Особенности и важные моменты заключения договора купли-продажи земли и дома

Особенности договора купли-продажи дома с земельным участком

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта «o-nedvizhke.ru»! В данной статье мы разберем тему об особенностях договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Первая особенность — это форма договора купли-продажи. Согласно статье 550 Гражданского кодекса, договор купли-продажи жилого дома с земельным участком является договором купли-продажи недвижимого имущества, поэтому должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами.

Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Обязательной нотариальной формы договора купли-продажи жилого дома с земельным участком закон не предусматривает.

Исключения составляют:

  • Сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему либо признанному ограниченно дееспособному гражданину;
  • Сделки оп отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе, при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые полежат нотариальному удостоверению.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.

Существенные условия договора

Это предмет сделки. При продаже жилого дома, одновременно с передачей права собственности на дом, к покупателю переходит одновременно и право собственности на земельный участок.

При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.

Поэтому одним из важнейших условий договора является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому, и отдельно по земельному участку.

Для жилого дома такими признаками будут:

  • точный адрес;
  • площадь;
  • кадастровый номер;
  • сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРП, которые указаны в свидетельстве о праве собственности.

Для земельного участка необходимо указать:

  • точный адрес;
  • его площадь;
  • кадастровый номер;
  • категорию земель;
  • вид разрешенного использования;
  • сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРП, которые опять же указаны в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

Несмотря на то, что при продаже жилого дома к покупателю сразу переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого имущества, а именно жилой дом, а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками.

Еще одно существенное условие договора — цена. Наряду с предметом договора, цена является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи.

Как правило, установленная договором цена здания, которое находится на земельном участке, включает в себя цену продаваемого с этим зданием соответствующей части земельного участка либо права на нее.

Важный момент еще — передача недвижимости от продавца к покупателю. Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить отдельным актом или указать в договоре, что сам договор является и актом приема-передачи недвижимости, и договором.

Обратите, пожалуйста, внимание, что доходы, полученные физлицом (продавцом) от продажи дома с земельным участком, облагаются НДФЛ, если данное имущество находилось в его собственности менее трех лет.

Договор купли-продажи земельного участка с домом.

Как составить договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка, читайте тут.

То есть если имущество приобретено в собственность до 01.01.2016 года или менее минимального срока, который установлен статьей 217.1 Налогового Кодекса, то есть если имущество приобретено в собственность после 01.01.2016 года.

При этом продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере, не превышающим в целом миллиона рублей.

Вместо получаемых вычетов, продавец вправе уменьшить сумму своих налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенным им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением дома с земельным участком.

Также и покупатель имеет право на имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов, но не превышающий два миллиона рублей.

Кроме того, став собственником объекта недвижимости, покупатель становится плательщиком налога на имущество физических лиц и плательщиком земельного налога.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Купля-продажа жилого дома с земельным участком: составление договора и важные нюансы

Совершение сделок с недвижимостью требует особо тщательного отношения к оформлению документов. В случае продажи дома с земельным участком ситуация еще усложняется, ведь предстоит провести сделку одновременно с двумя объектами недвижимого учета. В представленном материале можно узнать, как правильно оформить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним.

Читать еще:  Межевой план земельного участка и его применение

Правовой статус дома с участком

Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:

  1. передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
  2. распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
  3. любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.

Правило о единой судьбе земли и строения позволяет оформить продажу указанных объектов в рамках одного договора. Тем не менее, у дома и участка имеются совершенно различные характеристики, в том числе официальные идентификационные признаки, что обуславливает сложносоставной предмет договора купли-продажи.

Чтобы продать участок и строение, необходимо, чтобы они находились в собственности продавца. На практике нередко возникают ситуации, когда после возведения дома и ввода его в эксплуатацию права на землю не оформляются. Чтобы провести сделку, потребуется поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Порядок продажи дома и участка

Для совершения сделки сторонам будет необходимо выполнить ряд обязательных действий, предусмотренных законодательством:

  • поиск контрагента;
  • согласования существенных и дополнительных условий договора как в отношении дома, так и по условиям приобретения участка;
  • оформление проекта договора;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки;
  • получение зарегистрированного договора купли-продажи и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Несмотря на кажущуюся простоту выполнения всех формальностей, подготовка и заключение договора в отношении этих объектов недвижимости обладает множеством нюансов.

Чтобы переоформить право собственности на нового владельца, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

  1. правоустанавливающий документ на жилое дом и земельный надел – свидетельство о праве либо выписку ЕГРН (с июля 2016 года вместо свидетельства выдается выписка, однако ранее выданные документы сохраняют свою силу);
  2. кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости (с января 2017 года этот документ не выдается в виде отдельного бланка, данные паспорта включены в состав сведений выписки ЕГРН);
  3. договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт;
  4. общегражданский паспорта контрагентов и доверенности на представителей, если сделка осуществляется с их участием;
  5. платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 2000 рублей.

По итогам регистрационных мероприятий новый владелец получит выписки ЕГРН в отношении строения и земельного надела, которые будут подтверждать переход права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Ключевое значение будет иметь правильность оформления договора купли-продажи, в котором стороны должны согласовать существенные и факультативные условия предстоящей сделки. Несмотря на полную свободу составления договора, его условия не должны нарушать требования законодательства. Типовой бланк договора вы можете скачать на нашем сайте.

Существенные условия договора

В отношении купли-продажи недвижимости существенными условиями будут являться предмет и цена сделки. Состав дополнительных условий стороны вправе определять самостоятельно.

Так как договор будет предусматривать одновременную продажу двух объектив недвижимого имущества, предмет сделки необходимо определить отдельно для дома и земли. В отношении строения в договоре указываются:

  • адрес объекта;
  • кадастровый номер объекта;
  • технические характеристики жилого дома – площадь, этажность и т.д.;
  • форма собственности – индивидуальная, совместная, долевая;
  • информация о дате и основаниях приобретения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из правоустанавливающего документа.

Для земельного участка перечень необходимых сведений также определяется по данным выписки ЕГРН и будет включать:

  • адрес надела;
  • кадастровый номер (если объект не поставлен на кадастровый учет, по зарегистрирован в Росреестре, указывается условный номер объекта);
  • технические характеристики – площадь участка, категория земли и вид разрешенного пользования;
  • данные о дате и основаниях возникновения права собственности.

Таким образом, предмет единого договора будет содержать отдельно сведения по дому и участку.

Для определения цены также необходимо учитывать разнородность отчуждаемых объектов недвижимости. На практике, стороны указывают не только единую цену договора за оба объекта, но и разделяют стоимость строения и земли. Это может иметь важные правовые последствия, если сделка оформляется с использованием средств материнского семейного капитала, ипотечного кредита, либо если покупатель планирует обратиться за налоговым вычетом.

Порядок расчетов между сторонами будет напрямую влиять на условия регистрации и допускается в следующих вариантах:

  1. полный расчет до момента совершения сделки – новый владелец приобретает исключительное право собственности сразу после регистрации;
  2. полный расчет после совершения сделки – возникает залог в силу закона, если контрагенты не предусмотрят иное условие в договоре;
  3. поэтапная оплата с внесением первоначального взноса до совершения сделки – аналогичным образом возникает залог в силу закона до момента полного исполнения денежных обязательств.
Читать еще:  Переуступка права аренды земельного участка третьему лицу

Форма оплаты определяется сторонами самостоятельно – наличный или безналичный расчет.

Дополнительные условия договора

Состав дополнительный условий зависит только от волеизъявления сторон. На практике, в состав таких условий включаются:

  1. порядок и сроки фактической передачи объектов покупателю;
  2. распределение расходов по оформлению сделки;
  3. указание перечня граждан, которые сохраняют право пользования и проживания жилым помещением после регистрации сделки;
  4. установление ограниченного права пользования в отношении земли.

Включение или не включение дополнительных условий в договор купли-продажи не влияет на порядок проведения регистрационной процедуры.

Налогообложение сделки

С момента приобретения права собственности на недвижимость у покупателя возникают обязанности по уплате налогов:

  1. налог на имущество – в отношении жилого дома;
  2. земельный налог – в отношении участка.

Расчет указанных налоговых обязательств будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости объектов, однако у собственника есть возможность оспорить ее путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ или в судебном порядке.

Продавец будет обязан уплатить налог на доходы в следующих случаях:

  • если период его владения недвижимостью составил менее трех лет;
  • если сумма, полученная по сделке продаже, не превысила стоимость приобретения дома и земли, т.е. отсутствует доход от продажи имущества.

Если обязанность по уплате налога возникает, продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом исходя из суммы, не превышающей 1 000 000 рублей. Сумма НДФД будет рассчитываться только с размера полученного дохода, т.е. из цены продажи можно вычесть расхода на приобретение недвижимости.

После регистрации сделки в органах Росреестра, и при условии полной оплаты стоимости недвижимости по договору, у покупателя появляется право на обращение в налоговый орган для оформления имущественного вычета. Максимальная сумма, из которой будет рассчитываться вычет, составляет 2 000 000 рублей для каждого нового собственника, т.е. предельная сумма вычета может составить не более 260 000 рублей.

Как правильно составить договор купли продажи земельного участка с домом?

Среди сделок по покупке загородной недвижимости одна из самых распространённых — это сделка, при которой приобретается свой дом с землей.

Процедура покупки дома и земли — сложная юридическая процедура, так как включает в себя приобретение в собственность сразу двух объектов недвижимости разного типа, и такая процедура требует особого подхода при заключении договора купли-продажи.

Составление договора

Договор покупки надела земли с домом включает в себя очень много юридически сложных моментов, что представляет определённые риски для участников сделки.

Для уверенности в том, что обговорённые устно условия покупки (продажи) надела земли с домом найдут точное и полное отражение в основном договоре, подлежащем впоследствии государственной регистрации, сторонами сделки обычно заключается предварительный договор.

Такой договор заключается перед составлением основного договора покупки надела земли с домом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Предварительного

Предварительный договор покупки надела земли и дома на нем может включать в себя, в зависимости от конкретных обстоятельств, следующие пункты:

  • Описание объектов сделки (надела земли и дома) с указанием их адреса, кадастрового номера, площади, категории земли и приложением документов о регистрации права собственности на эти объекты;
  • Основные условия будущего договора;
  • Место, дата и время заключения основного договора;
  • Условия, за выполнением которых должно последовать заключение основного договора;
  • Предварительное согласие супруга и/или органов опеки и попечительства на будущую сделку;
  • Информация о сумме предоплаты (аванса) или задатка.

Среди основных условий будущей сделки следует детально указать процедуру передачи прав собственности, способ передачи денежных средств и дополнительные условия, важные для сторон сделки.

В некоторых случаях в предварительном договоре вместо указания точной даты заключения основного договора прописывается условие его заключения. Например, стороны указывают, что договор покупки будет заключён в недельный срок после полного вступления продавца в права владения отчуждаемой недвижимостью по праву наследования.

Если продавец приобрёл надел земли с домом в браке, то для продажи таких объектов необходимо согласие супруга (супруги) продавца, а если в отчуждаемом доме прописан несовершеннолетний, то согласие на продажу дома должны дать органы опеки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Читать еще:  До какого возраста платят алименты при обучение и болезни

Как правильно заключить основной договор

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого будет произведён переход прав собственности на дом и земельный участок от покупателя к продавцу (согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ), поэтому необходимо максимально внимательно отнестись к составлению такого документа.

Форма договора покупки надела земли с домом следующая:

  • ФИО участников договора, а также их паспортные данные;
  • Информацию о предметах (объектах) договора, которыми являются дом, иные строения и земельный надел, документы на каждый такой объект;
  • Цену сделки для каждого объекта договора, а также общая сумма (в рублях), подлежащая уплате покупателем;
  • Описание порядка передачи денежных средств (наличным, безналичным способом, с использованием банковской ячейки);
  • Справки из ЕГРП об отсутствии обременений и/или арестов на отчуждаемые объекты договора.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, только договор, составленный в письменной форме, имеет юридическую силу.

Сокрытие продавцом информации о наличии обременений на отчуждаемые дом и надел земли может привести к оспариванию суммы сделки покупателем, в соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Также земельный участок и дом можно купить в ипотеку, например, от Сбербанка. Подробнее об этом рассказано в нашей интересной статье.

Дальнейшие действия с договором

После подписания основного договора покупки надела земли с домом происходит передача денежных средств от покупателя к продавцу. Оплата производится либо при подписании договора наличными деньгами, либо безналичным переводом на расчётный счёт в банке (такой способ характерен для сделок с участием юридических лиц).

При таком способе сумма, указанная в договоре, помещается в специальную ячейку в банке, и выдаётся продавцу при предъявлении покупателем документов о регистрации права на купленные объекты недвижимости (землю и дом), а при отказе органов Росреестра регистрировать сделку по различным причинам, денежные средства из ячейки возвращаются покупателю.

Договор покупки земельного надела с домом необходимо предоставить в органы Росреестра в качестве основания для перехода права собственности от покупателя к продавцу, согласно ФЗ № 122 «О государственной регистрации …». К договору (соглашению) необходимо приложить копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объекты недвижимости, указанные в договоре.

Все чаще люди интересуются, как оплатить коммунальные услуги через интернет.

Есть несколько способов расчета арендной платы за землю. Подробнее об этом в нашей статье.

Не все условия могут быть включены в дарственную. Читайте наш материал на эту тему.

Особенности составления договора покупки земли вместе с домом

Земли для продажи в России делятся на категории, согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, и не на каждой такой категории разрешено возводить жилые дома. Перед приобретением земельного надела с построенным домом необходимо изучить кадастровый документ на покупаемый земельный надел и выяснить категорию земли, к которой он принадлежит.

При покупке дома с земельным наделом на каждый объект должно быть оформлено отдельное право собственности. Если продаваемые надел земли и дом принадлежат одному владельцу (продавцу), то оба данных объекта недвижимости указываются в одном договоре.

В данной ситуации (с разными владельцами отчуждаемых объектов) рекомендуется перед покупкой оформить надел земли и дом на одного продавца, особенно если владельцы недвижимости — родственники, так как родственники могут оформить объекты недвижимости на одного продавца путём договора дарения без уплаты подоходного налога.

В договоре покупки земли с домом не должно быть пунктов, которые снимают ответственность продавца в случаях:

  • Обнаружения наличия обременения или ареста на частный дом и/или землю;
  • Появления лиц, претендующих на проданные объекты недвижимости, согласно наследственному праву;
  • Вскрытия факта использования продавцом подложных документов;
  • Сокрытия продавцом существенной информации о свойствах продаваемых объектах недвижимости, которые существенно затрудняют пользование этими объектами;
  • Появления лиц, имеющих в проданном доме постоянную или временную регистрацию.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец несёт ответственность согласно законодательству РФ. Наличие в договоре пунктов, которые такую ответственность с продавца снимают, делают договор ничтожным. Чтобы избежать подобных случаев, договоры по продаже недвижимости можно регистрировать при участии нотариуса, который является гарантом законности сделки и отвечает за корректность заверяемого им договора покупки недвижимости.

Итак, при покупке надела земли с домом необходимо изучить все документы на эти объекты, убедиться в отсутствии обременений, а потом составить договор купли-продажи дома с участком с учётом конкретных обстоятельств и общих правил составления таких договоров, согласно законодательству РФ.

Уменьшить риски финансовых потерь из-за некорректного составления договора по покупке поможет обращение к квалифицированным юристам.

Ссылка на основную публикацию