Залог при покупке квартиры правила передачи и оформления

Залог, задаток при покупке квартиры

Покупка квартиры может быть сложной и многоэтапной процедурой. Покупатель хочет быть уверен, что продавец не откажется от сделки на последних этапах, а продавец, в свою очередь, хочет убедиться, что покупатель действительно собирается приобретать это жилье, а не просто перебирает варианты. Именно для фиксации предварительных договоренностей обычно и используется задаток.

Обязателен ли задаток при покупке квартиры

Нет, не обязателен. Но на практике, если покупатель отказывается вносить задаток/залог, продавец не будет его воспринимать всерьез и с легкостью согласиться на предложение другого потенциального покупателя. Таким образом, задаток/залог – это не обязательный, но очень желательный элемент, который подтверждает намерения сторон и, фактически, делает отказ от продажи/покупки жилья очень сложным и финансово невыгодным.

Чем отличается залог от задатка при покупке квартиры

При покупке-продаже квартиры используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс. Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.

Залог

Если взять за основу, что залог – это аванс, называемый по-другому, то он является предпочтительным для продавца, но не желательным для покупателя. Суть аванса в том, что это просто досрочный платеж за квартиру. Эта сумма при окончательном расчете за жилье будет рассмотрена как часть платежа. Однако она не налагает на покупателя или продавца какие-то обязательства или ограничения. В случае отказа от сделки, продавец просто возвращает покупателю его залог/аванс, без всяких штрафов и других условий.

Задаток

В отличие от аванса/залога, задаток предполагает штрафные санкции в случае отказа от покупки или продажи. Как следствие, продавцы не очень любят заключать такие соглашения, особенно если они сами не уверены, что готовы продать квартиру именно этому человеку. Конкретные условия соглашения и штрафы могут быть очень разными, но зачастую, если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки квартиры

Как уже было сказано выше, задаток при отказе не возвращается (или возвращается в двойном объеме, если говорить с точки зрения продавца). Именно это является основным отличием данного типа договоренностей от других вариантов (аванса). А вот сумма штрафа/возврата может быть уже любой. Стороны имеют право договориться о тех условиях, которые устраивают всех.

Как следствие, штраф может быть снижен или увеличен. Могут применяться дополнительные условия или ограничения, временные рамки и так далее.

Сумма, размер задатка, залога при покупке квартиры

В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.

В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%. Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».

Как правильно оформить залог, задаток при покупке квартиры

Залог или задаток оформляются в виде отдельного соглашения/договора. Нередко они заменяют собой предварительный договор купли-продажи. Как правило, такой документ подписывается уже после того, как стороны достигнут каких-то базовых договоренностей.

Порядок действий

Для оформления договора залога/задатка необходимо:

  1. Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
  2. Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
  3. Составить соглашение о задатке.
  4. При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
  5. Подписать этот документ.
  6. Передать продавцу деньги.

Документы

На этапе подписания такого соглашения требуется лишь обязательный минимум документов:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы.

Расходы и сроки

Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.

Содержание соглашения о задатке

В соглашении такого типа должна фигурировать следующая информация:

  • Паспортные данные сторон (ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации и так далее).
  • Информация о сути соглашения.
  • Данные о квартире, которая будет приобретаться.
  • Сумма задатка.
  • Общая стоимость квартиры.
  • Срок действия соглашения.
  • Условия сделки (штрафные санкции в случае расторжения).

Образец соглашения о задатке

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.

Читать еще:  Какие виды льгот полагаются ветеранам труда в ростовской области в 2020 году

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Порядок оформления и передачи залога при покупке квартиры

Залог при покупке квартиры исполняет роль передачи определенных гарантий обеим сторонам в том, что сделка купли-продажи состоится между ними. Залогом выступают определенные материальные ценности, за исключением денежных средств, которые передаются второй стороне сделки в качестве гарантии исполнения своих обязательств.

Понятие

Очень многие российские граждане путают между собой 3 понятия:

Но при заключении сделок они имеют между собой существенные различия, которые приводят к разным правовым последствиям. Итак, основными отличительными особенностями залога является его неденежная форма. Это определенное дополнительное обязательство гарантирует исполнение основного. А в случае неисполнения происходит уступка прав собственности на залоговое имущество.

Залог может быть дан в виде:

В качестве движимого имущества могут быть предоставлены правоустанавливающие документы на автомобиль или иную собственность. А недвижимое имущество носит название ипотека. Такой вид залога оформляется в качестве обременения, данная сделка обязательно регистрируется Росреестром.

Поэтому основной признак залога – его вещный характер. Залоговое право может переходить по наследству и на основании иных договоров отчуждения.

При оформлении залога движимое имущество переходит к залогодержателю только на хранение. Он не имеет права пользоваться им. При залоге недвижимого имущества оно остается у залогодателя с правом пользования и владения.

Порядок оформления

От того, насколько грамотно будет оформлен договор купли-продажи и соглашение о задатке, будет зависеть успешность всей сделки. К сожалению, не многие российские граждане знают, как оформить залог документально верно.

Аванс и задаток можно оформлять в обычной письменной форме. Эти документы не требуют нотариального заверения. А вот залог оформляется с обязательным участием нотариуса. В договоре залога должны быть четко прописаны права и обязательства сторон, а также их ответственность за невыполнение своих обязательств.

Основные пункты

В договоре залога, как и в любом другом документе, должны содержаться основные обязательные сведения, которые обеспечивают юридическую силу этому документу. Обязательные положения:

  1. Обязательно должна быть персональная и паспортная информация об участниках договора. Должно быть четкое разделение, кто из них кем является. Один должен быть залогодателем, другой залогодержателем.
  2. Информация об основном обязательстве и документе, который является письменным подтверждением данного договора.
  3. Информация о залоге. Должно быть указано точное полное описание всех значимых характеристик передаваемого в залог имущества.
  4. Договор должен предусматривать положение о возможности или запрете замены залогового имущества в течение действия договора на другое имущество.
  5. Обязательства и права обеих сторон. В этих пунктах очень важно прописать все основные моменты, которые допустимы при различных жизненных обстоятельствах. Условия договора не должны нарушать основные права сторон сделки, предусмотренные Гражданским кодексом и иными нормативно-правовыми актами.
  6. В документе должна быть финансовая оценка стоимости залогового имущества и в какой степени цена залога покрывает требования.
  7. Договор должен содержать перечень возможных рисков, которые несут обе стороны сделки, а также ответственность каждой стороны.
  8. Как и любой другой договор, этот документ должен иметь определенный срок действия, условия его продления, досрочного расторжения, условия его изменения.
  9. Реквизиты сторон сделки, их подписи, печати.

Передача залогового имущества осуществляется только после подписания данного договора. Также стороны могут предусмотреть обязательность страхования залогового объекта в целях обеспечения его сохранности до окончания срока действия договора.

Возврат

Залоговое имущество должно быть возвращено в его полноценном виде, в котором оно было передано. Возврат может быть произведен после выполнения обязательств обеими сторонами.

Возврат залогового имущества возможен и в других случаях, если об этом было прописано в договоре.

При сдаче имущества на хранение во время его приемки может быть оформлен акт приема-передачи или акт осмотра имущества. На основании первичного документа происходит вторичный осмотр во время возврата. Если есть существенные отклонения во внешнем виде или техническом состоянии имущества, то залогодержатель обязан будет компенсировать затраты на восстановление причиненных убытков. Данный порядок действий должен быть предусмотрен договором.

Задаток и аванс

Чтобы никогда не путать понятия залог или задаток, или аванс, нужно знать, что задаток и аванс имеют денежную форму. Соответственно, отличить их от залога совсем не сложно. Также они являются предоплатой к стоимости сделки при ее удачном исходе.

Читать еще:  В каких случаях дается вторая группа инвалидности

Между собой аванс и задаток также имеют существенное отличие. Аванс – это определенный способ предоплаты в счет будущей сделки. При невыполнении одной стороны необходимых обязательств по подписанию договора продажи аванс должен быть возвращен в полном объеме покупателю. Таким образом, при авансе в любом случае ни одна из сторон не несет финансовые убытки.

Задаток выступает и частью предоплаты, как аванс, и залоговым обязательством обеих сторон в том, что они выполнят свои обязательства по заключению сделки. Если одна сторона нарушает данное условие, то она должна будет компенсировать второй стороне не только полную сумму задатка, но еще и выплатить неустойку в двойном размере от суммы задатка.

Если покупатель нарушил правила сделки, то покупатель имеет право оставить данный задаток себе. Если сделка не состоялась по независящим от обеих сторон причинам, то задаток должен быть возвращен обратно.

Что выгоднее?

При рассмотрении данного вопроса необходимо оценивать все возможные риски.

Если при покупке квартиры покупатель берет ссуду у третьего лица и оставляет в залог свой автомобиль, стоимость которого полностью покрывает ссуду, то он обеспечивает себя уверенностью, что, как бы ни сложились у него обстоятельства с финансами, в его собственности точно останется данная квартира.

В этом же случае кредитор также будет уверен в возврате денежных средств, если будет иметь в залоге машину, которую сможет в любой момент продать в случае уступки ему прав на нее.

В случае внесения аванса ни одна сторона не несет убытки. Поэтому нарушить свои обязательства могут как одна, так и другая сторона. В этом случае больше будет зависеть от того, что важнее, сумма аванса или исполнение обязательств.

Если обязательства важнее, то лучше оформлять задаток. Он будет учитываться как предоплата, но другая сторона будет замотивирована на строгое исполнение своих обязательств, чтобы не платить неустойку.

Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

Приобретение квартиры – это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки. Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п. И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки. Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости. Продавцу же задаток говорит о твердости решений покупателя приобрести его квартиру, вследствие чего он больше не ищет других покупателей. Задаток стимулирует стороны сделки к выполнению своих обязательств.

Задаток является предоплатой за квартиру, и учитывается в стоимости квартиры после совершения сделки.

Но в нашем мире не стоит полагаться на доброе имя и честное слово, ведь квартира – это не сумка и даже не автомобиль среднего класса, это объект недвижимости, где, «в случае чего», можно потерять огромные средства. Поэтому предоплата за квартиру, отдаваемая продавцу, должна быть оформлена юридически правильно.

Сумма задатка законодательно не определена, она согласовывается между сторонами самостоятельно. Чаще всего берется процент от общей стоимости квартиры в пределах 5-10. Но все зависит от договоренности. Передача задатка гарантирует, что покупатель приобретет именно ту квартиру, за которую он выплачен. Эту операцию необходимо юридически оформить, т.е. составить договор задатка. И здесь не стоит упрощать процедуру, и отделываться лишь написанием продавцом расписки в том, что он получил за квартиру денежные средства. Такая расписка, не подкрепленная никаким другим документом, не гарантирует возврата задатка в случае непредвиденных ситуаций, да и для оспаривания в суде это достаточно проблематичный документ. Расписка, конечно же, нужна, но только как подтверждение о получении денежных средств по договору задатка.

Читать еще:  Временная регистрация ребенка для школы в россии

Важные моменты при составлении договора задатка

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

  1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
  2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
  3. Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.
  4. Обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя – обязательства по оплате.
  5. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.
  6. Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
  7. Сроки заключения сделки. Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Правильное оформление расписки при передаче задатка

Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса.

Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя – и не родственники и друзья, а посторонние люди.

При написании продавец должен указать:

  1. Наименование документа – «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
  2. Дата составления.
  3. Стороны, их полные паспортные данные.
  4. Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).
  5. Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
  6. Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
  7. Подпись продавца. Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.

Важный момент: если квартирой владеют несколько лиц, расписку должен составить каждый из них, во избежание дальнейших претензий друг к другу. Собственники пишут одинаковые расписки, где меняется лишь сумма задатка, которая делится на каждого пропорционально долям, обозначенным в документе о собственности на квартиру. Если в собственниках есть несовершеннолетние, то за него выступает родитель или опекун.

Если задаток, выданный продавцу при покупке квартиры, не оформить должным образом, то это подорвет финансовую безопасность покупателя. И лучшим вариантом будет оформить и договор задатка, и расписку у нотариуса.

Если вы не можете самостоятельно разобраться, как оформить договор задатка при покупке квартиры, или вам требуется помощь в составлении юридически грамотных документов на куплю-продажу недвижимости, то наш дежурный юрист к вашим услугам.

Ссылка на основную публикацию