Зачем нужен дду и какие условия необходимо учитывать при его заключении

Договор долевого участия (ДДУ)

С юридической точки зрения ДДУ, или договор долевого участия, – это документальное подтверждение того, что покупатель взял на себя обязательства по уплате стоимости квартиры в строящемся жилом комплексе, а продавец гарантирует своевременно передать его в эксплуатацию. Фактически такое соглашение, где лицо, приобретающее жилье в новостройке, становится соинвестором и принимает финансовое участие в строительстве дома.

Несмотря на кажущуюся простоту и понятность сделки, такой вариант покупки квартиры является высокорисковым. Вероятность попасть в руки к мошенникам велика и связана, прежде всего, с возможностью «заморозки» строительного мероприятия. Для снижения рисков покупателю стоит заведомо обеспокоиться о подготовке специального соглашения и проверить всю документацию строительной организации. Рассмотрим данный вопрос подробнее и наиболее важные тезисы приведем в данной статье.

Что такое ДДУ и каким законодательным актом регулируется его составление?

В строительстве жилых высоток очень часто встречается такой термин, как ДДУ. О том, что это за соглашение, можно подробно узнать из ФЗ № 214. Расшифровка понятия имеет прямое отношение к проведению сделки при покупке квартиры. Участники такой договоренности после подписания соглашения приобретают определенный статус. Покупатель становится дольщиком, а строительная компания – застройщиком или девелопером. Соглашение заключается с целью получить дополнительную материальную помощь при строительстве дома путем привлечения денежных средств.

Иными словами, гражданин передает деньги девелоперу, чтобы получить впоследствии право на владение недвижимым имуществом в строящемся здании. Данный тип участия в строительстве считается единственным, который имеет под собой определенную законодательную базу.

Благодаря принятию вышеуказанного федерального закона, покупатель может получить возмещение своих расходов путем привлечения застройщика к ответственности. Чтобы получить такую возможность, следует тщательно продумать содержание соглашения и при подписании быть максимально уверенным в «чистоте» сделки.

Условия заключения сделки

Чтобы документ был действительным и впоследствии получил юридическую значимость, он должен содержать несколько существенных условий. Данные пункты являются обязательными, и в отсутствие даже одного договор не будет считаться заключенными. К таким условиям относятся следующие условия:

  1. Полная характеристика объекта сделки – описание и точные параметры, с использованием проектно-сметной документации строительной компании.
  2. Строки завершения строительных работ и передачи недвижимости в эксплуатацию.
  3. Стоимость приобретаемой недвижимости и порядок внесения нужных сумм с указанием точных сроков.
  4. Гарантийные обязательства девелопера по обслуживанию жилплощади в течение срока, прописанного в федеральном законодательстве.
  5. Вариант обеспечения строительной компанией своих обязательств.

Дополнительно стоит указать, что сроки являются очень важным критерием заключения сделки. Это связано с тем, что застройщики часто нарушают установленные периоды передачи жилья в использование, а также с тем, что за каждый день просрочки дольщику положена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Дополнительные условия сделки

Кроме описанных моментов, в соглашение необходимо вписать и другие пункты. Несмотря на то, что эти положения не являются существенными, лучше не исключать их из договора.

К дополнительным условиям сделки можно отнести следующие моменты:

  • порядок и правила подписания передаточного акта;
  • возможность проведения сделки по уступке права требования в рамках договоренности;
  • условия одностороннего расторжения соглашения;
  • порядок урегулирования претензий, возникших у каждой из сторон;
  • форс-мажорные обстоятельства и иные условия по усмотрению сторон.

Некоторые строительные компании стараются включить в документ дополнительные пункты, которые дадут им возможность переносить срок сдачи объекта на более позднее время без уведомления дольщика. Иногда девелоперы умышленно сокращают гарантийный срок обслуживания. Все эти пункты необходимо тщательно проверить и исправить документ еще до момента его подписания.

Порядок заключения соглашения ДУ

Регламент по заключению соглашения строго определен все тем же Федеральным законом № 214. Это необходимо, чтобы максимально защитить интересы дольщиков и в случае необходимости возместить ущерб.

Важным требованием является государственная регистрация соглашения. Этот шаг позволяет закрепить права дольщика на определенный объект недвижимости, а также дает возможность исключить вероятность совершения «двойной продажи», к которой часто прибегают мошенники. Именно с момента регистрации документ получает юридическую силу. Подписание соглашения происходит непосредственно в Росреестре, и сама регистрация может занять до 10 дней с момента обращения.

Заключение

На сегодняшний день ДДУ – это самый легальный вариант оформления сделки между покупателем и продавцом квартиры в новостройке. Все остальные варианты встречаются намного реже и не пользуются такой популярностью по причине высоких рисков.

Читать еще:  Алименты с инвалида 1 - 3 группы: какие правила предусмотрены

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков. И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Информация о застройщике

Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора проверить застройщика. Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта. Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия.

Какие условия должны присутствовать в ДДУ

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

  1. Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
  2. Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
  3. Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
  4. Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
  5. Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

Что нужно учитывать при заключении договора

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику. К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации. Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

Читать еще:  Список 1 и 2 льготных профессий для досрочной пенсии в 2020

Важные моменты договора

В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной. Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение. Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска. Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ. Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган.

Заключение

ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях. Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных последствий в будущем, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков. Опытные юристы проведут всесторонний анализ договора, помогут обнаружить скрытые условия, скорректируют текст документа, а также проверят финансовую деятельность и репутацию застройщика, чтобы вы могли без опасений и рисков принять участие в долевом проекте. Наши координаты вы найдете в разделе «Контакты».

Зачем нужен ДДУ и какие условия необходимо учитывать при его заключении в 2020 году

Долевое строительство набирает обороты, поэтому все чаще у россиян появляются вопросы о том, что же такое договор долевого участия (ДДУ), для чего он нужен и какие условия необходимо учитывать при его заключении. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.

Определение договора долевого участия (ДДУ)

Для начала необходимо пояснить, что такое участие в долевом строительстве. Долевое участие в строительстве для строительных компаний представляет собой способ финансирования возведения объекта недвижимости при помощи средств будущих жильцов. Тогда как для участников долевого строительства – это, в первую очередь, способ покупки жилья путем внесения своего рода предоплаты, так называемой доли финансирования строительного проекта.

Такой способ инвестирования с одной стороны и приобретения жилья с другой стороны оформляется с помощью договора долевого участия или попросту ДДУ.

Для чего заключаются договора долевого участия?

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Договор долевого участия заключается для того, чтобы узаконить отношения между двумя выгодопреобретателями – застройщиком и участником долевого строительства. Так же данный договор призван обезопасить обе стороны от возможных рисков и позволяет предоставлять покупателям жилья более выгодные условия, например:

  1. Стоимость недвижимости получается дешевле рыночной;
  2. Общая сумма выплачивается поэтапно;
  3. Новое жилье имеет улучшенную планировку и т.д.

Важно! Наряду с преимуществами есть существенный недостаток ДДУ – как бы там не было, у будущего собственника все равно возникают определенные риски, исключить которые полностью невозможно. Тем не менее максимально обезопасится можно – следует подробно изучить все условия.

Какие особенности и условия необходимо учитывать при заключении договоров долевого участия?

При заключении ДДУ следует учитывать, что единого государственного образца данного документа не существует, поскольку условия и стороны, подписывающие договор всегда разные. В целом ДДУ должен выглядеть следующим образом:

  • Описание объекта недвижимости, который подлежит передаче в пользование дольщикам, которое должно быть предельно точным и достоверным;
  • Стоимость договора с учетом валюты расчетов и ее курса;
  • Сроки и порядок оплаты с графиком платежей;
  • Срок передачи объекта строительства дольщикам – меся и год;
  • Гарантийный срок на возводящийся объект;
  • Информация о выполнении обязательств застройщиком;
  • Права и обязанности сторон договора;
  • Ответственность за неисполнение условий договора.
Читать еще:  Транспортный налог в ивановской области в 2020 году

Договор считается недействительным, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов.

Так же при заключении договора следует учитывать следующее:

  1. Наличие в документе чётко установленного срока передачи строительного объекта;
  2. Обязательно указание сроков оплаты дольщика, стоимости квартиры в квадратных метрах и т.д.;
  3. Наличие гарантийного срока на постройку;
  4. Конкретное место в строящемся здании (этаж здания, номер квартиры, квадратура, количество комнат).

Иногда застройщик идет на хитрые уловки. Так, например, при составлении договора застройщик может указать обязательной оплату коммунальных услуг с момента строительства, именно поэтому в ДДУ необходимо наличие такого пункта содержащего следующий текст: «с момента сдачи жилья в эксплуатацию».

Важно! При заключении договора долевого участия следует проявить максимум внимания ко всем его пунктам, а не только к вышеперечисленным.

Чтобы не попасться на удочку мошенников стоит так же проверять наличие печатей, штампов, подписей, и самое главное – изучить все пункты договора полностью. Если вдруг появятся сомнения в подлинности или правомерности каких-либо пунктов, то договор следует показать опытным специалистам.

Каков порядок заключения и регистрации договоров долевого участия?

Как говорилось ранее, выполнение обязательств по сделке регламентирует договор об участии в долевом строительстве. Он заключается с выбранной строительной организацией, после чего подлежит регистрации в Росреестре. Именно государственная регистрация делает договор ДДУ действующим, так гласит статья 4 Федерального закона №214-ФЗ.

Для постановки на регистрационный учет договора необходимо обратиться в территориальный пункт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, в ведомстве которого находится земельный участок, на котором будет проходить строительство. При обращении необходимо предъявление следующего пакета документов для участника долевого строительства:

  • Заявление на государственную регистрацию договора;
  • Договор долевого участия, подлежащий регистрации;
  • Паспорт и его ксерокопии;
  • Согласие супруга на совершение сделки;
  • При наличии – брачный договор;
  • Документ с подробным описанием объекта строительства;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • При покупке жилья с помощью кредитных средств – договор залога права требования.

Если регистрацией договора займется застройщик, потребуются несколько иные документы:

  • Заявление на государственную регистрацию договора;
  • Свидетельство о регистрации юридического лица;
  • Учредительные документы;
  • Разрешение на строительство;
  • Проектная декларация;
  • План объекта недвижимости.

Важно! Так же при обращении стоит оплатить государственный сбор в размере трехсот пятидесяти рублей для физических лиц, а для юридических – в размере шести тысяч рублей, данный размер установлен Налоговым кодексом РФ и обжалованию не подлежит.

Срок регистрации варьируется в зависимости от того, какой по счету дольщик заключает с данным застройщиком договор: если первый, то срок ожидания постановки на регистрационный учет данного договора будет равен примерно 18 календарным дням, а для последующих участников – пять календарных дней.

Последствия несоблюдения условий договора долевого участия

Несоблюдение условий договора ведет к таким последствиям как, разрыв соглашения, возврату денежных средств дольщику и других.

До недавнего времени застройщик мог произвести страхование гражданской ответственности. Это действие могло быть совершено двумя способами:

  • Участием застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
  • Посредством заключения договора страхования гражданской ответственности со страховой компанией.

С 2016 года был принят новый метод защиты дольщиков – создан компенсационный фонд долевого строительства, в который застройщика обязали делать взносы.

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Ссылка на основную публикацию