил возместить ущерб деньгами:

  • отсутствие денег у банкрота;
  • невозможность покрыть убытки всех займодателей.

Судебная практика показывает, что большинству дольщиков не удается возместить и половину потраченных средств.
Чтобы не остаться без квартиры и денег, обращайтесь за помощью в «Норма Права». Вам помогут грамотно сформулировать требования, учесть все финансовые потери, продумать стратегию действий для получения удовлетворительного исхода.
Также помогаем в получении статуса «обманутого дольщика», возмещении денег через страховые компании, в которых застройщики страхуются от возможного обанкрочивания.
Для получения бесплатной консультации, закажите обратный звонок, или посетите наш уютный офис в Москве. Вместе мы добьемся справедливого разрешения вашей ситуации.

О нас

Более чем за 15 лет практики, наши юристы получили несколько сотен положительных решений суда. Московский правовой центр «Норма права» работает на некоммерческой основе, поэтому услуги наших специалистов доступны каждому. Участник Федеральной программы бесплатной юридической помощи при информационной поддержке Правительства Москвы.

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Процедура

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

Читать еще:  Заявление о признании должника физического лица банкротом: образец 2020 года

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений. »

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.
Ссылка на основную публикацию