Совет дома в многоквартирном доме: права и обязанности

Избрание и функции совета многоквартирного дома

Собственники помещений в многоквартирном доме регулярно сталкиваются с вопросами, требующими коллективного принятия решений. Прежде проблемами управления занимались ЖЭКи, но теперь владельцы сами отвечают за функционирование своего жилья. Для этого они выбирают совет многоквартирного дома.

Определение МКД в коммунальном хозяйстве

В положениях Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) неоднократно упоминается термин «многоквартирный дом». Однако его точного определения нормативный акт не дает. Понять, что такое же такое МКД, помогут его основные признаки:

  • это дом, в котором расположено несколько квартир;
  • помещения принадлежат нескольким собственникам;

Многоквартирный дом – это расшифровка МКД, часто встречающаяся в различных документах, регулирующих жилищно-коммунальные отношения. Не стоит путать термин с понятием «жилой дом», которому уделяется значительно больше внимания.

Жилой дом представляет собой отдельно стоящее здание, включающее в себя комнаты для проживания и дополнительные хозяйственные помещения (ст. 16 ЖК РФ). У него, как правило, лишь один собственник, тогда как в МКД их всегда несколько, что и влечет за собой совместную деятельность жильцов по решению общих задач.

Фактор совместного пользования многоквартирным домом вызывает многочисленные сложности и вопросы. Поэтому, отдельно не обсуждая термин МКД, что это такое в ЖКХ, кодекс все-таки придает особое значение управлению зданием.

Что представляет собой совет многоквартирного дома

Поскольку собственники квартир в МКД обязаны принимать участие в его содержании, для удобства и ускорения процесса предусматривается создание специального органа управления — совета многоквартирного дома (СМД). Его юридическое положение регулируют нормы ст. 161.1 ЖК РФ.

Создание управляющего органа полностью лежит на плечах жильцов.

Совет представляет собой орган оперативного управления, состоящий из группы ответственных владельцев помещений, избранных на общедомовом собрании. Он формируется в домах, которые состоят минимум из четырех квартир, а также не имеют товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.

Процедура избрания СМД

Поскольку совет МКД – выборный орган, для его создания необходимо провести выборы, на которых будут определены собственники, способные справиться с работой по управлению.

Решение считается принятым, если на общее собрание жильцов явится больше половины владельцев помещений, и 50 процентов из них утвердят представленные кандидатуры. Заметим, что голосование можно организовать и заочно.

Этот порядок формирования органа определен в ст. 161.1 ЖК РФ. Подобные выборы не проводятся, если в доме уже есть ТСЖ или ЖСК.

На общем собрании определяется и количество членов СМД. Председатель совета многоквартирного дома выбирается из числа его членов.

Хотя регистрация СМД в органах местного самоуправления не требуется, муниципальные образования контролируют выполнение жильцами обязанности по его созданию.

Полномочия членов СМД

Перечень прав членов СМД закреплен в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. К ключевым принято относить:

  • право на проведение переговоров и подписание договоров от лица всех собственников в доме с управляющими компаниями и подрядчиками;
  • организацию встреч собственников жилья в МКД для обсуждения вопросов, касающихся общедомового имущества;
  • предоставление своих выводов, заключений и предложений по вопросам управления;
  • принятие текущих решений по оказанию коммунальных услуг, содержанию имущества, его текущему ремонту;
  • участие в комиссиях по аварийным ситуациям.

Общее собрание жильцов может расширить круг прав органа. Кроме того, для осуществления отдельных функций допустимо создание целевых комиссий в его составе.

Ключевые обязанности совета

Совету вменяются следующие обязанности:

  • обеспечивать исполнение принятых жильцами решений;
  • контролировать соблюдение условий договоров, заключенных с домом;

Поскольку решение этих задач требует времени и сил, по решению общего собрания нередко устанавливается оплата совета – денежное вознаграждение за проделанную работу.

Правовой статус председателя совета МКД

Как и любой организации для бесперебойного функционирования СМД необходим председатель. Он является главным организатором его работы, а также ответственным за ее качество лицом.

Закон не устанавливает каких-либо требований к личности и профессиональным качествам руководителя. При его избрании собственники руководствуются лишь личными мотивами, а также опытом взаимодействия с кандидатом.

Есть лишь одно обязательное условие – кандидат должен быть членом совета.

Обратим внимание, что ответственность председателя ограничена общими требованиями нормативных актов. Гражданскую, административную или уголовную ответственность он несет лишь в тех случаях, когда зафиксированы соответствующие нарушения с его стороны.

Привилегии председателя СМД

Для того, чтобы руководитель органа мог выполнять основные функции, он наделен целым рядом полномочий:

  • начинать переговоры с УК о заключении договора управления МКД и обсуждать его условия;
  • заключать с УК договор управления домом или иные соглашения по доверенности;
  • направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы о невыполнении / ненадлежащем выполнении УК своих обязательств;
  • на основании доверенности от собственников помещений представлять их интересы в суде по вопросам, связанным с управлением домом;
  • принимать решения по переданным ему ОСС делам и вопросам.

Права председателя совета по Жилищному кодексу ограничены приведенным выше списком. Это позволяет пресечь потенциальную возможность злоупотребления ими.

Обязанности руководителя

Некоторые обязанности председателя дублируют те, которые установлены для совета. Согласно ст. 161.1 ЖК РФ, он должен:

    • уведомлять жильцов о результатах переговоров с УК;
    • контролировать то, как выполняются обязательства по договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, если жильцы выдали соответствующую доверенность;
    • подписывать акты приема-передачи оказанных услуг и выполненных работ по дому, акты о нарушении нормативов качества, о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или их непредоставлении.

Вознаграждение труда председателя

Вознаграждение председателю совета многоквартирного дома – добровольная инициатива собственников жилых помещений в МКД. По общему правилу, его работа является безвозмездной, то есть не подлежит оплате.

Однако нужно признать, что столь разносторонняя деятельность по обеспечению функционирования дома отнимает массу времени и сил. Логично, что повысить эффективность работы совета и стимулировать усилия руководителя помогает определенная материальная выплата.

Размер вознаграждения и периодичность его уплаты устанавливает общее собрание жильцов. Решение оформляется отдельным документом.

Особенности заключения договора управления СМД с УК

Заключение договора с УК в настоящее время является ключевой целью СМД, поскольку весь процесс его работы направлен на поиск подходящей компании, оценку и согласование условий договора управления, а затем и контроль его исполнения.

Договор между УК и председателем совета МКД, подписываемый последним, является распространенной практикой. Общее собрание собственников зачастую доверенностью уполномочивает председателя заключать соглашения от их имени.

Подчеркнем, что перед этим совет должен:

  • оценить условия сотрудничества с управляющей организацией;
  • обсудить результаты оценки с собранием жильцов;
  • согласовать проект договора.

Таким образом, договор СМД с УК, разработанный советом, позволяет свести к минимуму проблемы по его исполнению.

Выводы

Совет многоквартирного дома — выборный орган, позволяющий решать текущие вопросы и задачи МКД, связанные с его управлением. Он избирается на общем собрании жильцов. Они же определяют количество членов совета. По результатам голосования назначается председатель СМД.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Председатель МКД: права, обязанности, правовой статус

Обязанности председателя совета многоквартирного дома — это перечень инструкций, предусмотренных статьей 161.1 Жилищного кодекса, которые исполняет назначенное лицо. Председатель избирается из членов совета МКД. Который, в свою очередь, создается для решения проблем жильцов. Разберемся, какие функции выполняет председатель МКД, каковы его права и обязанности.

Большинство многоквартирных домов передано в ведение управляющих компаний. И зачастую проблемы жильцов становятся исключительно их проблемами. Дирекции управляющих компаний редко идут на контакт, оставляя индивидуальные жалобы и обращения без внимания. Чтобы проблемы жильцов решали представители УК, которые, кстати, получают за это неплохие деньги, жильцам необходимо объединиться.

Что такое совет МКД

Сформировавшееся объединение представляет собой совет многоквартирного дома. По сути, СМКД — это представительский орган, который уполномочен представлять интересы жильцов перед сторонними организациями, будь то УК или другие фирмы. Законодатели наделили объединения отдельными правами, полномочиями и обязанностями.

Совет МКД не является юридическим лицом, не имеет расчетного счета и печати. Но он уполномочен на решение многочисленных проблем и вопросов жильцов, которые систематически возникают в процессе жизнедеятельности. Ключевая задача совета МДК — контроль над действиями управляющей компании.

Совет многоквартирного дома: права и обязанности 2019

Некоторые собственники считают деятельность совета МКД ненужной. Ведь что входит в обязанности совета дома? По факту работа членов объединения — это дублирование функций УК. Но это суждение в корне неверно. Работники УК не заинтересованы в благоустройстве участков, ограждении территорий, высадке деревьев и решении прочих проблем. Бытовые вопросы приходится решать самостоятельно. Именно эти обязанности ложатся на членов и председателя СМКД.

Перечислим обязанности совета дома в многоквартирном доме:

  1. Контролирует деятельность управляющей компании, а также иных организаций, поставщиков энергоресурсов и коммунальных услуг.
  2. Формирует и направляет предложения в УК о необходимости проведения текущего ремонта здания и инженерных коммуникаций.
  3. Разрабатывает план благоустройства территории и прилежащих земельных участков, возведения ограждений и прочего.
  4. Проводит независимый анализ и дает заключение по проектам договоров с ресурсоснабжающими компаниями.

По сути, совет МКД составляет план работ на очередной год, в который включается не только перечень проблем и мероприятий, но и экономические расчеты и обоснования. В план должны быть включены нормативы, как распределить обязанности членов совета дома для исполнения поставленных задач. По итогам года члены объединения отчитываются перед жильцами о проделанной работе.

К правам совета МКД относят следующие:

  1. Защита прав жильцов и собственников квартир.
  2. Контроль качества поставляемых услуг. Подача обращений и жалоб при условии выявления отклонений.
  3. Участие в проверке качества и подписания актов выполненных работ по капитальному, текущему ремонту и прочему благоустройству.
  4. Принимать участие в проведении осмотра помещений при нанесении ущерба (пожар, затопление, обрушение). Фиксировать состояние помещений в соответствующих актах.
  5. Инициировать собрания жильцов для решения бытовых вопросов и хозяйственных проблем.

Для исполнения всех обязанностей и прав, возложенных на СМКД, требуется управляющий. Лицо, которое будет контролировать деятельность всего совета.

Кто может стать председателем МКД

Представлять интересы жильцов многоквартирного дома могут только сами жильцы. Стоит обратить особое внимание, что членами СМКД, как и управляющим, могут быть избраны только собственники квартир. Квартиросъемщики и временно зарегистрированные не могут стать официальными представителями. Но принимать участие в назначении могут.

Выбор председателя и членов совета осуществляется выборным путем. На общем собрании необходимо определить количество членов СМКД. По закону количество участников не ограничено, но важно руководствоваться здравым смыслом. Также требуется предложить несколько кандидатур на должность председателя.

Управляющего следует выбирать из членов совета. Это может быть только собственник жилья. Причем обратите особое внимание, что от качества работы управляющего СМКД зависит результат решения проблем и бытовых вопросов. Поэтому на данную должность следует назначать ответственного, опытного и добросовестного гражданина.

Обязанности председателя дома в многоквартирных домах

На управляющего СМКД ложатся все те же обязанности и функции, что и на членов объединения. Но председатель — это высший представительский орган совета дома, поэтому его обязанности расширены. Разберемся, что входит в обязанности председателя совета дома:

  1. Ведение переговоров с управляющей компанией по условиям проекта договора управления с целью внесения изменений и дополнений, если условия договора ущемляют или нарушают права жильцов либо собственники квартир не согласны с условиями управления.
  2. Доведение положений договора управления с УК собственникам квартир на общем собрании жильцов — разъяснение условий договора управления.
  3. Заключение договора управления с УК от имени совета МКД. Но только при условии, что председателю были предоставлены такие полномочия (то есть на основании доверенности).
  4. Надлежащий контроль всех действий управляющей компании. Проверка и подписание актов выполненных работ, оказанных услуг. Контроль над бездействием работников УК, а также над оказанием услуг ненадлежащего качества.
  5. Составление претензий и требований по исправлению некачественных работ или услуг. Представление интересов жильцов в сторонних организациях, в том числе и в судебных инстанциях.

Права председателя МКД

В работу председателя совета МКД входит не только контроль над деятельностью управляющей компании. Помимо надзорной функции, управленец наделен и такими правами, как осмотр и фиксация состояния подведомственных территорий. К примеру, представители УК зачастую отказываются составлять акты повреждений общедомовых и личных помещений жильцов дома. Ведь если акт составлен, то недостатки придется устранять. Чтобы избежать лишних трат, УК попросту отказывается в освидетельствовании помещений.

Но такое право предоставлено председателю МКД. И даже если УК отказалась зафиксировать повреждения и проблемы, это может сделать председатель. По факту составляется акт. Затем акт и сопроводительное письмо-претензия направляется в УК. Если компания не устранит проблему, то собственники могут обращаться в контролирующие органы.

Помимо этого, председатель совета дома права и обязанности имеет те же, что и общий совет МКД.

Как избирают председателя

Председателя МКД избирают на общем собрании жильцов. Важно, чтобы в собрании принимало участие не менее половины всех собственников многоквартирного дома. В противном случае придется проводить повторное собрание.

Уведомить жильцов о предстоящем заседании необходимо заказными письмами, если иного не предусмотрено решением общего собрания МКД. Например, на предыдущем сборе собственники определили, что уведомления размещаются на общедоступных стендах на придомовой территории.

На выбор из членов совета определяется несколько кандидатур. Допускается подготовить избирательные бюллетени либо определить иной способ голосования. Выборы следует считать состоявшимися, если проголосовали не менее 50 % собственников квартир. Победителя определяют подсчетом голосов. Когда избран председатель многоквартирного дома, права и обязанности (ст. 161.1 ЖК РФ) его закрепляются документально. Избранное лицо знакомится под подпись с его ключевыми функциями.

Если собственники жилья самостоятельно не избрали совет и председателя МКД, то данную процедуру может инициировать УК или орган местного самоуправления. Причем в такой ситуации назначенные лица могут недобросовестно относиться к выполнению работы. А также могут быть лояльны к УК, нежели к жильцам.

Зарплата в совете МКД

По решению общего собрания жильцов, председателю и членам совета МКД может быть назначено вознаграждение за труд. Это могут быть и ежемесячные выплаты, например как заработная плата. Могут быть и ежеквартальные или годовые премии по результатам работы.

Порядок осуществления выплат, размер и периодичность вознаграждений должна быть зафиксирована документально — в протоколе общего заседания. Источники вознаграждений членов СМКД также должны быть определены на общем собрании жильцов дома.

Совет дома в многоквартирном доме: права и обязанности

Уважаемые собственники!

Доводим до Вашего сведения, что в связи с изменениями в Жилищном кодексе РФ, государство обязало Вас провести в течение года собрание и избрать совет многоквартирного дома. В связи с этим на основании ст.161.1 Жилищного Кодекса РФ (изм. от 18.07.2011г.) разработан проект регламентирующим деятельность, функции и полномочия советов и председателей советов многоквартирных домов («старших по дому»).

Порядок избрания председателя совета многоквартирного дома:

  1. Право созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для избрания председателя совета многоквартирного дома имеет любой собственник жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации или инициативная группа.
  1. О времени и месте проведения общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме оповещаются не позднее, чем за десять дней до дня его проведения.
  1. Председатель и секретарь собрания избираются из числа жителей дома, участвующих в общем собрании.
  1. Протокол общего собрания подписывается председателем и секретарем собрания, а выписка из протокола общего собрания подписывается председателем или секретарем собрания и передается в управляющую организацию. В течение 30 (тридцати) календарных дней, с момента получения выписки из протокола общего собрания, управляющая компания ивыдает председателю совета многоквартирного дома документ, удостоверяющий его статус (удостоверение председателя совета многоквартирного дома).
  1. Избранным председателем совета многоквартирного дома считается кандидат, набравший более 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в собрании.
  1. Председатель совета многоквартирного дома избирается сроком на один год. Его полномочия прекращаются досрочно в следующих случаях:

1) при подаче им заявления о прекращении своих полномочий;

2) по решению, принятым не менее 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме;

Права и обязанности Председателя совета многоквартирного дома

Председатель совета многоквартирного дома имеет право:

1) представлять интересы жителей во всех органах местного самоуправления, в органах внутренних дел и других организациях по вопросам содержания и сохранности жилого дома и придомовой территории;

2) созывать собрание жильцов дома, определять его повестку и председательствовать на нем;

3) рассматривать факты нарушений правил содержания и благоустройства территорий дома и правил содержания домашних животных. Принимать меры общественного воздействия к нарушителям порядка, а в необходимых случаях привлекать соответствующие органы для принятия к нарушителям административных мер воздействия;

4) принимать участие при снятии показаний общедомовых приборов учета;

5) от имени жителей дома подписывать акты о приемке работ в доме, о подтверждении фактов проживания или отсутствия жителей в данном доме и другие документы, затрагивающие интересы своего дома;

6) участвовать в работе комиссий по техническому осмотру жилищного фонда;

7) вносить предложения по улучшению работы управляющих организаций;

8) самостоятельно решать вопросы, относящиеся к его компетенции и не требующие проведения общего собрания.

Председатель совета многоквартирного дома обязан:

1) на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, вносить предложения по сохранности жилищного фонда и повышению ответственности жильцов за содержание квартир, подъездов и придомовой территории;

2) согласовывать необходимость производства работ по обслуживанию помещений в многоквартирном доме;

3) проводить работу по привлечению жителей к участию в мероприятиях по сохранности жилищного фонда, инженерного оборудования и запирающих устройств, соблюдению чистоты и порядка в подъездах жилого дома и на прилегающей территории, в том числе к проведению субботников;

4) обобщать предложения жителей по улучшению работы ремонтных и эксплуатационных организаций и доводить их до сведения руководителей служб коммунального хозяйства для принятия соответствующих мер;

5) принимать участие в комиссиях по осмотру дома и объектов благоустройства на придомовой территории с целью определения видов работ для производства текущего и капитального ремонта, а также по приемке готовности дома к эксплуатации в зимний период;

6) принимать участие в осуществлении мероприятий, направленных на снижение потерь тепловой, электрической энергии, газа, воды;

7) наблюдать за сохранностью и работой инженерного и технического оборудования, приборов отопления, освещения подъездов, а также утеплением фрамуг, входных дверей в подъезды, подвальных помещений чердаков;

8) осуществлять контроль за сохранностью запоров полуподвальных, подвальных и чердачных помещений, принимает меры по предотвращению проникновения посторонних лиц в эти помещения;

9) следить за наличием и сохранностью доски объявлений и размещать на ней необходимые материалы;

10) при получении информации о неисправностях и авариях во внутридомовых инженерных системах, нарушениях жителями дома правил пользования жилыми помещениями, а также порядка производимых перепланировок и переустройств, информировать об этом управляющую организацию;

11) осуществлять контроль за:

– санитарным состоянием придомовых территорий;

– соблюдением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда;

– содержанием жилищного фонда;

– перепланировкой квартир, переводом жилых помещений жилищного фонда в нежилые;

12) при авариях во внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных неисправностей, носящих коллективный характер для жителей многоквартирного дома, немедленно сообщить о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу города Владивостока и допустить работников аварийных служб в помещение для осмотра места аварии и ликвидации её причин;

13) не реже одного раза в год отчитываться о проделанной работе на общем собрании жителей;

При необходимости председатель совета многоквартирного дома участвует в работе по заключению договоров с подрядными организациями по установке и обслуживанию дверей и запирающих устройств и оплате этих работ.

Администрация города Владивостока координирует деятельность председателей советов многоквартирных домов, путем оказания председателям советов многоквартирных домов методической помощи и организации учебы, за счёт средств городского бюджета (Муниципальная школа «Управдом»)

Меры заинтересованности для Председателя совета многоквартирного дома

  1. При осуществлении своей деятельности, председатель совета многоквартирного дома вправе выбрать одну из перечисленных ниже мер заинтересованности, путем подачи соответствующего заявления в управляющую организацию.

Председатель совета многоквартирного дома, путем подачи заявления в управляющую организацию, с приложением к нему решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, освобождается от оплаты:

1) за оплату жилищных услуг (при согласии собственников нести бремя расходов за председателя);

2) услуг дежурного по подъезду (консьержки), при наличии указанного лица;

3) разовых услуг:

а) Ремонт водоразборного крана (смесителя) без снятия с места:

– при смене прокладок – 1 кран (смеситель);

– при набивке сальников – 1 кран (смеситель).

– места установки сифона на пластмассовый трубопровод – 1 сифон.

в) Прочистка и промывка сифонов, сантехнических приборов;

г) Смена неисправного потолочного патрона;

д) Смена вышедшего из строя и неподлежащего ремонту водоразборного крана – 1 прибор;

е) Ремонт или замена сливного бачка унитаза и его внутренностей;

ж) Ремонт или замена поврежденной батареи отопления и подводки к ним;

з) Ремонт или замена поврежденного участка труб горячего и холодного водоснабжения;

и) Ремонт или замена поврежденного участка канализационных труб.

Решение о предоставлении одной из вышеназванных мер заинтересованности оформляется распорядительным документом (протоколом) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании заявления председателя совета этого дома.

© 2019 ООО “Управляющая компания Фрунзенского района”

Читать еще:  Признание отцовства вне брака - способы установления отцовства
Ссылка на основную публикацию